תקרת זכוכית: בכירי ענף הנדל"ן הרימו ידיים בכל הקשור למחירי הדירות

לפי ההיגיון העסקי הפשוט, שנת הקורונה אמורה היתה לשגר גם את ענף הנדל"ן לבנות את עצמו מחדש. אלא שהביקושים כאן יותר גבוהים ממגדלי YOU ועזריאלי ביחד, שלכל היותר המכירות בתחום קפאו לרגע - וזהו זה.

הבעיה, כרגיל אפשר לומר, היא בחוסר האיזון בין הדרישה של הציבור לדירות חדשות, לבין הצמצום המחריף בהתחלות הבנייה בגלל אלף ואחת סיבות. 

"התחלות הבנייה נמצאות בשפל כבר כמה שנים, אך השנה האחרונה היתה החמורה שבהן", פוסק יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים מחוז ת"א וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "לפי הלמ"ס, מאז תחילת 2020 התחילו להיבנות בישראל רק כ־35,800 אלף דירות חדשות - נתוני שלושה רבעונים ראשונים של 2020. גם אם בסיכום השנתי של 2020 שהלמ"ס צפויה להוציא באמצע מארס, נראה התאוששות ברבעון האחרון, עדיין מדובר בשפל חמור בהתחלות הבנייה שאת משמעותו נרגיש לצערי בשנים הקרובות".

הממצאים ששופך כתב מתנקזים לשורה התחתונה העגומה: "בישראל קיים מחסור בפתרונות דיור ליותר מ־100 אלף משפחות. המצב הזה נמשך יותר מעשור והולך ומחמיר עם השנים, לירידה בהתחלות הבנייה יש השפעה דרמטית על גידול אפשרי במספר הנ"ל. למרות התרבות היהודית־ישראלית שדוחפת את הציבור לרכישת בתים ודירות, הרי שבאווירה הכלכלית הקיימת כיום במשק, לא כל אחד בישראל יוכל להגיע לדירה בבעלותו, כל שכן לא באזור המגורים בו הוא מעוניין לגור. לכן נדרש היצע מתאים של דירות להשכרה לצד הסברה נכונה שתוביל לשינוי תרבותי בהעדפת סגנון המגורים".

מדוע יש ירידה בהתחלות הבנייה?

"זו תולדה של כמה עובדות ובראשן הסחבת וחוסר הטיפול של הממשלה בעניין המחסור בכוח אדם לענף הבנייה", סבור כתב, "מחסור שמגיפת הקורונה רק העמיקה. היעד המינימלי של ישראל הוא התחלת בנייה של כ־70 אלף יחידות דיור בשנה. לצורך הקמתן חסרים כיום כ־33 אלף עובדים זרים ופלשתינים לעבודות המוגדרות 'רטובות', ועוד כמות לא מבוטלת של עובדים ישראלים. הכשל בכוח האדם בענף יביא בסופו של יום למאות אלפי זוגות צעירים משפרי דיור ועולים חדשים שלא ימצאו פתרון דיור".

יש כאן שאלת ביצה ותרנגולת, כי רבים סבורים שמחירי הנדל"ן הגבוהים מונעים מצעירים לרכוש דירה. השאלה אם הם תולדה של המחסור בכוח אדם, או שגם אם היו פה ידיים עובדות המחירים היו נשארים בשמיים?

כתב: "הממשלה צריכה לעודד את הישראלים לעבודה באמצעות מענקים מוגדלים, הכשרה מקצועית ואופק תעסוקתי ברור. לצד זאת על הממשלה להגדיל את מכסות העובדים הזרים המאושרות כיום. חשוב להתעורר ויפה שעה אחת קודם. אם המצב הקיים יימשך, הכאוס בענף ילך ויגבר, ואז יהיה קשה עד בלתי אפשרי לגשר על הפערים ההולכים ומצטברים בין ההיצע לביקוש לדיור בישראל. כאשר ההיצע אינו גדל, ובעוד הגידול הטבעי בישראל נמשך ועוד ועוד יחידים ומשפחות זקוקים לקורת גג, הציבור ימשיך וישלם את המחיר בעליות מחירים משמעותיות של דירות בישראל". 

שמוליק לוי, בעלים ומנכ"ל קבוצת אמבסדור, המתמחה בייעוץ, תכנון ושיווק לחברות נדל"ן, תולה את האשמה אף הוא בממשלה אבל מציף גם סיבות אחרות, מקצועיות יותר. 

"כבר לא רואים בשנים האחרונות בנייה מסיבית ומהירה כפי שראינו בקריית גת, חריש ומודיעין", מעדכן לוי, "מאחר שמרבית הפרויקטים שיצאו לשיווק בשנים האחרונות היו במסגרת מחיר למשתכן. שליש בלבד מסך יחידות הדיור שבהן, הוקצה לשוק החופשי. נוצר חוסר התאמה אמיתי ביחס לביקושים בשטח. מדובר גם באזורים שהתאימו למקבלי ההחלטות לקדם ושהיו עדיפים על פני אחרים משיקולים שונים ועבור מגזרים שונים. בנוסף, הדירות שכן הוקצו לשוק החופשי תאמו את רמות הביקושים בעת התכנון ולא בראייה עתידית ובעיקר ללא בחינת הצרכים של הביקוש והגידול הטבעי. גם בתחום הקרקעות הפרטיות שיועדו לבנייה לשוק החופשי בלבד, חל מיצוי כמעט מלא של פוטנציאל הבנייה והייזום של חברות נדל"ן גדולות אשר החזיקו בעתודות קרקע היסטוריות".

איפה טמון הפתרון לדעתך?

לוי: "הפוטנציאל של עתודות קרקע באזורי ביקוש יוכל לתת פתרון עתידי למחסור בדירות, יגיע ממתחמים שמשנים את יעודם כמו בסיסים צבאיים כמו צריפין ושדה דב. זאת לצד תוכניות התחדשות עירונית במאסה של מאות יחידות במרכזי הערים בגוש דן. ועדיין, זה לא יהיה פתרון אופטימלי למחסור הקיים ולצמצום הפערים בין הביקוש להיצע. לכן, נמשיך לראות עליית מחירים בנוסף ליוקר המחיה שרק הולך וממשיך, והדבר יבוא לידי ביטוי גם  בהתייקרות במחירי שכירויות. הפתרונות של דיור להשכרה לטווח ארוך - כיוון נכון ומבורך - הם בכמות ובהיקף של טיפה בים".  

לוי מביא את אשקלון כדוגמה לפתרון לטווח ארוך. היא אמנם לא סמוכה לגוש דן, אך היא עיר מתפתחת באופן ניכר. "היא מתוכננת להכפיל את גודלה בתוך עשור לכמעט 300 אלף תושבים. נבנו בה לאורך השנים שכונות חדשות, אבל המסה העיקרית החלה בשנה האחרונה עם הקמתה של שכונת עיר היין, שבה מתוכננות להיבנות יותר מ־11 אלף דירות".  

האוכלוסייה גדלה

המציאות שנכפתה על ישראל בשנתיים החולפות היא משהו שאפילו טובי התסריטאים היצירתיים היו מתקשים לשכתב. בקליימקס פוליטי הזוי ובלתי אפשרי שכלל ארבעה סבבי בחירות בשנתיים ובמגיפה עולמית הרסנית ששיתקה את המשק לחודשים שלמים, שוק הנדל"ן לא מצליח להתייצב ולהתקרר. 

יאיר כהן, מנכ"ל חברת ניהול הנכסים אבני דרך, משלב בין חוסר היציבות הפוליטית לקצב הילודה של הישראלי הממוצע. "כהונה קצרה של ממשלת אחדות היתה בעוכרנו. דרושה הגדלה דרסטית של מכרזי רשות מקרקעי ישראל לשוק החופשי, ומחיר מופחת לטיפול במחסור החריף והמתמשך בקרקעות זמינות לבנייה. המחסור מוביל לתחרות אגרסיבית בין עשרות יזמים גדולים על כל מכרז. ככל שנגדיל את היצע הקרקעות מת"א צפונה ודרומה, הרי שנצמצם את הפערים בין גוש דן לאזורים מחוצה לו. לבסוף, קצב גידול האוכלוסייה של כמעט 2% שנתי בתוספת החוסר שנוצר בגין הפער בין הביקוש והיצע של העשור האחרון שהתעצם בקורונה - ממשיך ללבות את עליית המחירים".

לממשלה שתקום, אם וכאשר, יהיו לא מעט כאבי ראש לטפל בהם לפני הנדל"ן - מה שרק מאיץ את הפסימיות של אנשי הענף. "אפילו הקורונה לא הצליחה לשבור את ענף הנדל"ן למגורים ולחולל את השינוי המיוחל", אומרת בצער מיכל גור, מנכ"לית חברת היזמות אלמוגים, "לכן אני לא רוצה להישמע כמו נביאת זעם, אבל גם ב־2021 לא נהיה אנשי בשורות. המחסור החריף והמתמשך בקרקעות זמינות לבנייה מוביל לתחרות אגרסיבית בין עשרות יזמים גדולים על כל מכרז".

מה הממשלה החדשה צריכה לעשות לפני הכל?

גור: "על הממשלה החדשה לפעול מיידית להקמת קבינט דיור שיפעל נמרצות להגדלת היצע הקרקעות הזמינות ובמיוחד אלו שבבעלות המדינה; לקדם תוכניות פינוי בינוי ע"י התחדשות עירונית להגדלת מספר הדירות בערים; להפחית את הבירוקרטיה ולקצר את משך הזמן למתן היתרים כך שלא יעלה על שנה; תוספת כוח אדם בוועדות התכנון ומתן תמריצים כלכליים לרשויות מקומיות".

רואת שחורות נוספת, בהקשר זה, היא בלה ברדה־ברקת, עו"ד מומחית להשקעות נדל"ן ועירוניות. 

"מחירי הדירות ימשיכו לזנק, גם אם בתחילתו של משבר הקורונה אי אז לפני שנה נראה כי היה קיפאון - הוא היה רק רגעי", פוסקת ברדה־ברקת, "ההאטה בהתחלות הבנייה מהווה מרכיב מרכזי בעלייה הזאת. אין צל של ספק שהביקוש גדול מההיצע. במבט לטווח הארוך נראה כי עודף הביקוש ימשיך להקפיץ את המחירים בצורה משמעותית".

לדעתה, שוק השכירות לטווח הארוך יהפוך להיות הפופולרי "בעיקר באזור מרכז בארץ, שם עליות המחירים היו משמעותיות ביותר בשנים האחרונות עד כדי הדרה של מעמד הביניים. הקורונה והיקפי האבטלה הגבוהים והאטה בעסקאות תביא את היזמים לפנות לשוק השכירות לטווח הארוך". טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו