שוק המשכנתאות בישראל נמצא בתקופה של שינוי עמוק. בחודש יולי בלבד העניקה המערכת הבנקאית משכנתאות בהיקף כולל של כ־10 מיליארד שקלים, והתחזיות מדברות על התייצבות סביב ממוצע חודשי של כ־9 מיליארד שקלים.
מדובר בהחלטה כלכלית הרת גורל עבור מאות אלפי משקי בית בכל שנה - עסקה שמחברת את הלווה אל הבנק לתקופה של 20 עד 30 שנה, ולעיתים אף יותר מכך.
אלא שבשנים האחרונות נכנס גורם חדש למשחק, כזה ששינה את מאזן הכוחות בין הבנקים לציבור - יועצי המשכנתאות. על פי נתוני האגודה הארצית, כ־65% מהמשכנתאות בישראל נלקחות כיום באמצעות יועץ, ובקרב משקי בית בעלי פרופיל סוציו־אקונומי נמוך הנתון אף מטפס לכ־80%.
אבל לצד תרומתם של היועצים, המקצוע כמעט לא מוסדר, והציבור עלול לשלם את המחיר. לפני עשור, רק כ־10% מהמשכנתאות בישראל נלקחו באמצעות יועץ. כיום, הנתון זינק ל־65%. הסיבה ברורה: השוק מורכב, הריביות משתנות, והבנקים מציעים מסלולים מגוונים שהשוואה ביניהם כמעט בלתי אפשרית ללא ידע מקצועי.
"יועצי המשכנתאות הפכו לשחקן קריטי בתהליך קבלת ההחלטות", אומר ל"ישראל היום" גורם בכיר באחד מהבנקים הגדולים. "מאז שהיועצים נכנסו לתמונה, הרווחים של הבנקים נשחקו. הם עושים שופינג בין הבנקים, מייצרים תחרות אמיתית ומאלצים אותנו להציע ללקוחות תנאים טובים יותר".
מבחינת הצרכן, מדובר בהתפתחות מבורכת: היועצים ממלאים פערי מידע גדולים, משווים בין הצעות ומפחיתים עלויות. עבור משקי בית רבים מדובר בחיסכון של עשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
מקצוע בלי פיקוח
למרות הגידול הדרמטי בהיקף הפעילות, ייעוץ משכנתאות בישראל נשאר תחום פרוץ לחלוטין. כל אדם יכול להכריז על עצמו "יועץ משכנתאות" - אין דרישת רישיון, אין חובת השכלה ואין פיקוח ממשלתי. יועץ טוב יכול לחסוך למשפחה מאות אלפי שקלים, אבל יועץ חסר ניסיון או לא מקצועי עלול להכניס את משק הבית לעסקה יקרה ומסוכנת. שכר הטרחה הממוצע עומד על 7,000 עד 8,000 שקלים לעסקה, סכום שמושך גורמים חסרי ידע להיכנס אל התחום בתקווה להרוויח מהר.
"אני מכירה היטב את הענף ויודעת שהפכנו להיות גדולים", אומרת נופר יעקב, יו"ר אגודת יועצי המשכנתאות בישראל. "באופן טבעי הייתי אמורה לרצות שהשוק יישאר חופשי, אבל אני חושבת שהגיע הזמן להסדרה. חייבים רישיון, חייבים בחינות, חייבים השתלמויות. זו לא רק הגנה על הצרכן, זה גם נושא מקרו־כלכלי חשוב מאוד".
במשרד המשפטים הבינו את גודל הסוגיה ומקדמים בימים אלה הצעת חוק להסדרת המקצוע. ההצעה נמצאת בוועדת השרים לחקיקה וצפויה להיכנס לתוקף אם תאושר.
החוק המוצע קובע כי יועצי משכנתאות יחויבו ברישיון, יעברו בחינות הסמכה מקצועיות ויתעדכנו בהשתלמויות תקופתיות. "יש את הידע במשרד המשפטים, הם יודעים לאסדר מקצועות", מסבירה יעקב. "אנחנו כבר לא בשוליים, אנחנו מעורבים בכ־65% מהמשכנתאות בישראל. אין שום סיבה שמקצוע כזה, עם אחריות כל כך גדולה, יישאר פרוץ".
ומה עם הסיכונים?
חלק מהמבקרים מזהירים שהמצב הנוכחי מסוכן. אם כל אחד יכול להעניק ייעוץ פיננסי לעסקה הגדולה ביותר בחיים של משק בית, המשמעות עלולה להיות הרת אסון.
אלא שיעקב מרגיעה: "הנזק מיועץ לא מקצועי מוגבל יחסית. במקרה הכי גרוע הוא יכניס לקוח לעסקה לא טובה - ואז הלקוח ילך ליועץ אחר שיתקן אותה. צריך גם להבין: הבנקים לא מאשרים כל עסקה באופן אוטומטי. יש לפחות שלושה גורמים בתוך הבנק שבוחנים את ההלוואה, ולפעמים אפילו ארבעה. כמו כן, הוראות הפיקוח מחייבות אותנו להתריע בפני הלקוח אם מתגלות בעיות".
יעקב מוסיפה כי הבעיה הגדולה יותר נמצאת דווקא בעולם החוץ־בנקאי: "לשם מגיעים אנשים שהבנקים מסרבים לתת להם משכנתא, לעיתים בגלל היסטוריה פיננסית בעייתית. מדובר באוכלוסייה פגיעה יותר, ודווקא בתחום הזה יש חשיבות עצומה לעבודה מקצועית ומפוקחת של יועצים".
כמה יועצים יש בישראל? לדברי האגודה, בישראל פועלים כיום כ־2,700 יועצי משכנתאות. מתוכם, כ־1,650 רשומים באגודה, שעורכת עבורם השתלמויות מקצועיות ומנהלת מעין רגולציה עצמית.
אבל לטענת יעקב, זה לא מספיק: "אנחנו עושים עבודה רבה כדי לשמור על סטנדרטים, אבל חייבים חקיקה מסודרת. כשמדובר בהחלטה כלכלית שמחברת משפחה לבנק לעשרות שנים, אין מקום לפשרות".
לקראת עידן חדש
שוק המשכנתאות עובר מהפכה שקטה. מצד אחד, היועצים תרמו רבות להגברת השקיפות, להגברת התחרות ולהפחתת העלויות. מצד אחר, היעדר רגולציה יוצר פתח לניצול, לטעויות יקרות ולאובדן אמון במערכת.
הצעת החוק להסדרת המקצוע צפויה לשנות את המצב מן היסוד. אם תאושר, ייכנס שוק ייעוץ המשכנתאות לעידן חדש של שקיפות, מקצועיות והגנה על הצרכן.
עד אז, על משקי הבית לזכור: מדובר בעסקה הגדולה בחייהם, ומומלץ לבחור בקפידה את היועץ שמלווה אותם בדרך.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו