הנפקת הענק של רמי לוי מתקרבת לרגע האמת. במהלך סוף השבוע פרסם לוי את התשקיף לקראת ההנפקה מעוררת המחלוקת שנחשבת לאחת הגדולות שהיו השנה בבורסה.
למעשה רמי לוי מוציא להנפקה את הנדל״ן שבבעלות החברה, שכולל בעיקר את הנכסים בהם ממוקמים הסניפים של רשת שיווק השקמה, רשת הסופרמאקטים של לוי אבל לא רק. ללוי יש לא מעט נדל״ן על חלקו הוא מתכנן להקים בנייני מגורים וחלקו של הנדל״ן מיועד להשקעה. בסך הכל מעריך לוי את השווי של עסקי הנדל״ן שלו ב-3.6 מיליארד שקל לפני ההנפקה כשלאחריה, ובהינתן שחלק מתמורת ההנפקה ייכנס לתוך החברה הרי שאנחנו מדברים על שווי חברה של 4.5 מיליארד שקל.
בסך הכל מתכנן רמי לוי להנפיק 20% מהחברה ולגייס 900 מיליון שקל. אחרי ההנפקה ואחרי שהכסף יכנס לקופת החברה מתכנן רמי לוי לחלק 450 מיליון שקל כדיבידנד לבעלי המניות, מה שאומר שלוי עצמו יקבל לידיו 360 מיליון שקל במזומן. 210 מיליון שקל מתמורת ההנפקה תשמש אותו לפרעון הלוואות שהעמיד באמצעות חברת האם לטובת החברה. בשורה התחתונה לוי יקבל 570 מיליון שקל כשהחלוקה תהיה 360 מיליון שקל כדיבידנד ועוד 210 מיליון שקל כפירעון הלוואות.
החלק השנוי במחלוקת בהנפקה נוגע לתנאי השכר שרמי לוי ובני משפחתו יוכלו לקבל מיד לאחר שזו תושלם והחברה תהפוך לציבורית. נכון להיום רמי לוי עצמו עובד בחברת הנדל״ן בהיקף משרה של 30%, השכר שלו מסתכם ב-76 אלף שקל לחודש אולם מיד לאחר ההנפקה יוכפל שכרו כך שהוא יעמוד על 150 אלף שקל.
41 נכסים בהיקף של 96 אלף מ"ר
עסקי הנדל״ן של לוי כוללים 41 נכסים שמתפרשים על פני קצת יותר מ-96 אלף מ״ר. חלקם שטחי מסחר וחלקם מרכזים לוגיסטיים. שיעור התפוסה בנכסיו של לוי עומד בממוצע על כ-90%. הרווח התפעולי (במונחי NOI) השנתי מהשכרת הנכסים האלה עומד על קצת פחות מ-100 מיליון שקל. כאן כדאי לזכור שכמחצית מהתפוסה בנכסי הנדל״ן של רמי לוי אלה נכסים שמופעלים על ידי רשת שיווק השקמה של לוי עצמו.
כאן המקום לציין שבאופן עקרוני המשקיעים המוסדיים צמאים ל״סחורה״ טוב, כלומר נכסים טובים שעד היום היו פרטיים וכעת הם עוברים לבעלות משותפת עם הציבור. הבעיה בהנפקות מהסוג של לוי היא שהנכסים האלה מתומחרים במלוא ערכם ולא מותירים, באופן תיאורטי, שולי רווח גבוהים מידי. השכר של לוי ובני משפחתו לאחר ההנפקה הוא שולי אמנם ביחס לשווי הנדל״ן ולפעילותו אבל עדיין מדובר בתנאי שכר מפליגים שעולים מדרגה כשהחברה עוברת לבעלות ציבורית חלקית.