בנייה נמוכה ורחובות עמוסים

מה הסיפור

אברמוביץ' היא אחת השכונות הוותיקות בראשון לציון, והצפופה מביניהן. היא הוקמה מערבית למושבה הוותיקה, על שטחי כרמים שהיו שייכים, בין היתר, לאיכר אברמוביץ'.

בגלל מיקומה המרכזי היא נהנית מגישה טובה למוסדות ציבור ומקומות בילוי רבים, מקישוריות טובה לשאר חלקי העיר ולרשת הכבישים הארצית ומתחבורה ציבורית טובה הודות לאוטובוסים הרבים שעוברים בה.

הבנייה באזור ברובה נמוכה, אך פרויקטים רבים של תמ"א 38 יצרו עומס על תשתיות התחבורה ובעיקר מצוקת חניה.

בשכונה עצמה אין כיום תוכניות פיתוח משמעותיות, אך בסביבתה יש כמה פרויקטים של פינוי-בינוי, כולל במתחם היקב היוקרתי. המטרו, קווי אוטובוסים מהירים, ומסילת רכבת למרכז תל אביב ולירושלים - כולם נמצאים בתכנון  ואמורים להיפתח בעשורים הקרובים ולתמוך בפיתוח משמעותי של השכונה. 

רוצים להישאר מעודכנים כל הזמן? הירשמו עכשיו לניוזלטר של נדל"ן היום

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

אוכלוסייה

האוכלוסייה מורכבת ברובה מחילונים, אך כוללת גם דתיים. בדומה לשכונות הסמוכות במרכז הוותיק של העיר, האוכלוסייה בשכונה מזדקנת ומשפחות צעירות לא עוברות אליה במספרים משמעותיים, כך שקבוצת הגיל היחידה שגדלה בה באופן משמעותי בעשור האחרון היא בני ה-60 ומעלה.

נראה שהסיבה לכך היא שמעט מאוד דירות חדשות נבנו במרכז העיר בתקופה הזו, והזוגות הצעירים העדיפו דירות חדשות וגדולות יותר בשכונות החדשות.

 

תחבורה

השכונה ממוקמת בין רחוב הרצל ממזרח לרחוב ז'בוטינסקי ממערב, שני צירי תנועה מרכזיים שמובילים ישירות לרשת הכבישים הבינעירונית מצפון, מערב ודרום, כך שאפשר לצאת ממנה ומהעיר בקלות יחסית כשאין עומסים. עם זאת, בגלל מרכזיותם בעיר, התנועה ברחובות אלה עמוסה ברמה זו או אחרת במהלך רוב היום.

בעיה נוספת שחווים בעלי הרכבים בשכונה היא מצוקת חניה, בעיקר באזורים בהם נבנו הרבה פרויקטים של תמ"א 38.

מצד שני, הקירבה לכבישים הראשיים מועילה גם לנוסעי התחבורה הציבורית, שנהנים מגישה לקווי אוטובוס רבים למגוון יעדים בעיר ובגוש דן. נתיב תחבורה ציבורית (נת"צ) ברחוב הרצל מאפשר נסיעה מהירה יחסית של אוטובוסים לתל אביב, כך שבשעות העומס הם עשויים להיות משתלמים יותר מהרכב הפרטי. נת"צים נוספים שיסומנו ברחובות ז'בוטינסקי ורוטשילד בשנים הקרובות צפויים לשפר את ביצועי התחבורה הציבורית ולהפוך אותה לאופציה מהירה ונוחה יותר.

תחנת הרכבת ראשונים, שנמצאת במרחק נסיעה קצרה, אמנם מאפשרת כיום חיבור ישיר רק לתחנת לוד, אך מסילה חדשה שמוקמת בימים אלה תאפשר נסיעה למרכז תל אביב, מודיעין וירושלים ב-2025. בעתיד הרחוק מתוכנן גם קו מטרו ברחוב ז'בוטינסקי, שיחבר בין רחובות לרעננה דרך מרכז תל אביב.

 

יתרונות

• בשכונה ובסביבתה יש מוקדי קניות, סידורים ובילויים רבים.
• יציאה נוחה מהעיר ברכב הפרטי.
• תחבורה ציבורית טובה עם תוכניות לשיפור.
• שכונה שקטה.

 

חסרונות

• מחסור בגינות ציבוריות (בעיקר בדרום השכונה).
• עומסי תנועה בגלל הקירבה ליציאה מהעיר.
• מצוקת חניה.
• היצע הדירות באזור מוגבל וכולל מעט דירות חדשות.
• השכונה צפויה להפוך ליעד להתחדשות עירונית בעשור הקרוב, עם פוטנציאל למטרדי בנייה ממושכים.

