הקבלן התעכב במסירת הדירה - האם אתם זכאים לפיצוי?

תוכניות התחדשות עירונית מקבלות תאוצה רבה בשנים האחרונות. יזמים רבים פונים לדיירי בניינים ישנים שנבנו לפני מספר עשורים בהצעה עסקית, שבמסגרתה בניין המגורים הישן יעבור שיפוץ וחיזוק העונה על דרישות הבניה ההנדסיות העדכניות, ולפעמים יקבל הדייר אף דירה מרווחת יותר, עם אפשרות של תוספת מעלית לבניין. מצד שני היזם ירוויח בעסקה זו, כיוון שהוא יבנה מספר יחידות דיור נוספות, ויציע אותן למכירה.

עם זאת, את מכלול היתרונות שיש לשני הצדדים יש לשים במסגרת זמנים מתאימה. למה הכוונה?

בפני בית המשפט השלום בבת-ים הוגשה תביעה כנגד יזם שלא עמד בלוח זמנים שנקבע בהסכם שחתם מול רוכשים של דירה חדשה בפרויקט. הנתבעת חתמה עם בעלי הדירות באותו בניין על הסכם לפיו היא תבצע בבניין עבודות חיזוק, שיפוץ ובנייה, ובתמורה – תקבל הנתבעת זכויות בנייה לבניית דירות חדשות. הסכם המכר בין התובעים לחברה היזמית נחתם במהלך שנת 2016, כשבמסגרתו, התובעים רכשו מחברה יזמית דירת 4 חדרים חדשה, שתבנה במסגרת פרויקט תמ"א 38. 

בית המשפט הכריע שמועד המסירה הצפוי בהתאם לחוזה היה אמור להתרחש ביום 1.12.18. עם זאת, הדירה נמסרה בפועל לידי התובעים באיחור של 13 חודשים. התובעים תבעו את דמי השכירות אותם נאלצו לשלם לאורך תקופת ההמתנה, עד למסירת הדירה בפועל. 

טענת החברה היזמית

הנתבעת טענה שהעיכוב במסירת הדירה נבע מאירועים שלא היתה לה שליטה עליהם, ושעל פי הוראות הסכם המכר היא זכאית לפטור מתשלום, למרות שהעיכוב נגרם בגללה. הנתבעת טענה שהעיכוב נבע בין השאר בשל קריסת קיר תת-קרקעי שהובילה לגילוי סליק שלא הופיע בתכניות הבנייה; גשמים חריגים בתחילת דצמבר 2018 שגרמו להצפת בורות החנייה; עבודת חפירה של חברת החשמל והמתנה לקבלת האישור מטעם חברת החשמל וכן שינוי בכוח אדם ברשות המקומית, ושינוי בדרישות העירייה מהנתבעת בשלב מאוחר של הפרויקט. 

האם ומתי עיכובים שאינם בשליטה פוטרים מאחריות

סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע שלמרות חובתו של היזם לשלם פיצוי בעקבות עיכוב במסירת דירה, הצדדים לחוזה רשאים להסכים כי הפיצוי האמור לא יחול על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר, ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. בהסכם המכר בין הצדדים הם אכן הסכימו שבמידה ויהיו עיכובים במסירת הדירה מחמת גורמים שונים שאינם תלויים בנתבעת, עיכוב שכזה לא ייחשב במסגרת התקופה המוקצבת לטובת הבנייה. בהסכם נמנו עיכובים שונים שלא יימנו במסגרת תקופת הבנייה, ובין השאר מחמת "גורמים שלנתבעת אין שליטה עליהם, כמו מחסור ארצי בחומרי בניה, או בכח אדם, שביתות, צווים ממשלתיים או עירוניים, פגעי טבע וכל כח עליון". 

הרציונל בקביעת פיצוי על איחור במסירת דירה

בית המשפט ציין, שהמטרה של מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירת הדירה מעבר למועד המסירה החוזי, איננה להעניש את מוכרי הדירה, אלא המטרה הינה להטבת רוכשי הדירות בגין נזקיהם הצפויים עקב איחור במועד המסירה. בית המשפט ציין ש"חוק המכר אינו כופה על מוכרי הדירות מועד להשלמת הדירה ומסירתה לרוכש, אך כאשר הם מתחייבים למועד מסוים - מצפה המחוקק שיעמדו בו".

בנוסף ציין בית המשפט העליון כי "איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה". העיכוב במסירה ידרוש מהרוכש לנסות למצוא פתרונות דיור זמניים, על כל העלויות הנוספות הכרוכות בכך. כמו-כן, בתקופה הזו, הרוכש עשוי להידרש לשלם הן עבור המשכנתא של הדירה החדשה, והן לשלם עבור דמי השכירות ה"לא צפויים". בהתאם לכך, בית המשפט קבע שאף אם תהיה התייחסות בהסכם המכר לאחריות לעיכובים עתידיים ובלתי צפויים, הרי שהם יפורשו באופן מוקפד ומחמיר, כנגד המוכר. ומדוע לפרש כך? כיוון שלא ראוי לפטור מאחריות את המוכר שנטל על עצמו התחייבות, עם סיכון בעל פוטנציאל ידוע, רק בזכות התייחסות חוזית לסיכון זה? ההקפדה כנגד המוכר מתחזקת שבעתיים כאשר ההתחייבות החוזית כפופה לחוק המכר, שלא עוסק במערכת יחסים מסחרית בין שני צדדים שווים, אלא בדרך כלל קיימים פערי כוחות גדולים בין המוכר-היזם לבין הרוכש.

בית המשפט בחן את חוק המכר, בהתאם ל"דוקטרינת הקצאת הסיכונים" אשר מניחה "כי הצדדים להסכם הקצו ביניהם מראש את הסיכונים באופן היעיל ביותר, וכיוון שכך, צד שנהנה מיכולת עדיפה למנוע את האירוע המסכל (שגרם לעיכוב), נטל על עצמו מראש את הסיכון להתממשותו, וזאת בין שפעל כדי להתמודד עם האירוע המסכל, או שלא". הנחת המוצא של גישה זו היא שהצד שנושא בחיוב החוזי, מחזיק במידע עודף ובשליטה רבה יותר על אותו חיוב, ולכן יוכר כנושא היעיל בסיכון. מוטלת אחריות על המוכר, שהינו בעל הידע והניסיון בתחום הבניה, הן מבחינה מקצועית, ניהולית, כספית, ומשפטית, כדי להביא בחשבון כבר בשלב החתימה על החוזה, את מכלול הסיכונים שעלולים לעכב את מסירת הדירה בזמנה.

עמדת הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון

בחודש מאי 2021, הבהיר הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון בדף עמדה מנומק, ביחס לאיחור במסירת דירות, שיזמים לא יכולים ליהנות מהפטור בסעיף 5א(ג) לחוק המכר בעקבות איחור במסירת דירה מחמת התנהלות רשות ציבורית שהשפיעה על הפרויקט (כמו למשל חברת חשמל, תאגיד מים, משרד ממשלתי), אן בגין איחור שנגרם מחמת התקשרות בהסכמים מסחריים בין מוכר הדירה לבין גורמי מקצוע שנתנו ליזם שירותים בפרויקט כגון קבלן מבצע, יועץ משפטי, אדריכל וכדו'.

בעקבות עמדת הממונה במשרד הבינוי והשיכון, ופסיקות קודמות בבתי משפט אחרים, בית המשפט הבהיר ש"עיכובים מן הסוג הנדון, הנעוצים בפעילות רשויות או מוסדות, הם ככלל - צפויים מראש ועל המוכר לקחת אותם בחשבון בעת עריכת לוחות הזמנים".

על היזם מוטלת החובה לנסות לקצר את העיכוב, ולהתריע על כך

מעבר ליכולתו של היזם לצפות סיכונים, בפעמים רבות היזם יכול להשפיע על קיצור תקופת העיכוב. ליזם יש נגישות למידע הרלוונטי ויכולת להעריך את פרק הזמן הנדרש לביצוע עבודות מסוג זה, ועליו מלכתחילה לקבוע את לוחות הזמנים ואת התאריך הצפוי למסירת הדירה בהתחשב בזמן שלהערכתו נדרש לביצוע אותן עבודות, לרבות עיכובים שגרתיים הצפויים במישור זה. אם היזם שגה בהערכת לוח הזמנים הצפוי של הפרויקט, הרי שהוא יהיה זה שיישא בפיצוי בגין איחור במסירה.

על מנת להנות מהוראת המחוקק לפיה ניתן בהסכמת הצדדים להטיל על הרוכש את הסיכון הנגרם מנסיבות חריגות, המוכר מחויב לנקוט בפעולות העומדות לרשותו כדי לצמצם את כלל השפעת העיכובים שונים על שני הצדדים. לאור זאת, מוכר שלא ינקוט בפעולות אלו, ובין השאר לא יודיע לרוכש מייד עם היוודע אפשרות העיכוב, על מנת שייערך בזמן למסירה מאוחרת, לא יוכל ליהנות מהפטור הקבוע בחוק, כיוון שהוא עשה שימוש לרעה במנגנון "הקצאת הסיכונים" הקבוע בחוק. בצורה רחבה יותר, אי אפשר שלא להתייחס לחובתו של המוכר "לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב" כלשון חוק החוזים – כלל רחב שהינו ישים למערכות יחסים מסחריות.

ואיך נהג היזם בפועל?

כמחצית השנה לפני מועד המסירה הצפוי, בעקבות בירור של התובעים מתי עומדת להתרחש המסירה בפועל, הנתבעת השיבה שהמועד תלוי רק בקבלת "טופס 4", ללא אזכור כלשהו לעיכוב הצפוי מחמת מכלול האירועים השונים שמנינו בראש דברינו, תוך ידיעה שהמסירה תתעכב בתקופה של שלושה חודשים, לפחות.

בית המשפט קבע שעיכובים במועד המסירה שנגרמים מחמת גילויים בעולם התת-קרקעי, ובפרט כשהבנייה מתבצעת על תשתית של בניין ישן, הינם בגדר אירועים שהמוכר אמור לצפות אותם והסיכון להתרחשותם מוטל עליו. מעבר לכך, בית המשפט קבע שלא ניתן לטעון כי התרחש "אירוע גשם חריג" באמצע חודש דצמבר, ולכן הפתעתה הסובייקטיבית של הנתבעת מכך שבחודש דצמבר עשויים לרדת גשמים עזים, אינה עולה בקנה אחד עם הנורמה האובייקטיבית. לעניין העיכובים שנגרמו בעקבות התנהלות חברת החשמל, בית המשפט התייחס בכובד ראש למכתב שחברת החשמל המציאה, בה נטען "כי שורש העיכוב בעבודות התשתית של חברת החשמל נטוע מלכתחילה בהתנהלות הנתבעת כבר שנה לפני מועד המסירה הצפוי. בית המשפט ציין שהנקודה המכריעה ביותר, בנוגע לעיכוב המסירה, נעוצה בכך שרק כמה שבועות לפני המסירה, ניתן ההיתר לשינויים שבוצעו בפרויקט בידי הרשות המקומית. לסיכום נקודות אלו, בית המשפט קבע שאת "הסיכון בגין עיכוב בעבודות תשתית של צד ג' ו/או עיכוב בפעולת הרשויות - יש להטיל על הנתבעת שהינה בעלת השליטה והידע בתכנון ובבנייה, בקצב הבנייה, בממשק המקצועי עם צד ג' ו/או הרשות, ובהכנת הנדרש לביצוע עבודות צד ג' ולעמידה בתנאי הרשויות השונות". 

כאשר אחד מנציגי הנתבעת נשאל בבית המשפט מדוע הוא לא פירט את אפשרות העיכוב בפני הרוכשים, בטענה כי "לא ציינת שום כוח עליון, ולא ציינת נסיבות שלא תלויים בך", השיב נציג היזם - "אבל זה (הדוא"ל שנשלח לתובעים) לא מסמך לבית משפט; זה מסמך לדיירים". במכתב מאוחר יותר שהוציא העו"ד של הנתבעת, היתה התייחסות רק לעיכובים שנבעו מהתנהלות חברת החשמל, אך ללא התייחסות לגורמי עיכוב אחרים. יתירה מכך, בית המשפט ציין שהנתבעת נמנעה מלצרף יומני עבודה מהאתר, חוות דעת מומחה ו/או אסמכתאות מספקות נוספות אחרות שהמדובר באירוע חריג שהביא לבדו לעיכוב שלא ניתן היה לקצרו לפחות משלושה חודשים, והיא השתמטה מלעשות כן גם ביחס ליתר הסיבות לעיכובים שהועלו על ידה. מאידך, בית המשפט התפלא שהנתבעת בחרה שלא להזמין את המומחה מטעם התובעים להיחקר על חוות דעתו. "צד שנמנע מלהזמין מומחה להיחקר על מסקנותיו, ומעבר לכך מבקש לקעקע אותן דווקא דרך חקירת עד שאינו-מומחה, מודה בכך שאינו יכול לחלוק על מקצועיותו של המומחה עצמו ולהתמודד בדרך הישר עם הכרעותיו".

ומעל לכל האמור לעיל, בית המשפט הביע את תמיהתו מכך שהנתבעת מכרה את אחת הדירות בפרויקט, רק כארבעה חודשים לפני מועד המסירה הצפוי, והוסכם אף אז בהסכם, שמועד המסירה יהיה במועד המסירה הצפוי לכלל הדיירים, תוך התעלמות מעיכוב צפוי של שלושה חודשים.
לאור חישוב לא נכון של עיכובים בלתי צפויים בסיום הפרויקט, ואי נקיטת הפעולות הנדרשות לצורך התרעה בפני הרוכשים על עיכוב צפוי במסירת דירות הפרויקט, נדרשה הנתבעת לשלם את מלוא הפיצוי בגין חודשי השכירות של הרוכשים, עד למועד המסירה בפועל.

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי, ויש לפנות לקבלת חוות דעת משפטית בכל סוגיה קונקרטית. עו"ד רם תורן הוא שותף בכיר במשרד ומנהל המחלקה המסחרית.