מגיע לי פיצוי?

הפקעות מקרקעין מתבצעות על פי חוקים ופקודות ולצרכי ציבור בלבד. המחוקק הישראל הגדיר לאיזה צרכי ציבור מותר להפקיע מקרקעין.

הפקעה, כידוע, יש בה כדי להעביר הזכויות מאת בעליהן ורישומן על שם הרשות הציבורית. מדובר בהעברה כפויה בתמורה או ללא תמורה של מקרקעין.

באשר לאופן ההפקעה ללא פיצוי, הרי שלפי סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965  וסעיף 20 (א) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, עירייה לא נדרשת לשלם פיצוי כאשר השטח המופקע אינו עולה על 40% מכלל שטח החלקה. אולם בהקשר זה יצוין כי לא לכל מטרה, אלא רק לצרכי ציבור, כפי שמופיע בחוק התכנון והבנייה: גנים, שטחי נופש וספורט, חינוך, תרבות, דת ובריאות.

יחד עם זאת, בדרך כלל התוכנית משביחה את יתרת החלקה, דהיינו מקבלים יותר זכויות ו/או שינוי יעוד אשר משביח את החלקה לאחר ההפקעה. במקרה שמפקיעים יותר מהמותר בחוק, אזי ישולם עבור ההפקעה מעבר ל-40% פיצוי מלא. לשאר המטרות לצרכי ציבור אשר בגינן ניתן להפקיע, ישולם פיצוי מהמ"ר הראשון שמפקיעים, לפי שווי המקרקעין בשוק החופשי.

פיצוי מהמטר הראשון

חרף האמור לעיל, קיימת פסיקה ענפה אשר קובעת כי יש לשלם פיצויים בגין הפקעה מהמטר הראשון, וזאת כאשר שארית הקרקע אינה מושבחת כתוצאה מההפקעה.

לדוגמה: ע"א 5546/97, הועדה המקומית לתכנון ולבנייה קריית אתא נ' הולצמן, פ"ד נה(4) 629, 643 (2001) (להלן: פרשת הולצמן), נאמר באמירת אגב על ידי השופטת דורנר כי יש לבחון כל מקרה הפקעה לגופו ולבחון האם השטח הנותר הושבח כתוצאה מההפקעה או לא.

ע"א 8736/04 אורה כהן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רעננה, בעמ' 27  (פורסם בנבו, 24,1,06) (להלן: פרשת אורה), נקבע על ידי השופט לוי כי לא ניתן לפרש בצמצום את סעיף 190, שכן פרשנות כאמור תביא לכך שלא ישולם פיצויי גם כאשר השטח שהופקע לא הביא להשבחת השטח הנותר. פרשנות זו עומדת בניגוד לרציונל החוק, לפיו אין לתת לאדם פיצוי יתר בכך שיקבל כספים בנוסף להשבחת הקרקע. יש להבין את פרשת הולצמן כמאמצת עיקרון לפיו "באין השבחה אין הפחתה".

ה"פ (ת"א) 1300/04, אהרון קדרי נ' משרד התחבורה - מע"צ , בעמ' 7 (פורסם בנבו, 4.11.08), נקבע כי למרות שפרשת הולצמן לא קבעה מסמרות בעניין הפקעה חלקית בלבד, אין מניעה ליישם את הכלל שנקבע באותה הפרשה. כלומר, יש לשלם מן המטר הראשון כאשר בעל המקרקעין נפגע, גם כאשר מדובר בהפקעה חלקית בלבד.

ה"פ (ת"א) 166/05, אוזונוביץ אליעזר נ' מדינת ישראל - מע"צ, בעמ' 20-22 (פורסם בנבו, 25.6.09). פס"ד זה עומד על כך שאין תשובה חד משמעית באשר להפקעת חלקת מקרקעין קטנה מ-40%.

לפי פרשת אורה, יש לשלם פיצוי בגין כל השטח שהופקע, אלא אם כן ההפקעה משביחה את המקרקעין הנותרים. ניתן ללמוד דעה דומה גם מדעתה של השופטת דורנר בפרשת הולצמן.

בין הפסיקה לחוק

אל מול הפסיקה האמורה, מצוי החוק אשר מאפשר הפקעה עד 40% ללא צורך במתן פיצוי. את הסתירה בין הפסיקה לבין החוק ניתן ליישב באמצעות הסמכות בשיקול דעת הנתונה לשר הממונה (20(2)(ג) לפקודת הקרקעות), לשלם פיצוי כאשר הדבר מתבקש בנסיבות העניין וכאשר הימנעות מהתשלום האמור תגרום לסבל לבעלי המקרקעין.

בנסיבות מסוימות סמכות זו הופכת לסמכות שבחובה. עוד עומד פס"ד זה על כך שבפסיקה עניפה של בתי המשפט המחוזיים נקבע כי יש להחיל את הלכת הולצמן גם כאשר ההפקעה הינה חלקית.

בע"ר 8622/07, אוהד רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, בעמ' 70-71 (פורסם בנבו, 14.5.12) עומד השופט על שורה ארוכה של פסקי דין שניתנו במחוזי אשר קבעו כי יש לשלם פיצוי בגין הפקעה גם כאשר מדובר על הפקעה חלקית וגם כאשר ההפקעה קטנה מ-40%.

מנגד מציין השופט כי ישנם פסקי דין אשר קבעו כי כאשר מדובר על הפקעה חלקית בלבד, אין לשלם מהמטר הראשון. למרות הבלבול הקיים בבתי המשפט המחוזיים, כלל האקדמאים תומכים בכך כי יש לפרש בצמצום את סמכות הפחתת הפיצויים במקרה של הפקעה חלקית אשר לא משביחה את המקרקעין הנותר.

החידוש הגדול בכל הנהוג והמקובל בסוגיית הפיצויים בגין הפקעת מקרקעין מתבטא בפסיקה העדכנית שניתנה בשנים האחרונות. כך למשל ניתן לציין את פרשת ת"א 29394-03-16, ילינק נ' רשות מקרקעי ישראל ואח' (פורסם בנבו, 29.10.2020) (להלן: פרשת ילינק), שם לב ליבה של המחלוקת שהתגלתה בין הצדדים עסקה בסוגיית גובה הפיצויים בגין הפקעת המקרקעין, כאשר סוגייה זו כוללת בתוכה את שאלת ייעוד ושווי המקרקעין וכן את שיעור דמי החכירה האבודים.

פיצויי הפקעה נועדו להעמיד את הנפקע באותו מצב בו היה אלמלא הופקעו המקרקעין שבבעלותו. אולם בפרשת ילינק חידש בית המשפט המחוזי בכך שקבע כי כאשר חולף זמן רב בין מועד ההפקעה לבין מועד תשלום הפיצוי, הרי שמתווסף לפיצוי הנומינלי תשלום המשקף את הנזק שנגרם לבעל הזכות במקרקעין בשל חלוף הזמן מאז ההפקעה ותפיסת החזקה במקרקעין ועד לתשלום הפיצוי בפועל.

ודוק, בעניין זה, בית המשפט המחוזי עמד על אופן חישוב הפיצוי הראוי בגין השווי ההוני הנומינלי של המקרקעין, בהתאם לסעיף 12 לפקודת הקרקעות, במטרה לשקף את הנזק שנגרם לבעל הזכות במקרקעין בשל חלוף הזמן מאז מועד ההפקעה ותפיסת החזקה במקרקעין, ועד למועד תשלום הפיצוי בפועל.

כאשר חולף זמן רב בין מועד ההפקעה לבין מועד תשלום הפיצוי, כבמקרה דנן, הרי שהפיצוי הנומינלי עשוי להפוך לזניח ובעל שווי כספי מועט, זאת בשל ירידת ערך הכסף עם חלוף השנים. לפיכך, במקרה מעין זה מתווסף לפיצוי הנומינלי תשלום יחסי בגין ירידת ערך שכזו.

חישוב דמי החכירה

בית המשפט המחוזי הוסיף וקבע כי חישוב דמי החכירה האבודים צריך להיעשות על פי שווי הנכס משנה לשנה, על פי ייעוד הנכס והשימושים שניתן היה לעשות בנכס על פי התוכניות התקפות עובר להפקעתו, בדרך של אחוז משווי המקרקעין משנה לשנה.

בפרשת ילינק הפסיקה מצאה לנכון לאמץ את שיעור דמי השימוש שגובה רשות מקרקעי ישראל (שהינם בגובה 6%) כאינדיקציה לקביעת המחיר בו ניתן היה לחכור את הקרקע בעסקה רצונית. בהמשך ובהקשר לכך נפסק כי אמת המידה שלפיה ראוי לקבוע את הרווח שאבד לנפקע היא דמי חכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, שאותם יכול היה הנפקע לקבל אלמלא נשללה ממנו האפשרות להחכיר את המקרקעין.

בהקשר לכך חשוב לציין ולזכור כי סעיף 197 (ב) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, מקציב לתביעת הפיצויים תקופת התיישנות קצרה, שהינה בת 3 שנים מיום תקפה של התוכנית. שר הפנים רשאי להאריך תקופה זו מטעמים מיוחדים שיירשמו, כאשר בפועל בחינת הבקשות להארכות המועדים נעשית בהתאם לקריטריונים שנקבעו מראש ופורסמו במסגרת הנחיות פנימיות של משרד הפנים.

 

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו