רשום בטאבו

מדינת ישראל מנהלת מרשם לכל המקרקעין בתחומיה, מה שאנו מכנים טאבו. הזכויות שלנו במקרקעין נרשמות במרשם. תפקידו של עורך הדין שאותו מיניתם לבדוק את זכויות המוכר בנכס עוד טרם העסקה, לטפל בהיבטים השונים של העסקה ולסיים את הטיפול כשהוא רושם את הזכויות שלכם במרשם, במקום הזכויות של המוכר.

על פי החוק, המרשם פתוח לעיון הציבור. בתשלום אגרה סמלית תוכלו להוציא נסח טאבו - תעודת הזהות של המקרקעין בישראל. ממסמך זה ניתן להבין פרטים שונים על הנכס ועל הזכויות שיש בו.

לכל נכס במדינת ישראל יש מספר ייחודי, מעין מספר זהות, המוסדר באמצעות גוש וחלקה - ביחס לנכסים מוסדרים, או ספר ודף - ביחס לנכסים לא מוסדרים. אם אתם לא יודעים איך לזהות את מספרו הייחודי של הנכס, תוכלו להיעזר באתרים ממשלתיים שבהם מכניסים את כתובת הנכס ומקבלים את הגוש והחלקה.

בדקות הקרובות ננסה ללמוד על רגל אחת מהו נסח הרישום, מה ניתן ללמוד ממנו ולא פחות חשוב, מה לא ניתן ללמוד ממנו. בפתיחת הדברים, אני מבקש לתת כותרת כללית: "לא כל המקרקעין רשומים, לא כל המקרקעין הרשומים מוסדרים ולא כל מה שמוסדר נכון ומדויק".

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

עושים סדר

דבר ראשון שחשוב לדעת הוא שלא כל הדירות רשומות בטאבו. לצד המרשם המרכזי במדינת ישראל, יש פנקסי רישום נוספים: עסקאות שבהן הזכויות נרשמות ברשות מקרקעי ישראל, בחברות משכנות, במינהל האזרחי באיו"ש.

ברור שהעסקה הבטוחה ביותר היא רכישת דירה הרשומה במרשם המרכזי, בטאבו. רק כשהזכות שלנו נרשמת בטאבו, אנו הופכים לבעלי הזכויות מבחינה משפטית קניינית. כל יתר הרישומים (רמ"י, חברות משכנות וכדומה) מעניקים למחזיק בהן מעמד משפטי חלש יותר.

הזכויות שרשומות בפנקסי המקרקעין בטאבו מחולקות לנכסים מוסדרים ולנכסים לא מוסדרים. הסבר: לפני קום המדינה שלטו בארץ הבריטים, ולפניהם הטורקים. שיטת הרישום שהייתה נהוגה בתקופת השלטון הטורקי איננה דומה לשיטת הרישום בימינו. אתם בטח שואלים את עצמכם מדוע רשם המקרקעין מלמד היסטוריה?

ההיסטוריה הזו משפיעה על הזכויות שלכם במקרקעין. עד היום, יש לא מעט נכסים שרשומים לפי שיטת הרישום הישנה. באופן מפתיע, אלה נכסים שנמצאים אפילו במרכזי הערים: במרכז ירושלים, שכונות בתל אביב, בצפון הארץ ובדרומה, בעיקר בשכונות ותיקות.

לשאלה אם הקרקע מוסדרת או לא יש השלכות שונות, המוגדרות בחוק המקרקעין. מה שחשוב בעיקר לדעת הינו שרכישת קרקע לא מוסדרת יש בה סיכונים מסוימים. היא מחייבת ליווי רציני וצמוד מאנשי מקצוע מעולים, תוך חשיפת כל הסיכונים. לעומת זאת, עסקה הנעשית במקרקעין מוסדרים היא פשוטה יותר.

לפעמים באותה שכונה, ואפילו באותו רחוב, יכול להיות בניין אחד שאינו רשום כלל במרשם המקרקעין, אלא בפנקס אחר, למשל ברשות מקרקעי ישראל, ובניין שני שרשום בטאבו, אבל הוא נכס לא מוסדר. עליכם לבדוק מה הסטטוס של הנכס שאותו אתם מבקשים לקנות. זה ישפיע על רמת הסיכון של העסקה ועל סוג עורך הדין שעליכם לבחור.

רוצים לדעת אם הדירה בנויה על מקרקעין מוסדרים או על מקרקעין שאינם מוסדרים? תסתכלו היטב בתוך הנסח. אם הנכס מזוהה באמצעות גוש וחלקה, הרי שהוא נכס מוסדר. אם הוא מזוהה באמצעות המושגים ספר ודף, זהו נכס לא מוסדר.

הכל כלול?

מנסח הרישום ניתן ללמוד מהו הנכס, שטחו, מה הוצמד לו, כגון חניה או מחסן, מיהו בעל הזכויות הרשום, ומהי הזכות הנרכשת: בעלות או חכירה? תוכלו גם לבדוק האם יש גורמים נוספים שהינם בעלי זכויות בנכס באופן שעלול להשפיע עליכם, והאם למוכר יש סיבוך כלשהו ביחס לנכס.

למשל, האם הוטל עיקול על הנכס, או האם יש הערת אזהרה המונעת את ביצוע העסקה. כל שורה בנסח בעלת משמעות. עליכם להתעמק בנסח ולהבין אותו. חשוב להקפיד על הוצאת נסח עדכני ממש בסמוך לעסקה.

