למרות החשש - לא מדובר בקיפאון: "רואה את מחירי הנדל"ן ממשיכים לרדת"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן מוצא את עצמו בתוך שוק משתנה ובעל תנודות רבות. בה שברור לכל הוא שישראל צריכה עוד דירות – והרבה.

מורגנשטרן בטוח שהפתרון נמצא בכלל בעולמות המחשב. "אנחנו אומת סטארט־אפ. אנחנו חדשניים בכל דבר ועניין. עם זאת, אנחנו בונים בצורה יחסית מיושנת. יש פעולות בתוך אתר הבנייה שיכולות להיות אוטומטיות. השינוי הזה שהשוק יכול וצריך לעבור, כמו שאנחנו רואים בעולם, חוסך בידיים עובדות. אנחנו מציבים לעצמנו יעד לקיצור משך הבנייה ב־30%".

מורגנשטרן אינו מגדיר את המצב הנוכחי בשוק הנדל"ן כקיפאון, אלא רואה זאת כשינוי בהלך הרוח של השוק. "היזמים הוותיקים מכירים שוק דינמי שעולה ויורד, אבל החבר'ה הצעירים שנכנסו ב־15 השנים האחרונות רגילים לראות את השוק עולה. הם אף פעם לא פגשו שוק עוצר או שוק יורד.

"בחצי השנה האחרונה אנחנו רואים את המדדים, כל מדד שמתפרסם מראה על ירידת מחירי הדיור ולמרות זאת אין קריסה בענף הנדל"ן, שזה גם חשוב. כשאני מסתכל קדימה, אני רואה את המגמה הזאת נמשכת. הרצון של מישהו כזה או אחר להגיד שיש קיפאון זה לפעמים חוסר היכולת שלו להבין שהשוק עבר לקונים והשוק השתנה".

מה זה אומר מבחינת השוק עצמו?

"לצד התחדשות עירונית, יש 100 אלף יחידות דיור מאושרות באזור המרכז. חתמנו על הסכמי גג ביותר מ־50 רשויות. כך, למשל, חתמנו לאחרונה על הסכם גג של 14 אלף יחידות דיור בכרמיאל ו־20 אלף יחידות דיור בקריית גת. אנחנו חותמים בקרוב על 10,000 יחידות דיור בלוד. המספרים האלה מצטרפים כבר למה שנעשה. אנחנו מגדילים את ההיצע ואת מספר העובדים בבנייה. אני לא רואה קיפאון בשוק".

בספטמבר 2025 בנק ישראל השאיר את הריבית בגובה של 4.5% ללא שינוי, כפי שהחליט גם במועדי השינוי הקודמים, זאת לאחר סדרת העלאות. לפי הערכות - בנק ישראל יוריד את הריבית במועד הקרוב".

אתה חושב שנגיד בנק ישראל היה צריך להוריד את הריבית בפעם האחרונה? 

"אני מסתכל רגע אחד דרך הפריזמה של מנכ"ל משרד השיכון, והתשובה היא לא. אני בטוח שלנגיד יש את השיקולים שלו: שיקולי מאקרו, אינפלציה, סחורות, כל מה שקורה בעולם, ושיקולים של שקל מול דולר. יש לו ראייה כלכלית, הוא נגיד בנק ישראל ולא אני, וזה התפקיד שלו להסתכל על כל השוק".

"יהיו עוד הגרלות"

בכמה אתה מעריך שמחירי הדיור יכולים לרדת?

"אני צופה ירידה, אבל אני לא יודע לבוא ולהגיד האם מחירי הדיור יירדו בחצי אחוז, ב־1%, ב־5% או ב־8%. זה שוק של תהליך. שמעתי כבר אמירה שאומרת: טוב, עכשיו תהיה ההגרלה האחרונה של דירה בהנחה ולא יהיו עוד הגרלות. ואני אומר לאנשים: מאיפה הבאתם את זה? ברבעון הראשון של 2026 תהיה הגרלה על עוד כ־10,000 יחידות דיור. זאת אומרת, אין שינוי בתוכנית הממשלתית של המדינה לבוא ולייצר דירות.

"כיום יש פרסומות של קבלנים, כדוגמת התוכנית להגנת הדירה - אם המחיר יירד הקונה יקבל כסף בחזרה, ועוד. כלומר, השוק עבר לקונים. בתחילת המלחמה היתה סטגנציה בעסקאות, וכעת אנשים רוצים לעבור ממקום למקום. אתה מוצא דירות כיום בתל אביב ובירושלים ב־2 מיליון שקלים. אז נכון, זו לא דירה בלב הבירה או בלב תל אביב וזו לא דירת 6-5 חדרים חדשה. עם זאת, זה פתאום הופך להיות כבר מספרים שלא היינו רגילים לראות אותם".

המקומות שהכי נפגעו בתקופת המלחמה הם בפריפריה, בצפון ובדרום. מה התוכניות שלכם לגבי האזורים הללו?

"כשעשינו את פרק הדיור לצפון, באוגוסט 24', דיברנו על כך שצריכים להכפיל את האוכלוסייה בכל הצפון. קריית שמונה לא תהיה חזקה אם לא יהיה אקו־סיסטם חזק בצפון. כשהאקו־סיסטם חזק בצפון, יש סיבה להקים בית חולים, קמפוס בקריית שמונה, ועוד.

"בהגרלה של דירה בהנחה שתוצאותיה יתפרסמו ביום ראשון, מתוך כ־130,000 נרשמים, נרשמו כ־25,000 חיילי מילואים. מתוך 7,479 זוכים, 47% הינם חיילי מילואים פעילים. כך שאם נמשיך בקצב הזה תוך ארבע-חמש הגרלות כלל חיילי המילואים הזכאים יזכו בדירה בהנחה. התחלנו ב־10% לפני המלחמה, עלינו ל־20% בתחילת המלחמה, ובהמשך עלינו עד כמעט 50%".

"הקצאות לחיילי מילואים"

היתה ביקורת על כך שההגרלות בדירות בהנחה פנו יותר לקהל החרדי משום שהדירות שהוצעו היו באזורים חרדיים. "בכל הגרלה, גם כשמדובר בשכונה בבית שמש, יש הקצאה לחיילי מילואים. אנחנו רואים שלא מעט אנשים קונים את הדירות ורואים אותן כהשקעה. למשל כאלה שקונים בבית שמש ושוכרים במבשרת ציון - הם זוכים וקונים. אני לא מכיר אנשי מילואים שזכו וביטלו יותר מאשר אנשים אחרים. יש תמיד כאלה שזוכים ולא לוקחים את הדירה, אבל אנחנו לא מכירים כאלה שמבטלים בצורה קטגורית".

אחת השפעות של המלחמה היא היעדר עובדים זרים בעקבות הפסקת עבודתם של העובדים הפלשתינים. כרגע, לפי הערכות, המחסור עומד על כ־40 אלף עובדים.

"משך הבנייה בישראל בעשור האחרון עלה באופן משמעותי וזה מצריך יותר ידיים עובדות. כדי לענות על הצורך אישרנו ארבע חברות מליטא, סינגפור, וייטנאם ואזרבייג'ן. אנחנו בקול קורא נוסף שנסגר בדצמבר לחברות נוספות. מאז שנשיא ארה"ב דונלד טראמפ היה בישראל והחטופים החיים חזרו, אתה פתאום רואה חברות ממדינות אחרות שלא היו פה בתקופת המלחמה".