בשיתוף Ewave Nadlan
השבוע מציינת מדינת ישראל 74 שנים לעצמאותה. ישראל צלחה בשנות עצמאותה התמודדויות ואתגרים רבים, אלא שערב יום העצמאות השנה אני מבקש להפנות את המבט קדימה לעתיד – אל אחד האתגרים הגדולים עימם תתמודד המדינה בעשורים הבאים: משבר הדיור.
לכאורה, משבר הדיור אינו עתידי, הוא נוכח כאן ועכשיו, מלווה את חיינו במהלך 15 השנים האחרונות לכל הפחות. כאשר מחירה של דירה ממוצעת בישראל זינק ב-12 החודשים האחרונים בקצב דו-ספרתי של למעלה מ-15%, נראה קצת מוזר לדבר על משבר הדיור כעל משבר עתידי. אלא שהמשבר שאנו רואים כיום הוא לא פחות מהקדימון למשבר הדיור שתחזינה בו עינינו בהגיע המדינה ליום העצמאות ה-100 שלה, בשנת 2048.
היכן יתגוררו 15 מיליון תושבים?
בשנים האחרונות חוקרים וכלי תקשורת עסקו בעתיד של מדינת ישראל כאשר זו תגיע לשנתה ה-100. לכאורה, מדובר על עוד שנים רבות - 26 שנים מהיום - אז מדוע לעסוק במשהו שיקרה עוד זמן כה רב? אלא שבעולמות התכנון 26 שנים אינן פרק זמן ארוך מדי, בטח כאשר תכנון של שכונת מגורים חדשה אורך למעלה מ-15 שנים. למעשה, חלקים רבים מהמציאות של חיינו, חיי ילדינו ונכדינו, תלויים במה שנעשה או לא נעשה ממש בימים אלו.
נתחיל בהתחלה, ונספר את הנתונים. אוכלוסיית ישראל היום, ערב יום העצמאות ה-74, נאמדת בכ-9.5 מיליון אישה ואיש. כדי לקבל מעט פרופורציות לגבי היקפי הגידול הצפויים של מדינת ישראל, אבחן לא רק את העתיד, אלא נשווה אותו גם לעבר הרחוק והקרוב. לצורך העניין, נתייחס לנתוני הלמ"ס בשנת ה-40 לעצמאות ישראל, שנת 1988; נתוני הלמ"ס בשנת ה-70 לעצמאות ישראל, שנת 2018; והערכות הלמ"ס בנוגע לישראל בשנת ה-100 לעצמאות, שנת 2048.
• אוכלוסייה - בשנת 1988 מנתה אוכלוסיית ישראל כ-4.5 מיליון תושבים; בשנת 2018 זינקה אוכלוסיית ישראל ל-8.96 מיליון תושבים; ובשנת 2048 צפויה אוכלוסיית ישראל להגיע לפחות לכ-15 מיליון תושבים.
• משקי בית – בשנת 1988 עמד מספר משקי הבית בישראל על 1.2 מיליון; בשנת 2018 עמד מספר משקי הבית בישראל על 2.6 מיליון; ואילו בשנת 2048 צפוי מספר משקי הבית להגיע ל-5.3 מיליון.
• תוחלת חיים – תוחלת החיים של תושבי ישראל עמדה על 76.6 שנים בממוצע בשנת 1988; עלתה ל-82.5 שנים בממוצע בשנת 2018; והיא צפויה לעלות ל-90 שנים בשנת 2048.
• מספר המועסקים – מספר המועסקים במשק הישראלי בשנת 1995 עמד על 2.1 מיליון אישה ואיש; עלה ל-3.6 מיליון בשנת 2016; וצפוי לעמוד על 7.3 מיליון מועסקים בשנת 2048.
• מספר הרכבים – מספר הרכבים בישראל עמד על 0.95 מיליון בשנת 1988; המספר הזה גדל ל-3.24 מיליון רכבים בשנת 2016; והמספר הזה יזנק ל-5.3 מיליון רכבים בשנת 2048.
• הדירות בישראל – בין השנים 1988 ועד 2018 נבנו בישראל כ-1.3 מיליון דירות; בין השנים 2018 ועד 2048 נדרשת בנייה של מעל 2 מיליון דירות כדי שניתן יהיה לספק מגורים לכלל אוכלוסיית ישראל.
המספרים הללו מיועדים להראות לנו, שהנתונים ידועים ונהירים כבר היום למקבלי ההחלטות, אין כאן הפתעות או "תגליות חדשות" שנצטרך להתמודד איתן בהמשך הדרך. למעשה, גודלה של המדינה ידוע כבר היום בהתייחס לשנת ה-100 לעצמאותה של המדינה.
המספרים הללו מיועדים להראות לנו דבר נוסף – והוא את גודל האתגר עמו תיאלץ מדינת ישראל להתמודד נוכח הגידול המאסיבי באוכלוסייתה. מספר דוגמאות: זה יבוא לידי ביטוי בצורך בסלילת כבישים ויצירתה של מערכת תחבורה ציבורית ענפה; במערכת חינוך שתצטרך להתמודד עם מכפלות של כמויות תלמידים ביחס למס' התלמידים כיום; בהתמודדות עם גידול ניכר באוכלוסיית הקשישים והתאמת מערכת הבריאות לגידול מספרי זה; וזה יבוא לידי ביטוי בצורך לבנות בערך 2 מיליון דירות חדשות נוספות על אלו הקיימות היום, רק כדי לשמור על קצב הריבוי הטבעי של הציבור בישראל.
דרושה בניית 100 אלף יח"ד מדי שנה
בכנס וירטואלי שקיים מכון אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב מוקדם יותר השנה נמסר אומדן לפיו במהלך השנים הקרובות יהיה על המדינה להגדיל את קצב הבנייה בישראל מכ-50 אלף דירות לשנה כיום לכ-100 אלף דירות לשנה, ולשמר מספר זה באופן יציב. אתגר זה, על פי המומחים, מחייב טיפול מקיף וארוך טווח בכל רכיבי שרשרת הייצור של תחום הדיור והנדל"ן בישראל.
למעשה, בעוד שהמספרים לגבי הגידול באוכלוסייה כבר די ברורים ונחרצו בידי הסטטיסטיקאים שחקרו והפיקו את האומדנים, ובעוד שידועה כבר היום כמות הדירות הדרושה כדי לספק קורת גג לכל אותם אנשים שיחיו כאן בשנת 2048 - הרי שהנתון שאינו ידוע הוא כמה דירות ייבנו בפועל במהלך 26 השנים הבאות על מנת לספק את הביקושים?
ופה נשאלת השאלה: אם לא ייבנו מספיק דירות, אז מה כבר יקרה? ובכן, זה מחזיר אותי לתחילת הטקסט הזה – למשבר הדיור העתידי. כאשר האנשים שצפויים להיוולד כאן ייוולדו ויגדלו, ותוחלת החיים תתארך, אזי הצורך בדירות חדשות ונוספות רק ילך ויגבר, וכפי שראינו - מדובר על מיליוני דירות, המיועדות לאכלס לפחות 5.5 מיליון אנשים שיתווספו לאוכלוסיית המדינה.
התוצאה תהיה משבר דיור בקנה מידה כה גדול, שמשבר הדיור של ימינו ייזכר כ"אקט נאיבי", "תקופה רומנטית" שבה המחירים קצת עלו, אבל הייתה קורת גג לכול מי שרצה. בעתיד, בשנת 2048, כל זה יכול להראות אחרת לחלוטין.
ההשלכות החברתיות של מחסור גדול בדירות יכול להיות עצום, ומדובר על אינסוף השלכות שליליות, כי בהעדרה של דירה חסרה למשפחה היכולת לפעול כיחידה מתפקדת: אין ביטחון במחר, אין פרטיות, אין תחושה של הצלחה.
דרושה עסקת חבילה בעולם הנדל"ן
לכן נשאלת השאלה – מה על מדינת ישראל לעשות? מהמדינה נדרש להבין את גודל האירוע בפניו היא ניצבת. הגידול באוכלוסיית המדינה ילווה בקשיים, אך אם לא נערך כבר היום, ממש עכשיו, להתפוצצות האוכלוסין שעומדת להתרגש עלינו, אזי תבוא על כולנו התפוצצות חברתית גדולה – גדולה מכל מה שמדינת ישראל הכירה עד היום. אבל מעבר לפחדים מפני מחאה חברתית גדולה, שעלולה להיווצר בעקבות המחסור בדיור, תהיה כאן פגיעה בזכות של כל אחת ואחד למגורים במחיר סביר, ופגיעה בזכות לקיים חיי משפחה ועבודה נורמליים.
הבנה של גודל האירוע משמעותה שהמדינה רותמת את כול המנגנונים שלה, את כל תעצומות הנפש שלה, המשאבים, כח האדם, היכולות הניהוליות ויכולות גיבוש החזון - וכבר היום מביאה לשולחן תכנית סדורה ארוכת טווח שתאפשר לבנות את כמות הדירות הנדרשת על מנת להתמודד עם הגידול באוכלוסייה.
חשוב להבין את הדבר הבא: הפתרון לא יגיע מהגורמים הממשלתיים לבדם. יש כאן צורך לתכלל את האירוע גם עם הגורמים הפעילים בעולמות הנדל"ן והדיור, בנק ישראל, הבנקים והגופים הפיננסיים הגדולים, השלטון המקומי, חוקרי האקדמיה, ציבור משקיעי הנדל"ן ואחרים. הגוף היחיד שיכול להביא לשולחן אחד את כל הגורמים המעורבים ובעלי העניין הוא אך ורק ממשלת ישראל והגופים המוסמכים מטעמה. בלי עסקת חבילה שתכלול את המעורבות וההירתמות של כל הגופים, יהיה קשה עד בלתי אפשרי לייצר תכנית ארוכת-טווח ברת קיימא, ונמשיך עם פתרונות אד-הוק שייתנו במקרה הטוב מענה חלקי בלבד וקצר טווח לבעיה.
פתרון לעתיד יספק גם פתרון להווה
נקודה חשובה נוספת: אותו פתרון יסוד ארוך-טווח לא ייתן מענה רק לשנת 2048, אלא יהיה המענה האמיתי שגם יצליח להתמודד עם גלי עליות מחירי הדירות של ימינו אלה. בנייה רציפה, בכמויות הולמות את גודל האוכלוסייה ולאורך זמן, זהו הפתרון שהמדינה צריכה כדי להביא להתמתנות עליות המחירים. זוהי התמודדות עם צד ההיצע אל מול הביקושים הגבוהים. זה יחליף את המדיניות לה אנו עדים בעשור האחרון של כיבוש ביקושים באמצעים מלאכותיים, ובמקביל המשך בנייה בהיקפים שאינם מספיקים.
ומה המשמעות של הדברים למשקיעי הנדל"ן? כאמור, הפתרונות להתמודדות עם גידול האוכלוסייה קיימים, אולם הביצוע והדרך לשם קשים, יש כאלה שיאמרו אף בלתי אפשריים. המשמעות היא שהמחסור בדיור רק ילך ויעמיק ככל שיחלפו השנים, והתוצאה של כך היא המשך עליות מחירים – הן של הנכסים והן של שכר הדירה. למי שמקבל את התזה הזו, הרי שעומדת בפניו אפשרות לרכוש דירה להשקעה – כאמצעי לגיוון של תיק ההשקעות הפנסיוניות שלו. מחירי הדירות בעשורים הקרובים לעיתים יעלו, ולעיתים ירדו, אך קו המגמה של מחירי הדירות יהיה לדעתי כלפי מעלה, זאת בהתבסס על הניתוח אותו הצגתי בטור זה.
לסיכום, פתגם סיני עתיק אומר ש"הזמן הכי טוב לשתול עץ הוא לפני 20 שנה. הזמן הבא הכי טוב, הוא עכשיו". אותו הדבר גם בנדל"ן. בראייה אחורה, הזמן הכי טוב לרכוש דירה להשקעה היה לפני 20 שנה. בראייה קדימה, ליום העצמאות ה-100 של מדינת ישראל, הזמן הבא הכי טוב לרכוש דירה להשקעה, הוא עכשיו.
בשיתוף Ewave Nadlan