לא ניתן ללמוד מנסח הרישום מה הסיווג של הנכס: האם מדובר בדירת מגורים, מחסן או משרד, וכן את מצבו התכנוני של הנכס. סוגיות אלו תאלצו לבדוק במחלקת ההנדסה ברשות המקומית או בוועדה לתכנון ובנייה.

בנוסף יש לוודא שהמוכר הניצב לפניכם הוא בעל הזכויות הרשום. דווקא בשל השווי הגבוה של נכסי מקרקעין, יש לא מעט עסקאות הנעשות על ידי מתחזים שזייפו מסמכים לצורך כך. לפעמים זכויות מאוד ישנות רשומות בפנקסי המקרקעין ללא מספר זיהוי (לא היו מספרי זיהוי לפני קום המדינה), לפעמים בעל הזכויות רשום עם זיהוי כגון דרכון. את כל הבדיקות האלו מבצע עורך הדין שלכם, ואסור לעגל פינות או לקצר את תהליכי הבדיקה, שנועדו להגן עליכם.

יש הפתעות

נניח שהוצאנו נסח, בדקנו ומצאנו שהדירה רשומה בטאבו והמקרקעין מוסדרים (פנקס זכויות). זהו? האם יכולות להיות הפתעות נוספות?

בשנים האחרונות אנחנו נתקלים בלא מעט מקרים, שבהם רוכשים חותמים על חוזה ולאחר מכן נתקלים בבעיה חמורה: הדירה שחשבנו שאנחנו רוכשים שייכת בעצם לשכן מהדירה הסמוכה. כלומר, הנכס שהראו לכם ואותו חשבתם שקניתם, הוא לא הנכס שקניתם בפועל מבחינה משפטית.

הפרק השלישי, שעסק בבדיקות לפני העסקה, טיפל בכך בהרחבה. אומנם אם אתם לוקחים הלוואה מהבנק, השמאי מטעם הבנק יבדוק את המסמכים ויוודא שהדירה הנמכרת היא הדירה הרשומה בנסח, אבל אין להסתמך על כך. עליכם לוודא שיש הלימה בין הדירה שראיתם לבין נסח הרישום.

לצערי הרב, מדובר בתופעה שכיחה שמגיעה לשולחני רגע לפני הפרה יסודית של חוזה בשל עיכוב בתשלום, שהבנק לא מסכים להעביר למוכר עד לתיקון הטעות.

לפעמים הטעות קטנה יותר: שימו לב שהחניה או המחסן שמוצמדים לדירה במסמכים, הם באמת החניה או המחסן שלכם. נתקלנו לא פעם במוכרים ערמומיים שנתנו לקונים חניה אחרת, טובה פחות, והם לא שמו לב שהחניה שבה הם חונים היא לא החניה שלהם על פי המרשם.

נסכם: חייבים לבדוק אם הזכות רשומה, מוסדרת ומשקפת את המצב העובדתי. אתם חייבים לבדוק בעצמכם או להסתייע בבעל מקצוע מטעמכם על מנת לענות על השאלות הללו, ולהימנע מסיטואציות בעייתיות ונפוצות מאוד.

ייפוי כוח

וכעת למסמכי העסקה: במעמד החתימה על החוזה הצדדים חותמים על מסמכים נוספים, כשהחשוב שבהם הינו ייפוי כוח בלתי חוזר.

למה כל כך חשוב שהמוכר יחתום על מסמך זה? תחשבו שזמן קצר לאחר שחתמתם על חוזה לרכישת דירה ושילמתם 50% משווי הדירה, המוכר לא עלינו נפטר. כיצד תוכלו להשלים את העסקה ולרשום את הדירה על שמכם?

או במקרה ששילמתם את מלוא סכום העסקה והמוכר מסרב משיקולים שונים לחתום על שטר העברת הזכויות. בדיוק לשם כך ניתן ייפוי כוח בלתי חוזר. המוכר מייפה את כוחם של עורכי הדין המייצגים בעסקה את המוכר ואת הקונה, שיוכלו לבצע פעולות הדרושות להביא את העסקה לסיומה, וזאת גם ללא שיתוף פעולה של המוכר.

נשמע פשוט, אבל כפי שאתם כבר מבינים גם כאן חשוב לוודא שייפוי הכוח הוכן בהתאם לעסקה הרלוונטית. מה זה אומר? צריך לוודא ששמות הצדדים, תיאור הנכס והיקף השליחות מנוסחים נכון ובהתאם לסיכום הצדדים בחוזה. ייפוי כוח מקיף יכול למנוע בעיות בשלבים עתידיים בעסקה, לרבות בשלב הרישום הסופי.

כאן עליי לציין דבר חשוב: מכיוון שמקרקעין הם נכס כל כך משמעותי, אנו משתדלים לנהל את המרשם בצורה קפדנית. ככל שיש טעות במסמכים, אפילו קטנה, לא יתאפשר ביצוע הרישום וממילא העסקה תיתקע באמצע.

מסמכי עסקת מקרקעין חייבים להיות ללא שום טעות. אם תהיה בעיה, היא לא רק של עורך הדין שלכם, אלא בראש ובראשונה שלכם. לכן, עליכם להיות מעורבים בתהליך ולהבין אותו.

במקביל, גם הקונה רושם ייפוי כוח בלתי חוזר, למקרה שבו תתבטל העסקה מסיבות כלשהן. החתימה על המסמך תאפשר למוכר לבטל את הערת האזהרה שרשם הקונה בנכס.

לכל עסקה יש מאפיינים שונים ונבדלים, ולכן חשוב להקפיד על זהירות לאורך כל הדרך, תוך ליווי מקצועי ורציני. שיהיה בשעה טובה ובהצלחה!

הכותב הוא רשם המקרקעין בפתח תקווה

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו