מדוע יצנחו מס' עסקות הנדל"ן בשנה הקרובה?

האמת? כנשיא לשכת הקבלנים וכבעלי חברת בנייה הבונה בכל רחבי הארץ מזה 60 שנים ויותר, הייתי שמח לבשר לקהל הקוראים על המשך שוק דיור חיובי המתאפיין בביקושים אדירים מצד הרוכשים, המתנפלים על כל דירה המצויה בשוק וקונים אותו כמעט בכל מחיר. אולם, לצערי הרב, התחזית שלי לשנה הקרובה איננה אופטימית כלל וכלל. 

אתחיל מכך שכשניבאתי לפני שנה כי מחירי הדיור יעלו בשיעור דו ספרתי, היססתי לרגע במחשבה שאולי אני מגזים קמעא. הייתי כמעט היחידי בכל הענף שחזה את הנולד. ואילו כעת, אנו עומדים בפני מציאות שונה לחלוטין, כשמלאי הדירות שנותרו לפליטה "על המדף" באזור הביקוש עומד כיום על כ-12-15 אלף בלבד (!) ובקצב המכירות הנוכחי עתיד להתדלדל משמעותית ואפילו להימחק בתוך חודשים מעטים. המחסור הכבד, כמובן, יגרום לכשעצמו להרבה פחות עסקות, זאת משום שלקבלנים לא יהיו דירות למכור.

אמנם שר השיכון מדווח לכל העולם ואשתו דיווחים נטולי בסיס על גידול דרמטי, כביכול, בשיווק קרקע ל-100 אלף יחידות דיור, אולם בפועל המספר קטן בהרבה, זאת משום שלחלק נכבד מאותן דירות אין בכלל אסמכתא שהן אכן שווקו, שלא לדבר על תהליכי הרישוי והיתרים הארוכים. כך שבפועל שיווק קרקע זה, גם אם ימומש, יבוא לידי ביטוי בשוק הדיור רק בעוד 4-5 שנים, וזאת במקרה הטוב.

יתרה מכך: לאחרונה פורסם כי הדירות התייקרו במהלך השנה האחרונה ב-1.3 אחוזים, אולם בפועל ההתייקרות הייתה גבוהה בהרבה. ראשית, הדירות החדשות עלו ביותר מ-20 אחוזים, משמע עוד כ-400 אלף שקלים בשנה אחת בלבד. ומעבר לכך התייקרו תשומות הבנייה בכ-7 אחוזים, כלומר, הרבה פחות רוכשי דירות יוכלו לעמוד בנטל הרכישה וגם לגובה נטילת משכנתא, כידוע, ישנם גבולות.

אם לא די בזאת, במהלך השנה האחרונה התייקרה הקרקע לבנייה ששווקה על ידי רמ"י בכ-40 אחוזים בממוצע ובמקומות מסוימים, דוגמת יהוד מונוסון, אף הרבה יותר. עובדה זו תאלץ כמובן את הקבלנים לתמחר את הדירות באותם מקומות במחירים גבוהים בהרבה, זאת על מנת שהפרויקטים יהיו רווחיים, ונשאלת השאלה במה עובדה זו תשפיע על המשך התייקרות הדיור וכמה ישראלים יוכלו לעמוד ברף המחירים החדש?

על כך נוסיף את התייקרות התשומות, הנובעת בראש ובראשונה ממחסור כבד שנוצר בחומרי בנייה כתוצאה ממלחמת רוסיה-אוקראינה, ממשבר האינפלציה הכלל עולמי שחייב את הבנקים בכל רחבי העולם להעלות את שער הריבית וממחסור ההולך וגדל בהעסקת עובדים בענף הבנייה. וישנן גם הבעיות הידועות של הליכי מתן היתרים, טכנולוגיית בנייה מיושנת הגורמת למשך בנייה ממוצע של כ-4 שנים בקירוב של בניין ממוצע במדינת ישראל - זאת לעומת פחות ממחצית בעולם הרחב.

ומה עם התייקרות הריבית, שעוד צפויה להמשך עוד כהנה וכהנה, שתקשה מאוד כמובן על נוטלי המשכנתאות, כשכבר בחודש אפריל האחרון ראינו ירידה תלולה של עשרות אחוזים בהיקף המשכנתאות לעומת חודשים קודמים, וזאת תוצאה של העלאת ריבית מתונה בשיעור של 0.3 אחוזים בלבד.

ומה עם מצב הרוח העולמי אינדקס הפחד ששורה במהלך החודשיים האחרונים על כל הבורסות לניירות ערך ברחבי העולם, כולל אצלנו? ההיסטוריה הנדל"נית, מה לעשות, מוכיחה פעם אחר פעם שכשאינדקס הפחד מרים ראש, גם עסקות הנדל"ן הולכות ופוחתות.

ומה יקרה למשקיעי הנדל"ן? ובכן, לאחר הגזירות החמורות (והמיותרות!) שהטיל עליהם לאחרונה שר האוצר ליברמן, שהראשונה בהן היא מס רכישה של 13 אחוזים על דירה שלישית, אני צופה לצערי כי האחוז שלהם מתוך קהל הרוכשים ירד לשפל היסטורי חסר תקדים. 

בתוך כך, ההתחדשות העירונית התקועה כאבן שאין לה הופכין, הן תמ"א 38/2 שמתנדנדת זה תקופה ארוכה "בין חיים למוות" והן פינוי בינוי, כשלרשויות המקומיות אין כלל אינטרס לקדם תכניות אלה, גם בשל ארנונה נמוכה עבור בנייה למגורים וגם בשל היעדר תקציבים לתשתיות משלימות. כל אלה כמובן ממחישים את העובדה שגם בשנה הקרובה, וכלל הנראה גם אלה שלאחריה, יימשך המחסור הקריטי בדירות על המדף, שלא לדבר על מלאי תכנוני וקידום התחלות בנייה לשנים הבאות.

ושאלת השאלות: האם מחירי הדיור ירדו במהלך השנה הקרובה? ובכן, ממש לא. יהיו אולי הרבה פחות דירות בשוק, אבל אותם יחידי הסגולה, שהממון מצוי ברשותם, שיתנפלו על המלאי שנותר, יהיו מן הסתם מוכנים לשלם עבורן כל מחיר שיידרש...