מה יקרה למחירי הדירות בשנה הקרובה? תחזית הבנקים

האם מדובר במגמה? נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שהתפרסמו בתקופה האחרונה מצביעים על התמתנות העליות במחירי הדירות.

בעוד שנת 2022 הסתיימה באקורד סיום צורם של עליית מחירי הדירות ב־20.6%, לפי הנתונים האחרונים, קצב עליית מחירי הדירות השנתי כבר התמתן ל־9.8%. מספר העסקאות בשוק הנדל"ן ירד לשפל של כמעט 20 שנה - בימי הסגר הראשון של הקורונה נרשמו פחות רכישות מאשר עתה.

הרוכשים לא ממהרים לקנות ו"יושבים על הגדר" בהמתנה להתמתנות נוספת במחירי הדירות וגם להורדת הריבית במשק. הקבלנים בונים פחות - הריבית הנוכחית הופכת פרויקטים ללא אטרקטיביים, והשוק כולו נמצא בהמתנה. לאן כל זה יוביל אותנו בשנים הקרובות, והאם כדאי להמתין עם רכישת דירה? פנינו למיטב מומחי המאקרו בבנקים כדי לקבל את ניתוח המצב שלהם.

התוצאה היתה מפתיעה: שלושה מומחים ותיקים אוחזים בדעה כמעט זהה: העליות במחירי הדירות ימשיכו להתמתן בחודשים הקרובים, אך אם הממשלה לא תדאג באופן יזום להגדלת היצע הדיור, בשנים הקרובות עליית מחירי הדירות עלולה להתפרץ מחדש.

"התחלות הבנייה ירדו"

לפי מודי שפריר, אסטרטג ראשי שווקים פיננסיים בבנק הפועלים: "על רקע הירידה החדה ברמות הביקוש, בשילוב עם עליית ההיצע ועליית הריבית על המשכנתאות, אנו מעריכים כי מגמת ירידת המחירים תימשך לפחות בחצי השנה הקרובה. ניצנים ראשוניים לירידת המחירים ניתן לראות גם בירידה החדה יחסית שנרשמה בחודשים האחרונים במחירי הקרקעות המשווקים על ידי רמ"י. בצד הביקוש - הלמ"ס פרסמה בשבוע שעבר שהיקף העסקאות בדירות חדשות ירד בחודשים פברואר-אפריל 2023 בכ־19% בהשוואה לתקופה שבין נובמבר 2022 לינואר 2023.

"בצד ההיצע -מלאי הדירות למכירה עלה ל־55.4 אלף - עלייה של 56% בהשוואה לאפריל 2022. על רקע ירידת הביקושים, במקביל לעליית מלאי הדירות למכירה, מספר 'חודשי ההיצע' (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה) המשיך לעלות לרמה היסטורית גבוהה של 21.7 חודשים (לשם השוואה, מספר חודשי ההיצע עמד על כ־9.5 בממוצע בשנת 2021).

"בעוד אנו צופים המשך ירידת מחירים בשנה הקרובה, אנו צופים גם כי התחלות הבנייה ירדו - וללא מתן תמריצים מצד הממשלה לקבלנים להגדיל את היקפי הבנייה - אנו עלולים לחזור ולראות את מחירי הנדל"ן עולים החל משנת 2025-2024".

"צניחה בהמשך השנה"

נירה שמיר, כלכלנית ראשית בנק דיסקונט: "המדד אמנם הפתיע כלפי מטה, אולם סעיף שכר הדירה הפתיע כלפי מעלה, כאשר שירותי דיור בבעלות עלו בקצב שנתי של 7.6% לעומת 7.2% באפריל. נראה, כי מחירי הדירות הגבוהים לצד עלויות המימון הגבוהות, מסיטים ביקושים לשוק השכירות.

"נוסף על כך, יציאת משקיעים מהשוק וההיקף הגבוה של הדירות הלא מכורות, יוצרים מחסור בהיצע הדירות להשכרה. להערכתנו, קצב העלייה בסעיף הדיור ילך ויתמתן, אם כי גם בראייה קדימה, יעלה בקצב מהיר מהמדד הכולל, ויוסיף להיות גורם שמסכן את ריסון האינפלציה.

"באותה עת, במחירי הדירות (שאינם כלולים במדד), ובכלל זה במחירי הדירות החדשות, נרשמה ירידה קלה בשיעור 0.2%. כך, קצב העלייה השנתי התמתן ל־10.3% במחירי הדירות החדשות, ו־9.8% - בכלל הדירות. במהלך חמשת החודשים האחרונים שמרו מחירי הדירות על יציבות, בעוד מחירי הדירות החדשות ירדו ב־1%.

"מגמה זו עולה בקנה אחד עם הירידה החדה בביקוש לדירות, תוך עלייה ניכרת במלאי הדירות שנותר למכירה. לפיכך, להערכתנו, אנו צפויים לראות ירידת מחירים מתונה גם בהמשך השנה.

"אמנם, מנתונים שפורסמו על ידי הלמ"ס בשבוע שעבר עולה כי ברבעון הראשון חלה ירידה חדה בהתחלות ובגמר בנייה, אולם, כאמור, ראינו עלייה חדה במלאי הדירות שנותרו למכירה. לכן אנו סבורים כי לעובדה זו תהיה השפעה גדולה יותר על מחירי הדירות במהלך התקופה הקרובה. מנגד, הירידה הנוכחית בהתחלות הבנייה עשויה להשפיע על המגמות במחירי הנדל"ן בעוד שנתיים-שלוש".

"עליית המחירים תגיע"

רונן מנחם, כלכלן שווקים ראשי, בנק מזרחי טפחות: "אנו עדים בחודשים האחרונים להאטה ניכרת במחירי הדירות בישראל, אולם לא מדובר בתופעה מקומית ישראלית. כך, לדוגמה, עלו מחירי הדירות בארה"ב ב־10% במחצית הראשונה של 2022 לבדה, אך מאז הם ירדו ב־5%. הלמ"ס פרסמה השבוע שב־12 החודשים עד מארס החלה בנייתן של כ־62,480 דירות, ירידה של 10.4% לעומת 12 החודשים הקודמים. יש לזכור, עם זאת, כי מספר הדירות בבנייה פעילה היה בכל זאת גבוה ב־2% ברבע הראשון של השנה בהשוואה לרבע האחרון אשתקד.

"אלא שגם רפיון בהתחלות בנייה אינו תופעה מקומית. הלשכה לסטטיסטיקה של גוש היורו פרסמה לא מזמן נתון נוסף, שלפיו היתה ירידה של כמעט 5% בהיתרי הבנייה ב־2022 לעומת 2021. זה היה שינוי כיוון מ־2021, אז עלה מספר ההיתרים ב־15% עקב ההתאוששות מהקורונה. ירידה של היתרי הבנייה מהווה אינדיקטור שלילי להתחלות הבנייה ולא מבשרת טובות לירידה מתמשכת ועקבית במחירי הדירות.

"שוק הדיור בישראל לא מתנהג באופן שונה מהותית ממגמות בשוקי הדיור בחו"ל. נכון, קצב גידול האוכלוסייה כאן גבוה יותר (בטח לאחר גל העלייה האחרון) ולכן הביקוש הטבעי והמתמשך לדיור גבוה יותר. אך הקשיים האובייקטיביים שתיארתי כאן משפיעים על מדינות רבות בעולם, ולא נראה כי יתפוגגו בתקופה הקרובה. בארה"ב ניכרת התאוששות במחירי הדירות בחודש-חודשיים האחרונים וגם כאן אין לשלול אפשרות של גלי ירידות ועליות, בעוד השוק מחפש לו שיווי משקל.

"בשורה התחתונה, אם לשפוט לפי התנהגות שוקי הדיור בארצות מפותחות, נראה כי התמתנות עליית מחירי הדירות לאחרונה עשויה להימשך, בטווח הקצר, בין השאר לנוכח ההתייקרויות הניכרות שהיו עד כה במחירי הדירות, הריבית, המשכנתאות והאינפלציה. עם זאת, לטווח הבינוני, הביקוש המקומי לדירות חזק. לכן, אם וככל שהאינפלציה תיבלם ויהיו ציפיות לירידת הריבית, הוא צפוי להתאושש. במקרה כזה, ללא התאמות מצד ההיצע, אפשר שעליית המחירים תתחדש.

"בהמשך, משום שאני סבור כי הריבית לא תרד לרמות השפל שקדמו לגל העליות האחרון - סביר להניח כי גם אם מחירי הדיור ישובו לעלות, קצב עלייתם יהיה איטי יותר מכפי שחווינו בשנים האחרונות", מסכם מנחם.