בנק ישראל על שוק הדיור: הדרת המשקיעים לא רצויה

בפרק מיוחד של דו"ח בנק ישראל לשנת 2021 מנסים חוקרי הבנק המרכזי לענות על שאלת השאלות מדוע עלו מחירי דירות בקצב מסחרר של 13% בשנה. בין המסקנות המעניינות שהוצגו בדו"ח, ראוי לציין כי הבנק המרכזי לא תומך במדיניות הממשלה הפועלת להרחקת המשקיעים משוק הדיור על ידי העלאת מס הרכישה וסבור כי הגאות בהיי-טק השפיעה על עליית דירות בעיקר בתל אביב. כותבי הדו"ח קובעים כי נדרשת רפורמה בענף הנדל"ן אשר תביא להגדלת היצע הדיור – רפורמה שמצריכה השקעה תקציבית.

מעבר לכך, בנק ישראל מרמז על כך כי גם לריבית הנמוכה במשק, אותה קבע בנק ישראל עצמו, הייתה השפעה על האצת מחירי הדיור. "עם פרוץ משבר הקורונה בנקים מרכזיים בכל העולם ובכללם בנק ישראל פעלו להרחבה מוניטרית, המדיניות המוניטרית משפיעה על התשואות בשוק ההון, ואלה משפיעות על המחירים בשוק הדיור", נכתב. עם זאת, בנק ישראל מעריך כי לא מדובר בהשפעה משמעותית ומגדירים אותו כ"שיעור אינו זניח, אך הוא אינו מסביר את עיקר העלייה של מחירי הדירות".

נתחיל בנקודות חיוביות שמופיעות בפרק הדיור: עליית מחירי הדירות בישראל מאז פרץ משבר הקורונה אינה חריגה בהשוואה למדינות מפותחות אחרות – לפי הנתונים שמובאים בדו"ח בישראל נרשמה עלייה של 9.9% בין הרבעון הראשון של 2020 ועד הרבעון השלישי של 2021, בעוד העלייה הממוצעת של מדינות ה-OECD עמד על 12.9%. בנוסף, למרות הזינוק הדו-ספרתי במחירי הדירות – 13% בשנת 2021, שכר הדירה עלה בשנה זו ב-3.3% בלבד.

אז מה הוביל לעליית מחירי הדיור?

בבנק ישראל מציינים כי ההאצה במחירים נבעה בעיקר מגידול הביקוש של רוכשי דירה לראשונה, על רקע ביטול התוכנית "מחיר למשתכן", ושל המשקיעים (רוכשי דירה שנייה ויותר) בעקבות שינויים בשיעורי מס הרכישה המוטלים עליהם. ציפיות לעליית מחירים תמכו גם הן בביקושים. כאן בנק ישראל מפנה אצבע מאשימה כלפי מדיניות הממשלה הקודמת שהפחיתה את מס הרכישה למשקיעים בתחום הדיור: "נראה שתגובת הביקוש לשינויי המדיניות - הפחתת המס למשקיעים והשינויים במדיניות סבסוד הדירות לזכאים - היא גורם משמעותי שתמך בעלייתם האחרונה של מחירי הדירות".

נזכיר כי לאחר ששיעורו של מס הרכישה למשקיעים הופחת ביולי 2020, הודיעה הממשלה, לקראת סוף 2021, על כוונתה להעלותו בחזרה לרמתו הקודמת, וההעלאה נכנסה לתוקפה בסוף נובמבר. בהתאם לכך האיצו המשקיעים את רכישותיהם טרם העלאת המס והפחיתו אותן בחדות מייד לאחר מכן. בהקשר הזה כותבים בבנק ישראל כי "רצוי שהמיסוי יתבסס על שיקולים ארוכי טווח, ויש להימנע מלהכניס בו שינויים תקופים".

בבנק ישראל מוסיפים: "כדי להבטיח שוק שכירות עמו ומתפקד נדרים משקיעים שירכו דרות במקביל לצמיחתו של המשק, ועל כן צעדים שמטרתם להדיר את המשקיעים מהשוק אינם רצויים. כן רצויים צעדים להעמקת שוק השכירות לטווח ארוך, המשמש תחליף טוב יותר לבעלות על דירות".

בנוסף, בנק ישראל קובע כי מקור הבעיה בשוק הדיור היה והוא עדיין היצע הדירות הנמוך, והמפתח להגדלתו נעוץ בקיצור הליכי התכנון והבנייה, בתקצוב השקעות נלוות בתשתיות ובהאצתן. " במבט לעתיד – נדרשים שינויים מבניים שיביאו להגמשה של ההיצע, שהיא גורם יסודי ברפורמה הרצויה בשוק הדיור", נכתב בדו"ח.

ההייטקיסטים אשמים בעליית מחירי הדיור?

משבר הקורונה הביא לגידול הביקוש לשירותיהן של החברות מענפי ההיי-טק, ולפיכך על הביקוש לעובדים בענף ואיתו שכרם, נכתב בדו"ח הבנק המרכזי. שיעור עובדי ההיי-טק מסך רוכשי הדירות בתל אביב עלה מאז פרץ משבר הקורונה (מ-13.11% ב-2020 ל-17.3% ב-2021), ובמקביל עלו מחירי הדירות בתל אביב בשיעור גבוה יותר מאשר בכלל הארץ. חוקרי בנק ישראל בדקו האם "אפקט העושר" של אנשי ההייטק הביא לגידול הביקוש שלהם לדירות וכתוצאה מכך לעליית המחירים. התוצאה הינה מעניינת: מצד אחד, בנק ישראל קבע כי לא סביר שהגאות בענף ההיי-טק הביאה לעלייה רוחבית של מחירי הדירות בכל הארץ, אך מנגד, הייתה שפעה מקומית בעיקר בעיר תל אביב.