"מחירי השכירות משתוללים, יש יותר ויותר קונים היושבים על הגדר והקבלנים בונים פחות", כך מסביר את המתרחש היום בשוק הנדל"ן אוהד דנוס, שכיהן כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל במשך שש שנים וכיום מנכ"ל ושותף במשרד דנוס.
"המשמעות ברורה לכולם והמצב יחל להשתנות דרמטית בעוד כשנה, כשנהיה עם פחות דירות, יותר קונים, ובנק ישראל שמתחיל להוריד ריבית במשק. וממשלת ישראל? אין גדולות ונצורות מכיוונה".
"שוק הנדל"ן מגיב להעלאות הריבית בקשיחות, וזה מה שגורם לירידה הדרמטית בכמות העסקאות. ברור שאם המוכרים היו מורידים מחירים, הקונים היו חוזרים לשוק והיינו רואים הרבה יותר עסקאות. ככה זה במדינת ה'לא פראיירים'. מה שהמצב הזה מבטיח לנו בטווח הקצר, באופן פרדוקסלי, הוא יציבות יחסית. יותר דירות במלאי הדירות הלא מכורות, ופחות עסקאות - אם כי במחירים כמעט מלאים. המצב הזה לא יוכל להימשך זמן רב", משוכנע דנוס.
הריבית הגבוהה ניפחה את ההחזרים החודשיים של המשכנתא ואילצה רבים מאלה שתכננו להתחדש בדירה - לשבת על הגדר ולחכות לזמנים טובים יותר לקניית דירה. ההנחות שנתנו הקבלנים הפכו לאט־לאט למחירי דירות נמוכים יותר בפועל - מה שבא לידי ביטוי במדדים האחרונים שהתפרסמו על ידי הלמ"ס. אחרי שהזינוק במחירי הדירות הגיע כבר לרמה בלתי אפשרית של יותר מ־20% בשנה - בעקבות עליית הריבית נרשמת בחודשים האחרונים ירידה, שעל פניו אמורה לעורר אופטימיות זהירה.
האוכלוסייה גדלה
אלא שזה כנראה לא הזמן לפתוח שמפניות. הריבית הגבוהה הובילה גם לקשיי מימון בקרב יזמי הנדל"ן, הפרויקטים הפכו לפחות כדאיים, וכתוצאה מכך מתחילת השנה נרשמת ירידה דרמטית בהתחלות בנייה - כלומר, במספר יחידות הדיור שמתחילות להיבנות - ואיך שלא תסתכלו על זה, אלו חדשות פחות טובות.
מומחים רבים בתחום הנדל"ן מזהירים כי כאשר תרד הריבית, גם אם זה יקרה בעוד שנה מהיום - "הביקושים הכבושים", בעגה המקצועית, יתחילו להשתחרר, ואם הממשלה לא תעשה דבר כדי לעודד בנייה המחירים עלולים לחזור ולעלות שוב.
כדי לסבר את האוזן - לפי הלמ"ס ברבעון הראשון של 2022 החלה בנייתן של 18,171 דירות, וברבעון הראשון של 2023 החלה בנייתן של 14,965 - מדובר בירידה של כ־21.5%. האוכלוסייה הישראלית גדלה בקצב מהיר של כ־2% בשנה - אנחנו מתחתנים, מתגרשים, העלייה לישראל חזרה להיות מואצת בשנה האחרונה - ורק כדי לענות על צורכי האוכלוסייה הגדלה, לפי הערכות יש צורך בבניית כ־70 אלף יחידות דיור.
לפי נתוני הלמ"ס, בשנת 2022 החלה בנייתן של כ־67,070 דירות, עלייה של 5.3% לעומת 2021. להערכת ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, נסיים את השנה עם 60-55 התחלות בנייה חדשות. מיותר לציין שזהו נתון שלא רק שלא עונה על הצורך של האוכלוסייה הגדלה, אלא גם לא מפצה על המחסור שנוצר בשנים הקודמות, כשלא היה לנו תקציב מדינה במשך שנתיים והתמודדנו עם מגיפה עולמית.
בגלל עליית הריבית
סרוגו מסביר בשיחה עם "ישראל היום": "זינוק הריבית הוא מה ששינה את מצב הענף שלנו. כל השחקנים בתחום הגיבו לריבית - יזמים וקבלנים, בנקים ורשויות מקומיות, רק ממשלת ישראל לא מגיבה. ענף הבנייה והתשתיות רווי הון, וככל שהריבית עולה - היא הופכת לנטל שהפיל פרויקטים. הגענו למצב של סיכון של הקבלנים והיזמים שמפיל פרויקטים".
סרוגו מציין גם כי צריך לשים לב במיוחד לזינוק בשכר הדירה, המהווה כרבע ממדד המחירים לצרכן. "נוצר כשל שוק שמחייב את הממשלה לתמרץ קבלנים לבנות יותר, ובמקביל לבטל את מס הרכישה על המשקיעים. צריך לעודד משקיעים לקנות דירות להשכרה, וצריך להפחית את מס הרכישה על הקרקע לקבלנים, כדי לייצר שינוי מהיר בשוק השכירות".
עוד הוא מציע כי בנק ישראל יקטין את גובה הלימות ההון הנדרשת מהבנק בעת ליווי בנייה והקמת תשתיות, וכן כי יפחית את העמלות על הערבויות שקבלני ביצוע מעמידים למזמיני עבודות בנייה מכל הסוגים, ולהפחית את העמלות על ההלוואות לבניית הפרויקטים עצמם. "ללא התערבות ממשלתית מיידית של תמרוץ התחלות בנייה והגדלת מלאי הדירות להשכרה, נראה חזרה של זינוק במחירי הדיור והמשך עליית שכר הדירה בטווח של כמה חודשים מהיום", הוא מסכם.
בהתאחדות הקבלנים מצביעים גם על כישלון של רמ"י בשיווק קרקעות. כך, בין ינואר ליוני 2023 הוציאה המדינה למכירה בהליכי מכרזים לשיווק קרקע, שטח ל־28,200 יחידות דיור. מתוך המכרזים האלה הצליחה המדינה למכור שטח ל־9,648 יחידות דיור בלבד - רק 35% מהשטח במכרזים. לשם השוואה, בשנים 2022-2021 עמד היחס הזה על מכירה בפועל של 60% מהשטח שהוצע במכרזים.
"הצלחה בשיווק"
"יש לזכור כי כמעט לכל הגורמים המעורבים בשוק הנדל"ן יש אינטרס מובהק שהמחירים ימשיכו לעלות", אומר לנו גורם בכיר ברמ"י, האחראית על שיווק קרקעות המדינה, ומוסיף כי לתפיסתו דווקא "יש רוויה".
"הוצאנו לשוק בשנתיים וחצי האחרונות כמויות מטורפות. זה שהקבלנים בבעיית מימון - הם באמת בבעיה. גם מי שלקח קרקעות לא רץ לבנות. יש היום 60 אלף דירות לא מכורות, תמיד הם (הקבלנים - ס"ג) מספרים סיפורים, זה כמו שהם אמרו שהמחירים לא יירדו אף פעם. מדובר במלאי של שנה, של מה שהשוק צריך בשנה, לכן הקבלנים לא רוצים לבנות".
לשאלת "ישראל היום" אם ברמ"י לא מוטרדים מכישלונות במכרזי הקרקעות השיב הגורם: "אנחנו עובדים על שיטות חדשות איך לגרום למכרזים להצליח, בעיקר בפריפריה".
כך או אחרת, הירידה בהתחלות הבנייה, כישלונות במכרזים וכן זינוק משמעותי במחירי השכירות אמורים להדאיג את מקבלי ההחלטות, שנראה כי נכון להיום עסוקים בעיקר בתיקונים של מערכת המשפט והזניחו את הטיפול ביוקר המחיה.
עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל, יוצאת בביקורת נגד רמ"י: "בשער האתר של רמ"י מופיעות כמובן הודעות הדוברות, המכריזות על 'הצלחה בשיווק' רק במכרזים שהיו בהם הצעות וזוכים, בעוד שהכישלונות אינם מדווחים אלא למי שמחפש בנרות. האינטרס של רמ"י הוא לא להראות את המכרזים הכושלים, כדי שבעתיד המכרזים האלו יחזרו לשיווק, ורמ"י מקווה לקבל עליהם מחירים גבוהים כמו שהיה עד לפני שנה".
חדד מוסיפה כי "במכרזי קרקעות לבנייה רוויה כמעט שלא ניגשים יזמים, ואם הם ניגשים - הם מציעים הצעות נמוכות מאוד ביחס לשומת רמ"י ולמחירים של השנה שעברה באותן ערים".
יוסי חסון, מנכ"ל קבוצת MyTown, מציין: "לירידה בהתחלות הבנייה תהיה השפעה ארוכת טווח הרסנית על שוק הדיור. הבעיה המרכזית כיום היא חוסר הוודאות לאן הולך השוק, מה יהיו רמות הביקושים והמחירים, ואיך תתייצב הריבית, אם בכלל. אנו רואים את הישיבה על הגדר מצד זוגות צעירים. כולנו מבינים שברגע שלא מטפלים במשבר הדיור ולא מובילים לצמצום הפערים בין היצע לביקוש, אלא רק גורמים להעמקת הפערים - בסוף, כשהשוק יתעורר, הוא ימצא את עצמו בפני היצע דל אל מול ביקוש עצום".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו