שכונה שקטה במיקום מרכזי

מה הסיפור

מוצקין הוותיקה הייתה השכונה הראשונה שהוקמה בקריית מוצקין, בשנות ה-30 של המאה ה-20. הבנייה נמוכה וכוללת הרבה בתים צמודי קרקע ובנייני דירות נמוכים של 3-4 קומות ברחובות הראשיים.

עם השנים העיר התפתחה צפונה, אך הצפיפות הנמוכה בשכונות הוותיקות נשמרה. בנייה חדשה וצפופה יותר מתרחשת כיום רק בצפון העיר.

התחבורה הציבורית במוצקים הוותיקה טובה מאוד, אבל בעלי רכבים מתמודדים עם מצוקת חניה. קניות וסידורים אפשר לעשות בחנויות שבשדרות גושן ובקריית חיים הסמוכה, ובמרחק נסיעה קצרה יש הרבה מרכזי קניות, כולל הקריון, ביג קריית אתא, חוצות המפרץ ועוד. יש מעט גינות ציבוריות וגני שעשועים, ופארקים גדולים נמצאים רק במרחק נסיעה.

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

אוכלוסייה

התושבים ברובם חילונים, וכ-10% חובשי כיפות. בעשור האחרון משפחות חדשות הפסיקו לעבור לכאן, כנראה בגלל שהבנייה החדשה והפארקים בצפון העיר יותר קורצים עבורן. אם המגמה תימשך יכולות להיות לכך השלכות על המבנה החברתי, ויתכן גם שיסגרו מסגרות חינוך.

תחבורה

מבחינה תחבורתית המיקום מצוין: רוב הבתים נמצאים במרחק הליכה או רכיבה של עד 10 דקות מתחנת הרכבת, ממנה אפשר להגיע בנוחות לערים ברחבי הארץ, לרבות למוקדי תעסוקה בחיפה. גם תחנות אוטובוס נמצאות במרחק קצר, כולל תחנות המטרונית, שירות אוטובוסים מהיר בנתיב בלעדי.

כיום עובר בדרך עכו קו מטרונית אחד, בין מרכזית הקריות למרכזית חוף כרמל בחיפה, דרך העיר התחתית. בשנים הקרובות יחנכו קווים נוספים, אחד שיקצר את הנסיעה למרכזית חוף כרמל דרך מנהרות הכרמל, ואחד שיגיע גם לעכו ונהריה.

ברכב הפרטי המצב לא אידיאלי, עם תלונות רבות של תושבים על מצוקת חניה ועומסי תנועה בצירים המרכזיים בשעות העומס, כולל בתוך השכונה (שדרות גושן).

 

יתרונות

• מיקום מרכזי אך שקט (אם לא גרים צמוד למסילה או לכביש החוף).
• תחבורה ציבורית טובה שצפויה להשתפר.
• מרחק הליכה מקניות, סידורים ומקומות בילוי.

חסרונות

• עומסי תנועה מקומיים ומצוקת חניה.
• אין גישה לפארק גדול.
• האוכלוסייה מתבגרת.

 

היצע ומחירים

בסך הכל נמכרו 222 דירות בשנת 2020, כ-20% מהן חדשות. מדובר בירידה של כ-20% בהיקף המכירות משנת 2019, כאשר עיקר הפגיעה הוא בשוק דירות היד שנייה.

ההפרש בין מחיר דירה חדשה ודירה ותיקה גבוה מהממוצע, כחצי מיליון שקל בדירות 4 חדרים. הסיבה לכך היא שהדירות הוותיקות קטנות יותר.  מבחינת שינוי מחירים, בסך הכל אפשר לומר שמשבר הקורונה לא פגע באזור, ורמות המחירים נשמרות משנת 2019.

בשכונה נבנים בימים אלו מספר פרויקטים. חברת נאות גלבוע, לדוגמה, המתרכזת בבניית בנייני בוטיק באזור הקריות, בונה בימים אלה שני פרויקטים בשכונה. ברחוב רמז 4 פרויקט תמ"א 38/2 מציע דירות 5 חדרים מרווחת ופנטהאוז לכניסה מיידית החל מ-1,680,00 שקל, כולל חניה ומחסן. הפרויקט נמצא בקרבה למוסדות חינוך ופארקים ומתאים למשפרי דיור מהאזור ולמשפחות צעירות.

ברחוב ההגנה 22 בונה החברה פרויקט חדש, שמציע דירות 3 ו-4 חדרים, דירות גן ומיני פנטהאוזים החל מ- 1,285,000 שקל. הפרויקט נמצא בסביבה פסטורלית ושקטה, אך קרוב למרכז העירוני. הוא יכול להתאים הן למשקיעים והן למחפשי דירה, המעוניינים לשלב בין נגישות לסביבה שקטה.

 

 

תוכניות לעתיד

התחדשות עירונית: בשכונה יש כבר פרויקטים של תמ"א 38, ומספרם צפוי לגדול בעשור הקרוב מאחר ועתודות הקרקע לבנייה חדשה בקריות אוזלות. לא ידוע כיום על פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי, אך המיקום בסמוך לציר תחבורה ציבורית מרכזי ולתחנת הרכבת יאפשר להעצים בעתיד את הבנייה במזרח ומערב השכונה.

 

הרחבת שירות המטרונית: מדובר במערכת אוטובוסים מהירה, שנוסעת בנתיב בלעדי. היא עוברת כיום בכביש החוף בין תחנה מרכזית הקריות לבין מרכזית חוף הכרמל, שצמודה לאזור התעסוקה מת"מ, ועוברת בדרך במוקדי תעסוקה מרכזיים בעיר התחתית של חיפה. בשנים הקרובות יורחב השירות, כך שתתאפשר נסיעה ישירה למרכזית חוף הכרמל דרך מנהרות הכרמל, וקו חדש יקשר את האזור עם עכו ובשלב מאוחר יותר עם נהריה.

 

שבילי מטרופן: רשת שבילי אופניים מטרופולינית, שתיסלל ברחבי חיפה והקריות, ותכלול בשלב ראשון 38 ק"מ של שבילים ראשיים, שאחד מהם יעבור בצמוד לשכונה בכביש החוף. הפרויקט נמצא בשלבי תכנון, והצפי האופטימי לביצועו הוא 2025.

 

הזדמנות למשקיעים?

בשנים האחרונות השכונה עוברת תהליך של התחדשות במסגרת תמ״א 38, אך התהליך שהשיא שלו היה בין השנים 2015-2018 דועך לאיטו, ייתכן שמדובר בעניין זמני שקשור למשבר הקורונה.

מניתוח תמהיל העסקאות בשכונה אפשר לראות שהטיפוס הנמכר ביותר הנו דירות יד שנייה 3 חדרים, מה שמצביע על אמון ציבור הרוכשים בשכונה שמתאימה להשקעה. בדירות חדשות טיפוס הדירות הנמכר ביותר הוא דווקא 5 חדרים. נתון זה מצביע על כניסה של משפחות לשכונה, מה שבדרך כלל מבשר על עליות מחירים. מבחינת אפסייד על דירה - דירת 3 חדרים יד שנייה, שתעבור תמ״א 38 ותהפוך לדירת 4 חדרים חדשה, תניב תשואת הון של כ-85%!

גם במידה ודירה מסוג זה לא תעבור תמ״א 38 (חשוב לציין שמועד התוכנית עתיד לפוג בסוף 2022), עדיין מדובר בהשקעה שמניבה כ-3.8% תשואת שכירות שנתית, מעל הממוצע.

 

המספרים מדברים

מדד חברתי כלכלי: 5 מתוך 10

מד מדלן לחינוך: 5.6 מתוך 10

שיעור הילדים בשכונה:  25%

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה:1,492,000  שקל

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים יד שנייה: 965,000 שקל

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו