איש העסקים האמריקני, איאן ברמר, בעלים ומייסד חברת מחקר וייעוץ בארה"ב העוסקת בנושא סיכונים פוליטיים גלובאליים, עורר לאחרונה תגובות חריפות לאחר שהתבטא בנושא האינפלציה כשאמר: "ארה"ב: ממשלת שמאל - אינפלציה גבוהה. בריטניה: ממשלה ימנית - אינפלציה גבוהה. גרמניה: ממשלת מרכז - אינפלציה גבוהה. איטליה: כולם בממשלה - אינפלציה גבוהה. ניחוש פרוע, זה לא הממשלה. לא משנה במי תבחר, טראמפ או ביידן, מרקל או שולץ, ג'ונסון או סטארמר, בולסנורו או לולה - אתה מקבל אינפלציה גבוהה באופן גלובאלי".
לאחר תקופה של שנתיים שהבנקים המרכזיים שפכו כסף באמצעות עידוד השקעות וסחר בהעמדת ריבית ריאלית אפסית ואף שלילית, ברבעון השני של 2022 החלה עליה משמעותית באינפלציה. לצד זאת התעורר ניסיון אגרסיבי של הבנקים המרכזיים לצמצם את הנזילות בשווקים כדי להקטין את רמות הביקוש.
העלייה בלחץ האינפלציוני העולמי הורגשה בשל פלישת רוסיה לאוקראינה שגררה אחריה בעיות בשרשרת האספקה והתחבורה, כך שנכון לחודש יולי השנה, יעד האינפלציה בארה"ב, הונגריה ובריטניה מגיע כמעט ל-9%; בפולין וצ'כיה שיעור האינפלציה עבר את ה-15%; קצב האינפלציה בברזיל הגיע ל-11% וקצב האינפלציה באיסלנד נושק כבר ל-10%.
גם סיכוני האינפלציה בגוש האירו נותרו גבוהים בעיקר כתוצאה מעליית מחירי האנרגיה כך שמדינות כמו גרמניה, שוודיה ודנמרק צפויות לרשום כבר השנה עליות מחירים חדות יותר, עם תחזית אינפלציה של למעלה מ-7%. באיטליה קצב האינפלציה עבר את ה-7% והתחזית היא כי מדינות האירו עשויות לחתום על שנת 2022 עם קצב אינפלציה שנוגע כמעט ל-10%. מדינת ישראל נמצאת יחסית בתחתית הטבלה וקצב האינפלציה עומד נכון ליולי השנה על שיעור של 4.4%, השיעור הגבוה ביותר מאז 2008. השפעת האינפלציה באה לידי ביטוי בעליות מחיר המורגשות בכל סגמנט, החל מענף המזון, דלק, טכנולוגיה, מוצרי חשמל, ואיך לא, נדל"ן.
מורידים הילוך
בשנתיים האחרונות נרשמה התנפלות של יזמים על קרקעות בישראל. חברות נדל"ן זכו במכרזים שהוציאה רשות מקרקעי ישראל בסכומים ששברו שיאים חדשים. אם מדובר במכרזים למגורים לרכישת דירה או השכרה - המשותף בשני אלה הוא שחברות הנדל"ן בנו על התשואה. בדצמבר 2020 ואוגוסט 2021, לצורך הדוגמה, נסגרו שני מכרזים לשכירות ארוכת טווח בלוד במחירים של 867 ו-994 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור.
חודשים ספורים לאחר מכן, באפריל 2021, זכתה חברת 'רם אדרת' במכרז דומה לפי מחיר של 979 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור ובנובמבר אותה שנה זכתה חברת 'גיא ודורון לוי' בהקמת פרויקט שכירות ארוכת טווח במערב רמת השרון תמורת כ-566 מיליון שקל, כולל פיתוח, המשקף עלות של כ-2.4 מיליון שקלים לקרקע ליחידת דיור.
ההשתוללות במכרזים התאפשרה בעשור האחרון במהלכו סביבת ריבית האפס היוותה ה-Money Time - כסף זול, שהפך את ענף הנדל"ן והתשתיות לאטרקטיבי כך שחברות נדל"ן יכלו לגייס חובות בריביות נמוכות ואפילו מצחיקות. מציאות זו היא שסייעה ליזמים להגדיל את מצבת הנכסים שלהם ולרכוש עוד ועוד קרקעות במחירים ששברו כל פעם שיאים חדשים.
הדבר תרם גם למדדי החברות ואלו עלו בשיעורים גבוהים שנעו בין 45-75 אחוזים בשנה אחת. אותן חברות נהנו גם מתנופה חזקה של עליית מחירי הדיור בשיעור של למעלה מ-15% בשנה אחת.
בפועל, בנייה על השערוכים הללו נכונה במצב של ריבית אפס, אך כאשר סביבת המאקרו משתנה והריבית מתחילה לטפס, למינופים והחובות שנלקחו יש חסרונות רבים, ויהיה כבר קשה לגלגל אותם.
כך קרה שמתחילת השנה (נכון לחודש יולי) ירד מדד ת"א נדל"ן בשיעור של 12.91%. מניות חברות הנדל"ן המובילות במשק צללו גם הן במהלך השנה, ונכון לחודש מאי השנה רשמו צניחה בשיעור של 19-30 אחוז. גם אם מדובר בירידות זמניות, שכן בחודש יולי השנה מדד ת"א נדל"ן ומניות חברות הנדל"ן התיישרו והחלו לרשום התאוששות, זה הספיק כדי "לנער" את השוק.
"אצל חלק מהחברות הנפילות במניות נובעות ממינוף גבוה וחשש של משקיעים שהחברות לא יוכלו לעמוד בהבטחות שהציבו לעצמן - ייצור הכנסות של מיליארדי שקלים להן הן מצפות ממכירת דירות יקרות במיוחד", מסביר מנכ"ל קרן יסודות, יעקב סיסו. "האינפלציה והריבית הם לא הגורמים היחידים לכך, אליהן מצטרפת גם מצוקת אשראי שמורגשת בשלושת החודשים האחרונים, שעד אז לא היתה מגבלת אשראי כלל. אני בעצמי ראיתי תופעות של מימון קרקע בשיעור של 95% בריבית פריים פלוס של 0.4%. למעשה, אותן חברות שלקחו מימון גבוה העריכו את מחירי הדירות בהתאם, גם בערים שעד עתה לא נחשפו לרמות כאלה, דוגמת העיר לוד שדירות שם ימכרו תמורת כ-2.2 מיליון שקל. היתה תחושה ומצב אמיתי שאפשר לממן הכל בשיעורים כמעט בלתי מוגבלים. היום העולם השתנה".
כיום אנו נמצאים במצב הפוך. התערבות המפקח על הבנקים לפני כחודש היא 'כרטיס אדום' לבנקים לפיה הם לא יוכלו עוד לממן קרקעות בשיעורי מימון גבוהים כפי שנעשה עד עתה, אחרת ידרשו לרתק הון בשיעור של מאות אחוזים כבטוחה לחוב. מכאן, שחברות נדל"ן שתכננו להתמודד על מכרזי קרקע ובנו על המינוף, יצטרכו לחשוב שנית, ולהוציא יותר מכיסם.
"המימון הפך קשה יותר ובמקרים מסוימים כבר בלתי אפשרי, כך שחברות נדל"ן שיבקשו מימון יקבלו זאת בתנאים גבוהים והשלמת הון", מסביר סיסו, "המשמעות היא, שבמכרזים הקרובים של רמ"י החברות המתמודדות עשויות להציע הצעות נמוכות מאלו שנסגרו קודם לכן, וזה הסיכון של החברות שזכו ובנו על עליות המחירים.
"קיימת בהחלט אפשרות שמחירי הקרקע ירדו, אך לא בטוח שזה מה שישפיע על מחירי הדיור, בשל העלייה המתמשכת בתשומות הבנייה. זו לא תרופת קסמים, זה לא שאם הריבית עלתה, אוטומטית נעצרו כל מחירי הדיור בישראל", מסביר מנכ"ל ושותף בקבוצת רובי קפיטל, יעקב ניצן, "בהחלט נראה כי מה שמושך את המערכת האינפלציונית בישראל למעלה הם עדיין סעיפי הדיור".
"לצד זאת, יש פה אירוע שכלל לא קשור לריבית שיצר אותו בנק ישראל וזה הולך להשפיע על כל מכרזי רמ"י. בנק ישראל הגביל את רמות המינוף על רכישת קרקעות, כך שאם עד עכשיו כל חברה שרכשה קרקע במכרזי רמ"י נהנתה ממינופים גבוהים של 90% ויותר מזה, מה שאפשר לה להתמודד על יותר ממכרז אחד, כיום אותן חברות נדרשות להוציא הון גדול לפני שהן בכלל פונות לבנקים. אנו מבחינים שהיום החברות זהירות יותר ומחפשות שיתופי פעולה עם שותפים אסטרטגים וקרנות לפנות שהן ניגשות למכרזים. להתערבות הזו יש השפעה מהותית, ישירה ומהירה, הרבה יותר מאשר עליות הריבית".
דוגמאות להאטה משמעותית ניתן לראות בשני מכרזי רמ"י שנסגרו במהלך חודש יולי. אחד מהם, מכרז דיור להשכרה בפארק איילון באור יהודה. במכרז זכתה חברת 'אפרים רוגובין' לבנייה של 159 דירות בייעוד להשכרה תמורת כ-140 מיליון שקל. המכרז משקף מחיר של 881,000 לקרקע ליחידת דיור.
חודש קודם לכן נסגר במתחם מכרז דומה לבנייה של 250 דירות להשכרה תמורת 341.6 מיליון שקל. במכרז זכו החברות 'נופי בן שמן השכרה' ו'עץ השקד דיור להשכרה', בתחשיב של 1.366 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור – ירידה בשיעור של כ-55%.
מכרז נוסף שמלמד על האטה בשוק יצא בשכונת מקור חיים בירושלים. במכרז שנסגר בחודש יולי זכתה חברת 'ברכת הארץ' לבנייה של 24 יחידות דיור ושילמה 27.7 מיליון שקל, המשקף 1.157 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור. בחודש מאי השנה נסגר בשכונה מכרז דומה לבנייה של 40 יח"ד. במכרז זכו שלוש חברות שישלמו 54.5 מיליון שקל, המשקף 1.36 מיליון שקל לקרקע ליח"ד – ירידה בשיעור של 17%.
מה יהיה על נוטלי המשכנתאות?
עד כמה הריבית משפיעה על לוקחי המשכנתאות? נתוני בנק ישראל שפורסמו בחודש יולי מלמדים כי עליית הריבית לא מרתיעה, לפחות בינתיים, את רוכשי הדירות ואלו ממשיכים לקחת משכנתאות בהיקפים גבוהים.
בחודש יוני 2022 היקפי המשכנתאות שנלקחו על-ידי הציבור הסתכמו ב-11.9 מיליארד שקלים ורוכשי דירות בשוק חופשי רשמו שיא בגובה המשכנתא שלקחו אשר הגיעה ל-1.055 מיליון שקל.
משקיעים לקחו משכנתאות בגובה של כ-955 אלף שקל לדירה. גם שיעור החזר המשכנתא הגיע לשיאים חדשים, כאשר 44% מהמשכנתאות נלקחו בהחזרים חודשיים גבוהים של כ-30% מההכנסה החודשית. ההערכה הרווחת היא שעליית הריבית תמתן את מחירי הדיור, וגם תאט את הפעילות בשוק המשכנתאות, אולם בינתיים זה לא נראה.
לדברי יועץ המשכנתאות מרטין בוקסדורף: "נכון לעכשיו אין משכנתאות חדשות והקונים מחכים עד שיעבור זעם. נתוני בנק ישראל משקפים עסקאות שהיו בתהליך. הציבור מבין את מתרחש, רואה את האינפלציה בארה"ב את עליות הריביות וצופה שזה מה שעתיד להיות גם אצלנו ועל כן ממהר לסגור, מחשש שהריבית תמשיך לעלות. כך נוצר גל של לקיחת משכנתאות, המשתקף בדו"חות בנק ישראל. כרגע מתעורר מצב של אי ודאות וקונים פוטנציאלים רבים מתחילים לשבת על הגדר. אם עד לפני שלושה חודשים לקח זמן רב עד שלקוח היה משיג את הבנקאי, כיום הבנקאי מחזר אחר הלקוח. זה מצב חדש. יותר מזה, אנו מבחינים לאחרונה שהבנקים מציעים 'משכנתאות מסוכנות' ומאפשרים לקיחת משכנתא באחוזי מימון גבוהים. השוק בשלב זה עובר לידיהם של אלה המחזיקים בהון נזיל".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו