בנק ישראל מורה לבנקים: אל תתערבו במחירי המכירה של דירות

בנק ישראל הוציא היום (רביעי) הורראה לפיה נאסר על הבנקים למנוע מקבלנים להוריד את מחירי הדירות שהם מוכרים. בבנק ישראל מבהירים שלא נמצאו עדויות לכך שהבנקים מונעים הורדת מחירים אבל למען הסר ספק וכדי למנוע משמועות לתפוס תאוצה, הרי שהם מבקשים מהבנקים לחדד נהלים וכן הלאה.

נסביר כי אחת הסברות מדברת על זה שהקבלנים לא מורידים את מחירי הדירות בגלל שהבנקים מונעים מהם מהלך כזה. כדי להבין את הטענה כדאי לראות כיצד עובד מנגנון של מימון בנקאי לקבלן.

באופן עקרוני כשהקבלן רוכש קרקע כדי לבנות עליה בניין, הוא מעמיד הון עצמי (שמורכב מהון עצמי אמיתי, כלומר כסף של הקבלן ועוד הלוואה מגורמים חוץ בנקאיים). כשהקבלן מעמיד את ההון העצמי הזה, הוא חובר לבנק שילווה את הפרוייקט ולמעשה יעמיד את שאר הכסף כדי לבנות את הבניין.

הבנק שמעמיד את המימון הזה דורש בטוחות מהקבלן ולמעשה הקבלן מתחייב שבכל רגע נתון ולאחר כל מכירה של דירה, הוא יוריד קודם את החוב לבנק ורק אחר כך ישלם יימשוך כסף לעצמו. כשמחיר הדירות בפרוייקט יורד הרי שהקבלן צריך לעבות בטוחות לבנק כדי למשוך כסף ומעבר לזה. כשהמחיר יורד, נותר לקבלן בסוף התהליך (אחרי שהוא מחזיר את הכסף לבנק ולשאר המלווים) פחות כסף.

ברור שאם הקבלן מעבה בטוחות לבנקים קשה לו יותר למשוך כסף "הביתה", קשה לו לפרוע הלוואות אחרות ולמעשה מכביד עליו בהתנהלות השוטפת.

באופן עקרוני הבנק אדיש לירידת מחירי הדירות שכן אם המחירים בפרוייקטים חדשים ירדו הרי שהקבלן יעביר בטוחות אחרות לשביעות רצון הבנק. מהצד של המשכנתאות הרי שהבנק מחזיק די בטוחות כדי לקבל את הכסף שלו ככה שאם מחיר הדירה יורד, לא מהבנק נפגע אלא מי שרכש את הדירה ומי שמכר את הדירה. בכל נקודה על ציר הזמן, הבנק יקבל את כספו.

בפני בנק ישראל עלו לא מעט טענות שהבנקים הם אלה שמונעים את ירידת מחירי הדירות באמצעות זה שהם לוחצים את הקבלנים שלא להוריד את המחירים. בנק ישראל לא מצא עדויות שתומכות בטענות האלה, אבל כדי למנוע אותן, הוא מבהיר לבנקים שאסור להם לעשות את זה ובכלל כדי לצמנוע מצב שבו באמת תיווצר פרקטיקה כזו.