יש על מה לבנות? כבר תקופה ארוכה שלא ראינו התייצבות, שלא לומר ירידה, במחירי הנדל"ן, אבל 2025 מסמנת (אולי) ראשיתה של מגמה מעניינת במיוחד: האטה במכירת הדירות באתרי הבנייה והשיווק של הקבלנים.
הירידה הזו משתרשרת מצוין למכירת הדירות מ"יד שנייה", וזה גורר את שוק הנדל"ן למצב מאתגר מאוד. הנתונים האחרונים שפרסם הכלכלן הראשי באוצר, שמואל אברמזון, והם אולי הנתונים המעודכנים והנכונים ביותר שיש כרגע (בעיקר כי הם מתוקפים באמצעות נתונים שנאספים מרשות המסים), מלמדים כי בחודש אוקטובר האחרון נרשמה ירידה של 12% בהיקף העסקאות (ביחס לנתונים המקבילים בשנה שעברה). כשהכלכלן הראשי ממקד את הבדיקה סביב מכירות הקבלנים, אנחנו מגלים ירידה של 14% בהשוואה למכירות בשנה שעברה.
השוואה רב־שנתית שביצע אברמזון מלמדת ששנת 2025 היא השנה שבה מספר העסקאות הוא הנמוך ביותר מאז שנות ה־2000, כשיוצא דופן היה חודש אוקטובר 2023, אז פרצה מלחמת חרבות ברזל ומטבע הדברים לא היתה פניות לביצוע עסקאות נדל"ן.
התהליך שעובר על השוק מורכב מכמה פרמטרים. הראשון שבהם הוא המגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי המכירות (והמימון) האגרסיביים של הקבלנים, וזה אומר שבאופן עקרוני קשה יותר לקבל משכנתה כיום בישראל. הנתון השני הוא החשש מפני העתיד, וזה אומר שהביטחון העצמי של הציבור הוא לא מהמשופרים מאז תחילת המלחמה, אבל זה נתון שעומד ברקע הדברים ולא בליבם.
"ההיצע גדול"
באשר לעתיד שוק הנדל"ן - הדעות חלוקות. מחד יש את אלה הטוענים ששוק הנדל"ן סובל ממחסור תמידי של דירות, וזה אומר שהריבוי הטבעי בישראל (שהוא גבוה מאוד), עלייה של יהודים מחו"ל וכו' מצטרפים למחסור בידיים עובדות בשוק הנדל"ן - מתכון בדוק לעליית מחירים במעלה הדרך.
הדעה השנייה סוברת כי שוק הנדל"ן נמצא במקום שהמגבלות של בנק ישראל, בצירוף ריבית גבוהה (שלא צפויה לרדת דרמטית בשנים הקרובות), מרחיקות את הרוכשים מחלום הדירה בבעלות, מה שפותח יותר מצוהר למשקיעי הנדל"ן ולתחילתו של תהליך שלא היה מוכר בישראל - מעבר למגורים בשכירות וויתור על דירה בבעלות.
"השוק כעת בנקודת קיפאון וההיצע גדול, כאשר הקונים יושבים 'על הגדר'", אומר אריאל פוקוטינסקי, מנכ"ל ECOWALL. "השילוב של תהליך הורדת המחירים, שכבר מתרחש, יחד עם האופטימיות הכלכלית בעקבות סיום המלחמה, יתניע מחדש את הביקוש לנדל"ן. להערכתי, בתוך כחצי שנה מהיום נראה התעוררות מאוד משמעותית, ובהסתכלות של שנה קדימה מהיום כבר נראה שוב דיווחים על כך שאין היצע מספק של דירות בישראל".
לירן סלע, מנכ"ל ומייסד "סלע השקעות ופיננסים", מבהיר כי ירידת המחירים הנוכחית המדווחת היא קוסמטית ומוגבלת לטווח קצר. "יש לא מעט רעשי רקע בשוק הנדל"ן, אבל העובדות הן שהדמוגרפיה הישראלית לא עוצרת, הביקושים כיום 'חונים' ולא בטלים, זוגות צעירים ומשפרי דיור הם כ־80% מהשוק, ואילו המשקיעים שנבלמו מלרכוש דירות, שלהם שוק ההון קורץ יותר, מהווים רק 20% מכלל הרכישות. התחלות הבנייה אמנם בעלייה, אבל הנתון לא משקף תזמון - התחלת בנייה של נכס כיום משמעותה שהוא יאוכלס בעוד 4-3 שנים בלבד, ולכן הוא לא יכול להיכלל במלאי הדירות, כפי שהלמ"ס מנסה להציג.
"חוסר הוודאות והציפייה שמשהו יקרה כאן הן מתכון קלאסי לעליות מחירים בטווח הארוך. אילוצי כוח האדם בענף, המחסור בעובדים ומגבלות על כניסת עובדים זרים, לצד עלויות מימון יקרות מייצרים עיכוב בפרויקטים חדשים. התוצאה היא שבשנים 2027-2026, בסביבת ריבית פוחתת, נקבל ביקוש מתפרץ שיפגוש היצע חלש".
לטענתו, עליות המחירים הצפויות יורגשו הן במחירי הדירות החדשות והן במחירי דירות יד שנייה. "הטבות הקבלן השונות שהוענקו ועדיין מוענקות מייצרות כרגע קושי למוכרי דירות יד שנייה ומאלצות אותם להתפשר. אולם עם ההתעוררות המחודשת של השוק, והעובדה כי מלאי הדירות יצטמצם, במקביל לריביות יותר נוחות, קבלנים יחזרו להקשיח עמדות והחלון בשוק של קונים כיום ישוב להיות שוק של מוכרים שיבוא לידי ביטוי במגמת עליית המחיר.
פוקוטינסקי אף מזכיר כי הביקוש לדיור בישראל נותר קשיח, בעיקר בגלל הדמוגרפיה: "אנחנו חיים במדינה שצריכה לפחות 60 אלף דירות חדשות בשנה, בגלל הגידול הטבעי של האוכלוסייה. לאורך העשור האחרון ראינו כמה פעמים מעבר ממצב של עצירה כמעט מוחלטת בשוק לשיא של מכירת דירות חדשות, תרחיש שעשוי לקרות גם עכשיו. לא מן הנמנע שנראה את זה ממש בחודשים הקרובים, שכן לבנק ישראל לא תהיה ברירה אלא להוריד ריבית בטווח של עד חצי שנה מעכשיו".
רו"ח דן אטיאס, ראש זרוע הביקורת וחבר הנהלת פירמת BDO, מסביר כי ירידת הריבית האחרונה בנובמבר, יחד עם האמונה שהמלחמה הסתיימה, עשויות לייצר פסיכולוגיה חיובית ולעורר מחדש עסקאות בשוק הנדל"ן. אלא שנכון לעכשיו קונים פוטנציאליים ממתינים להבין לאיזה כיוון הולך המשק בכלל, ושוק הנדל"ן ומחירי הדיור בפרט, אבל נהירה של הציבור למשרדי המכירות עדיין אין. אתגר המכירה היום מורכב מאוד, בזמן שמלאי הדירות הלא מכורות בשוק בשיא".
עם זאת, לדבריו, "במבט מעמיק אל תוך המאזנים של חברות הנדל"ן, לירידת הריבית הקטנה בשלב זה יש השפעה זניחה על עלויות המימון של החברות, מדובר בשינוי שולי שלא יקטין באופן משמעותי את ההוצאות.
"נראה שרק המשך ירידת הריבית, שתוביל במצטבר להפחתה משמעותית יותר במחיר, תוכל לייצר תנופת פעילות אמיתית בצד הביקוש והמכירות, שמירה על המחירים והכדאיות והקטנת נטל עלויות המימון על החברות".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו