האם זה הזמן הנכון לרכוש דירה? אלו הערים בהן נוצרו הזדמנויות

מלחמת חרבות ברזל העצימה את הקיפאון שבו היה שרוי שוק הנדל"ן בעקבות הריבית הגבוהה, ומחירי הדירות התחילו לרדת.

האם זה זמן טוב לקנות דירה? מה קורה בשוק השכירות? והיכן נרשמה התשואה הגבוהה ביותר? אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים ומומחה לשוק הנדל"ן, התארח ב"ערך מוסף", הפודקאסט הכלכלי של "ישראל היום", והשיב על כל השאלות.

מהניתוח שביצע דנוס על סמך עיבוד של 2,500 מודעות, בחצי השנה האחרונה שהסתיימה בנובמבר נרשמה מגמה של ירידות מחירים בשוק השכירות עם שינויים בין ערים שונות ובתוך הערים עצמן. בולטות בירידות הערים תל אביב (-4.3%), מודיעין (-4.6%), פתח תקווה (-4.6%), ראשון לציון (-4.0%) ונתניה (-4.0%) עם ירידות מחירים ברוב סוגי הדירות.

בעיר ירושלים נרשמה עלייה של 0.9% בחצי השנה האחרונה. בסה"כ במחצית השנה החולפת ירדו מחירי השכירות בממוצע ארצי ב־3.0% המשקף שיעור ירידה שנתי של יותר מ־6%. "הממצאים מבטאים היטב את המשבר שחווה המשק הישראלי החל מאירועי 7 באוקטובר", מסביר דנוס.     

משקיעים בשוק הנדל"ן, לתשומת ליבכם: שיאנית התשואה למשקיעים היא באר שבע - עם תשואה שנתית ממוצעת של 4.2%, ואחריה העיר אילת (3.7%) כתוצאה מירידה ריאלית במחירי הדירות בעיר. נסביר שתשואה היא ההכנסה השנתית משכירות חלקי שווי הנכס, וככל ששווי הנכס נמוך יותר כך התשואה גבוהה יותר.

התשואה השנתית הנמוכה ביותר נרשמה ברחובות עם 2.5% בשנה, כתוצאה מהעלייה הדרמטית במחירי הדירות בעיר לעומת מחירי שכירות שירדו.             

זמן טוב לקנות דירה?

לשאלה אם זה זמן טוב לקנות דירה, דנוס השיב: "קודם כל, חשוב להגיד שאנחנו נמצאים בתקופה שמתאימה יותר לאוהבי סיכון. אי־הוודאות היא גבוהה מאוד. אולי זאת תקופה טובה למצוא מציאות בשוק".

דנוס המשיך וציין כי המגמה בשוק הנדל"ן תהיה תלויה בהתפתחות המלחמה: "אם מדברים על כך ששלב ההשתלטות על עזה אמור להסתיים בתוך חודשיים-שלושה, אני מעריך שבתקופה הזאת לא נראה עליית מחירים. לאחר מכן, אני מעריך שנתחיל לראות עליות מחירים, שנראה אותן בעיקר באזורים המושפעים כיום מהלחימה - אזורי הדרום והצפון".

היכן נוצרו הזדמנויות קנייה להשקעה?

"מי שהיום רוצה להשקיע בשוק הנדל"ן ויש לו מצב רוח בשביל זה, שווה לו לבדוק דווקא בדרום, כי כשמגיעים למקומות האלה היום כשאין הרבה ביקוש, ניתן למצוא שם מציאות. אני מדבר על ערים כמו דימונה, אופקים, שדרות, אשקלון, אשדוד, באר שבע ועוד.
"אשקלון ואשדוד היו בעבר שיאניות בכמות העסקאות לחודש והדבר הזה לדעתי יחזור, ויחזור בגדול. אם מה שקרה שם קרה כשחמאס בעזה, אז כשחמאס לא יהיה בעזה המצב שם יהיה הרבה יותר טוב".
לגבי באר שבע אמר דנוס: "אני מאמין שהעיר הזאת תחזור ותעשה קאמבק. התיקון הזה שאנחנו עושים בדרום, אמור לשפר את מצב הדרום בעיני המשקיעים ובעיני האנשים שמחפשים מקום חדש שגם אפשר לקנות בו, שהמחירים בו עדיין סבירים ושבמיליון שקלים אפשר לקבל בו דירת ארבעה חדרים. זה משהו שבמרכז אפשר רק לחלום עליו".

גם בבנק לאומי מאמינים שהמצב הנוכחי של הקיפאון בשוק הנדל"ן לא יימשך יותר מכמה חודשים, ושהעלייה במחירי הדירות תגיע כבר בשנה הבאה. זאת, בהנחה שהמלחמה תסתיים בתחילת שנת 2024.

חוסר של דירות

אורי יוניסי, ראש חטיבת משכנתאות בבנק לאומי: "לאורך כל השנה האחרונה היו ציפיות להורדת מחירים משמעותית של 10%-5% בעקבות עליית הריבית וההתפרצות האינפלציונית בארץ ובעולם. כיום אנחנו רואים שהציפיות לא התממשו על אף השינויים המקרו כלכליים, וזאת מאחר שאנחנו עדיין מצויים בחוסר משמעותי של יותר מ־120 אלף יחידות דיור".

לדברי יוניסי, "בשבועיים האחרונים אנחנו מרגישים חזרה זהירה לשגרה, ומי שצריך דירה רוכש דירה. לכן, אני סבור כי אם המלחמה תהיה מאחורינו ברבעון הראשון של 2024, או לחלופין ניכנס לשגרת מלחמה מתונה, יתחיל תהליך הדרגתי של עליית מחירים".

הוא מונה לכך מספר סיבות: "עודף ביקוש, האטה בהיצע, מחסור בגורמי ייצור ועובדים בענף הבנייה ועוד".

חפשו אותנו בספוטיפיי/אפל/גוגל או בכל מקום שבו אתם מאזינים לפודקאסטים שלכם