"דירה בליסינג": הפתרון שמבטיח בית - ועלול להסתיים במלכודת חובות

על רקע מחירי הדיור הגבוהים והריבית שנותרה ברמה גבוהה חרף ההפחתות האחרונות, מנסים הקבלנים למשוך רוכשים בכל דרך. אחד המבצעים הבולטים הוא "דירה בליסינג": הרוכשים נכנסים לדירה ומשלמים "דמי שכירות" במשך מספר שנים, שאמורים להצטבר כהון עצמי, ובתום התקופה משלימים את הרכישה באמצעות משכנתא על היתרה. מומחים מזהירים כי מדובר בגלגול מסוכן של פתרונות שכבר הוכיחו בעבר כי הם עלולים להסתיים במפח נפש.

מלי ביצור פרנס, מנכ"לית פירמת הייעוץ הבינלאומית Tefen, מזהירה: "מבצעי דירה בליסינג הם גלגול מסוכן של פרקטיקות שכבר הוכיחו שהן נגמרות במפח נפש פיננסי. מדובר באקמול שיווקי שמזיז את הבעיה קדימה ומנפח בועת אשראי על גבם של הקונים". לדבריה, משבר הסאב-פריים ב-2008 נבע ממתן פתרונות מימון יצירתיים למי שלא יכול היה לעמוד במשכנתא רגילה, וגם מודלים דומים באירופה נכשלו ברוב המקרים.

לירן סלע, מנכ"ל ומייסד סלע השקעות ופיננסים, מצביע על חוסר בהירות מרכזי: "השאלה הראשונה היא מה קורה עם הכסף שמשולם לאורך תקופת הליסינג - האם הוא באמת נצבר לטובת הרכישה או שמדובר בשכר דירה רגיל. השאלה השנייה היא האם מחיר הדירה קבוע כבר היום או צמוד למדד כלשהו - אלה לא פרטים טכניים, אלא סעיפים שיכולים ליצור פער של מאות אלפי שקלים".

גם ביצור פרנס מצביעה על הסיכון: "החוזה נחתם היום, אך המשכנתא תילקח בעוד שנתיים-שלוש, לפי הערכת שמאי שאינה מחויבת למחיר החוזה. אם השוק יתקן מטה, ייווצר פער בהון העצמי והעסקה עלולה לקרוס. גם ההצמדה למדד עלולה להעלות משמעותית את המחיר הסופי". סלע מוסיף כי בעבר, במסלולי 20-80 ו-10-90, רוכשים רבים נאלצו למכור את דירתם לאחר שלא אושרה להם משכנתא בתום התקופה.

נטל כלכלי כבד מאוד

אריאל פוקוטינסקי, מנכ"ל ECOWALL ומומחה לבנייה מתועשת, מתריע מפני המשמעות ארוכת הטווח: "מדובר במודל שבו הרוכשים משלמים 'שכירות' כ-15 שנה ולאחר מכן לוקחים משכנתא לעוד 30 שנה - כלומר התחייבות על עשרות אחוזים מהשכר למשך כמעט 50 שנה. עבור זוגות צעירים זה עלול להפוך לנטל כלכלי כבד מאוד". לדבריו, הפתרון האמיתי הוא הרחבת "דירה בהנחה", שחרור קרקעות והתייעלות בבנייה מתועשת, שתקצר את זמני הביצוע ותוזיל את המחירים.

רו"ח ועו"ד חופית גודסטינר, שותפה בפירמת BDO, מסבירה מדוע הקבלנים לחוצים לסגור עסקאות סופיות: "כדי שהמכירות יבואו לידי ביטוי בדוחות הכספיים, נדרשת מכירה אמיתית וסופית ללא זכות חזרה". לדבריה, בפרויקטים רבים קצב הביצוע מקדים את קצב המכירות, כך שההתחייבויות במאזן גדלות בלי גידול מקביל בנכסים - מצב שפוגע ביחסים הפיננסיים של החברות.

בשורה התחתונה, מודל "דירה בליסינג" עשוי לסייע לרוכשים במציאות תנודתית, אך הוא מחייב ערנות מרבית. כפי שמסכמת ביצור פרנס: "השוק זקוק ליציבות ולפתרונות אסטרטגיים ארוכי טווח, ולא לפתרונות אשראי יצירתיים המסכנים גם את חברות הנדל"ן וגם את הציבור". כניסה לעסקה כזו ללא ליווי משפטי ופיננסי צמוד עלולה להפוך פתרון דיור זמני למלכודת חובות ארוכת טווח.