 

היצע ומחירים

בדומה למגמה בכל הארץ, מספר העסקאות בשכונה בשנת 2020 נחתך ביותר מ-50% לעומת 2019, ל-95 עסקאות בלבד. המחירים, לעומת זאת, דווקא עלו בכ-5% בשנה החולפת.

דירות 3 חדרים הן הנפוצות ביותר, ומהוות כמעט 50% מכלל העסקאות. למעשה, יש מחסור בדירות 4 חדרים, מה ששם אותה הרחק מאחור מבחינת מספר העסקאות אחרי שכנתה, שכונת רמב״ם. למרות זאת, אברמוביץ׳, יחד עם שכונת רמז הסמוכה, נמצאת במקום השני בעיר מבחינת מספר העסקאות, נתון שנותר יציב למדי ב-5 השנים האחרונות.

למי שמעוניין לגור בשכונה כדאי לדעת כי שני פרויקטים חדשים נמצאים כבר היום בתהליכי בנייה: ויצמן 4 של חברת צרפתי צבי ובניו המציע מגוון דירות החל מ-2,380,000 שקל, ופרויקט תל חי של חברת נהירין יזמות ובנייה בע"מ, שמציע דירות 3 ו-4 חדרים החל מ-1,900,000 שקל.

תוכניות לעתיד

הקו הכחול: קו תחבורה ציבורית מתוכנן על רחוב הרצל, שיחבר בין צומת ביל"ו לצומת בין דגן ומשם למסוף התחבורה הציבורית הגדול שמתוכנן במחלף חולון. הקו, שיופעל באמצעות אוטובוסים אוטונומיים (ללא נהג), נמצא בשלבי תכנון מתקדמים, עם צפי לפתיחה לקראת 2025.

הקו החום: קו תחבורה ציבורית מתוכנן על רחוב רוטשילד, שיחבר בין מערב העיר לבאר יעקב, רמלה ולוד, כולל חיבור לתחנת הרכבת משה דיין ולתחנות רכבת קלה שבהן יעברו הקו האדום והקו הירוק, אשר יגיעו למרכז תל אביב ולאזורי תעסוקה מרכזיים. הקו צפוי להיפתח לקראת 2025.

קו מטרו: ברחוב ז'בוטינסקי צפוי לעבור קו של רשת המטרו המתוכננת במטרופולין תל אביב. הקו מתוכנן לעבור בין צומת ביל"ו בדרום לרעננה בצפון, ולעבור בדרך בנס ציונה, ראשון לציון, חולון, תל אביב, הרצליה ורמת השרון. רשת המטרו תאפשר גישה מהירה ונוחה למגוון מוקדי תעסוקה, מגורים ובילוי, אך היא לא צפויה להיפתח לפני 2035.

פינוי-בינוי: כיום לא מתוכננים בשכונה פרויקטים של פינוי-בינוי, אך צפוי שעם הפסקת תמ"א 38 ב-2022 וההתמקדות הצפויה בסוג זה של התחדשות עירונית יתחילו פרויקטים כאלה גם בגבולות השכונה, בעיקר דרומית לרחוב רוטשילד ולאורך רחוב הרצל. עם זאת, זמן התכנון לפינוי-בינוי הוא ארוך, כך שפרויקטים חדשים בשכונה לא צפויים להיבנות במסגרת זו לפני 2025.

הזדמנות למשקיעים

מחירי הדירות הנוחים יחסית, תשואת השכירות הגבוהה באופן יחסי והקרבה למרכז, הופכים את הדירות בשכונה להשקעה טובה. עם זאת, מיצוי פוטנציאל ההתחדשות בשכונה במסגרת תמ״א 38 ותוקפה הקרב והקצר של התוכנית, יוצרים אי ודאות מסוימת לגבי סיכויי ההתחדשות העירונית בעתיד הקרוב ומונעים את פוטנציאל עליות המחירים ב-30% ומעלה בטווח הקצר.

תוכניות לפינוי-בינוי ככל הנראה יגיעו לשכונה בקרוב, אך אלו עלולות לצאת לפועל רק בטווח הארוך עקב מורכבותן. בנוסף, בניית השכונות החדשות במזרח העיר עלולה לגרוע מהאטרקטיביות של השכונות הותיקות.

 

המספרים מדברים

מדד חברתי כלכלי: 5 מתוך 10

מד מדלן לחינוך: 7.5 מתוך 10

שיעור הילדים בשכונה: 23%

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה: 2,150,000 שקל

מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים יד שנייה:  1,666,000 שקל

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו