החוק לשיקום מבנים שנפגעו מטילים באמצעות התחדשות עירונית אושר לאחרונה, אך בשוק מעריכים כי הפער בין הכוונה ליישום בפועל נותר משמעותי. על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנים האחרונות אושרו עשרות אלפי יחידות דיור במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית - אך קצב המימוש בפועל נמוך משמעותית, בין היתר בשל חסמים תכנוניים, כלכליים ותפעוליים.
אחד האתגרים המרכזיים הוא מצוקת כוח האדם בענף הבנייה, שהחריפה מאז ה-7 באוקטובר. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ענף הבינוי סובל כבר שנים ממחסור בעשרות אלפי עובדים, כאשר הגבלות על כניסת עובדים פלסטינים החריפו את המצב עוד יותר.
"גם אם המדינה רוצה להאיץ פרויקטים, מאז ה-7.10 אין מספיק ידיים עובדות כדי לבצע אותם בקצב הנדרש", אומר אריאל פוקוטינסקי, מנכ"ל ECOWALL ומומחה תיעוש ובנייה. לדבריו, המשמעות הישירה היא הארכת לוחות זמנים ועלייה בעלויות: "פרויקטים שתוכננו להסתיים בתוך שלוש עד ארבע שנים עלולים להימשך זמן ארוך בהרבה, וזה כבר פוגע בכדאיות הכלכלית של היזמים וגם ביכולת של המדינה לתת מענה מהיר לדיירים".
הפתרון, לדבריו, טמון בשינוי שיטת הבנייה: "בנייה מתועשת, שבה חלקים מהמבנה מיוצרים מראש במפעל ומורכבים באתר, יכולה לקצר משמעותית את זמני הביצוע ולהפחית את התלות בכוח אדם באתר".
"העתיד בהדפסות תלת מימד"
במקביל, בענף מזהים האצה באימוץ טכנולוגיות מתקדמות. "העתיד של הבנייה נמצא בהדפסות תלת־ממד", אומר ערן כרמי, מנכ"ל חברת SHAHAF PY. לדבריו, בעולם כבר נעשה שימוש בטכנולוגיה הזו בפרויקטים למגורים ולתשתיות, בין היתר בארה"ב ובאירופה. "כיום ניתן להדפיס אלמנטים שלמים של מבנים בדיוק גבוה מאוד, עם שליטה מלאה בהרכב החומרים", הוא מסביר.
מעבר לחדשנות, כרמי מדגיש את המשמעות הכלכלית: "היכולת לבנות מהר יותר, עם פחות כוח אדם ופחות בזבוז חומרי גלם, משנה את כל המשוואה. אם בעבר פרויקט היה נמשך שנים, היום ניתן לקצר משמעותית את משך הבנייה - וזה מאפשר להגדיל את היצע הדירות בקצב מהיר יותר. לא מדובר רק בפתרון נקודתי אלא בשינוי עומק: "כשמסתכלים על שכונות שלמות ולא רק על בניין בודד, לטכנולוגיה יש פוטנציאל להשפיע על היצע הדיור ברמה מערכתית".
"בפריפריה הכדאיות הכלכלית נשחקת"
אלא שגם אם יימצאו פתרונות טכנולוגיים ותפעוליים, השאלה הכלכלית ממשיכה להוות חסם מרכזי - בעיקר מחוץ לאזורי הביקוש. על פי נתונים שפורסמו בשנים האחרונות על ידי משרד הבינוי והשיכון, מרבית פרויקטי ההתחדשות העירונית מרוכזים באזור המרכז, בעוד שבפריפריה שיעור המימוש נמוך בהרבה.
"במרכז הארץ פרויקטים של התחדשות עירונית עדיין כלכליים מאוד, אבל ככל שמתרחקים לפריפריה הכדאיות נשחקת בצורה דרמטית", אומר לירן סלע, מנכ"ל סלע השקעות ופיננסים. "העלויות דומות, אבל מחירי המכירה נמוכים יותר - וזה יוצר פער שלא תמיד ניתן לגשר עליו".
לדבריו, יש לכך גם השלכות ישירות על בעלי הדירות: "אנחנו כבר רואים שינוי בתפיסה של השוק. דירות ללא ממ"ד הופכות לפחות אטרקטיביות, ובאזורים מסוימים זה כבר מתבטא בקושי למכור אותן. במקרים מסוימים בעלי הדירות יידרשו להשקיע מכיסם כדי להתאים את הנכס לסטנדרט החדש, וזה לא תמיד אפשרי עבורם".
נדרש מנגנון ממשלתי
לצד זאת, גם הרשויות המקומיות מציבות אתגר לא מבוטל. על פי הערכות של גורמים בענף, תוספת יחידות דיור רבות מגדילה את הוצאות העירייה על חינוך, תשתיות ושירותים - בעוד שהכנסות מארנונה למגורים אינן מכסות את העלויות במלואן. התוצאה היא העדפה ברורה, במקרים רבים, לקידום שטחי תעסוקה ומסחר על פני מגורים. לדברי פוקוטינסקי, "ללא מנגנון ממשלתי שיבטיח לרשויות איזון תקציבי או תמריצים ייעודיים, קידום פרויקטים רחבי היקף ימשיך להיתקל בקשיים - גם באזורים שבהם הביקוש גבוה במיוחד".
לנוכח תמונת המצב הנוכחית בשוק ההתחדשות העירונית, נראה שהחוק החדש עשוי לספק מענה נקודתי למציאות הביטחונית החדשה, אך ללא טיפול עומק בחסמים המבניים - כוח אדם, כדאיות כלכלית ותמרוץ רשויות - ההתחדשות העירונית תתקשה לעמוד בקצב ובצרכים שהשוק דורש.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו