לפי תחזיות מרבית הכלכלנים, נגיד בנק ישראל, בדומה לנגיד האמריקני, צפוי להעלות ביום שני הקרוב את הריבית במשק בשיעור חד של 0.75% לרמה של 2.75%. זאת, על אף העובדה שהאינפלציה בישראל עומדת על 4.6% בשנה, כמחצית מהקצב השנתי בארה"ב, והצפי העתידי הוא להמשך ההתמתנות של האינפלציה. לריבית המזנקת השפעה רבה על ההכנסה הפנויה של משקי הבית, במיוחד עבור אלה שיש להם משכנתה.
מה עושים כשההחזר החודשי "חונק" ויש חשש שיחזור? האם זה זמן טוב לקחת משכנתה או שעדיף לחכות? ומי הבנק שמציע כיום את המשכנתה הזולה ביותר? יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות, האורח של הפודקאסט הכלכלי השבועי של "ישראל היום" משיב על כל השאלות שקשורות למשכנתה.
בכמה התייקר ההחזר החודשי של משכנתה ממוצעת מתחילת השנה?
"במשכנתאות קיימות אנחנו מדברים על 500-400 שקלים למשכנתה ממוצעת בגלל העלייה של ריבית הפריים. במשכנתאות החדשות בהן גם יתר הרכיבים התייקרו, מדובר על התייקרות של כ-900 שקלים ביחס למשכנתאות שנלקחה לפני שנה. כלומר, מי שלוקח משכנתה חדשה של מיליון שקלים היום, ההחזר החודשי שלו יהיה גבוה ב900 שקלים בהשוואה ללפני שנה".
הצפי הוא כי הריבית של בנק ישראל תמשיך לעלות לרמה של 3-3.5% בתחילת השנה, בכמה עוד יתייקר ההחזר החודשי?
"אם הריבית תעלה ב-0.75% ביום שני הקרוב, ההחזר החודשי יתייקר ב-185 שקלים במשכנתאות ממוצעת (כמיליון שקלים, 45% ברכיב הפריים). אם תהיה עוד עליה של 0.75% נגיע כבר ל-375 שקלים נוספים. בשורה התחתונה, למי שהייתה משכנתה בתחילת שנה מדובר על ההתייקרות כוללת של 600-800 שקלים בחודש מתחילת השנה. במשכנתאות חדשות מדובר על עלייה של 1,200-1,300 שקלים, ביחס למשכנתה שנלקחה לפני שנה".
אז עכשיו זה לא זמן טוב לקחת משכנתה?
"לא. משכנתה זה מוצר צריכה. האם זה לא זמן טוב לקנות חלב? כמה שעולה, זה מה שלקוחים. מי שצריך קונה. עבור המשקיעים, מי שלא חייב, זה באמת לא זמן טוב. אנחנו רואים את זה שהמשקיעים כמעט ולא לוקחים משכנתאות היום ביחס לעבר. אבל מי שצריך לקחת משכנתה לוקח כמעט בכל מחיר, וזאת כמעט טרגדיה כי אנשים לוקחים משכנתאות בהחזר חודשי שמאוד יכביד על משק הבית עשרות שנים קדימה".
מומלץ לחכות?
"זה תלוי במחירי הדירות.. פעם 40% החזר מההכנסה היה נשמע בלתי סביר, ההמלצה הגורפת הייתה לא לעבור את ה30%-33%. ובדר"כ הבנקים לא היו מאשרים מעל 35% יחס החזר, היום מדברים על 40% בקלות, ומאושרות כבר משכנתאות מעבר לכך. בנק ישראל מנסה להגביל את זה. אבל כשזה מגיע לשאלה שכל אחד שואל את עצמו, האם כדאי לי לרכוש דירה עכשיו או לא, אז התשובה תהיה כן, כדאי לרכוש כל עוד אעמוד בהחזר החודשי כי אם תעבור שנה-שנתיים המצב יהיה יותר גרוע, כי מחירי הדירות יעלו עוד ותצטרך הון עצמי יותר גבוה והמשכנתה תהיה עוד יותר גדולה. זה סוג של כדור שלג, רבים מרגישים שזה מוקדם להם מדי לקנות דירה, אבל יודעים כי מחר יכול להיות יותר גרוע".
מי הבנק הזול ביותר כיום במשכנתאות?
ההשוואה הרוחבית בין הבנקים מראה כי ככל שתיק המשכנתאות של הבנק קטן, כך הוא יותר תחרותי. הכי זולים הם הבינלאומי ודיסקונט, אחרי זה לאומי ופועלים ומזרחי. צריך לציין שכל הבנקים יודעים להתחרות על הכל, כלומר בנק מזרחי שנחשב ליקר יותר יודע לתת הצעות הטובות מכולן כשהוא רוצה. מומלץ שכל לקוח צריך לבקש הצעה מכל הבנקים. פעם זה לא היה מקובל, זאת גם הייתה טרחה, מקבלים תשובה רק אחרי שבוע וחצי, מה שהקשה על ניהול המו"מ. מאז שרפורמת המשכנתאות נכנסה לתוקף, כל לקוח יכול "להגיש את עצמו" באינטרנט ולקבל תשובה תוך 5 ימים, ואז אפשר לראות באופן ראשוני איזה בנק מתמחר את הלקוח הכי טוב (בגלל שההצעות הן פרטניות ההצעה על אותה משכנתה יכולה להשתנות מלקוח ללקוח - ס"ג) ואחרי זה לנהל את המו"מ".
מה עושים כשהתשלום החודשי "חונק"?
"ככלל לא מומלץ למחזר היום. יש מקרים חריגים בהם כמובן אין בררה. בעיקרון משכנתה שנלקחה בעבר לא כדאי היום למחזר - מי שממחזר היום יקבל תנאים פחות טובים ולכן לקוחות שקשה להם, אם נכנסים לתקופה יותר קשה, פשוט מצטמצמים. להוריד בדברים אחרים ולא להתפתות להאריך או למחזר משכנתה כיום. אבל משפחה שיודעת שהיא לא תעמוד בהחזרים והם עלולים לחזור, כדאי כן למחזר גם אם המשמעות תהיה ריבית יותר גבוהה, כי זה עדיף מלפגוע בדירוג האשראי".
מה לגבי ההקפאה?
"הקפאת משכנתה פוגעת בדירוג אשראי. זאת המלצה חריגה שעלולה להישמע לא מקצועית, כי לא ממליצים בדרך כלל לקחת הלוואה בשביל לשלם הלוואה אחרת, אבל צריך להגיד את האמת, אם אני הייתי צריך לבחור בין הקפאת משכנתה לבין לקחת הלוואה של 10-15 אלף שקל בשביל לשלם 3 חודשים במקום, הייתי לוקח הלוואה".
יש משהו שביכולת בנק ישראל לעשות כדי להקל על משקי הבית שמתקשים בעקבות התייקרות ההחזר החודשי?
"יש דברים שהרגולטור יכול לעשות, למשל לאפשר גמישות גדולה יותר במשכנתא וככה לאפשר למשפחות להתמודד עם הזינוק הלא מתוכנן בהחזר החודשי. לדוגמה, לאפשר להאריך את מסלול הפריים מ-20 ל30 שנה, בלי שהבנק ינצל את ההזדמנות להעלות את הריבית בהלוואה. יש שני מסלולים בבנקים לטיפול בהלוואות קיימות: "שינוי בתנאי ההלוואה" ו"מחזור פנימי". הבנקים לא מאפשרים היום ללקוחות להשתמש באפשרות הראשונה, כי במחזור פנימי הם יכולים להעלות את הריבית. כאן הרגולטור חייב להתערב ולהגיד לבנקים שעליהם לתת ללקוח לבחור איזה מסלול טיפול הוא בוחר, ולא לחייב אותו לקחת מסלול בו הם יכולים לשנות את התנאים רק בגלל שהלקוח במצוקה".
