בימים אלה פורסמה התוכנית החדשה לדירות מוזלות, בשיתוף שר האוצר ישראל כץ ושר הבינוי והשיכון יעקב ליצמן. התוכנית מחלקת את מדינת ישראל לשלוש קטגוריות: האחת - אזורי יוקרה, שבהם יהיו מכרזים בשיטת כל המרבה במחיר, ללא דירות מוזלות לזכאים; השנייה - אזורי ביקוש, בהם דירות לזכאים לא יימכרו ביותר מ-22 אלף שקל למ"ר; השלישית - פריפריה, שבה יקבלו הזכאים דירות מוזלות בהגרלה.
מדובר בתוכנית שבפועל מחליפה את מחיר למשתכן שהלכה לעולם שכולו טוב. הכוונה היא לייצר מחדש מודל אפקטיבי להענקת הנחות משמעותיות לדירות מוזלות עבור צעירים וזכאים חסרי דיור.
לצערי, איני רואה בתוכנית זו יותר מפלסטר וגאזה שמנסים, לשווא, לרפא את המוגלה הקשה שפשתה בשוק הדיור. נהפוך הוא, התוכנית תדלק שלא לצורך את הביקושים הכבושים בשוק.
יש מודל חלופי
לא מובן לי הכיצד דווקא בעידן של משבר נדל"ני חסר תקדים ובעיצומה של מגיפת הקורונה לקח למשרדי האוצר והשיכון כמה חודשים טובים לעבד תוכנית שפרטיה פורסמו כבר במהלך הקיץ האחרון. על מה היה צריך לעבוד כל כך הרבה, אם אותם פרטים שפורסמו בקיץ, פורסמו שוב בימים אלה?
כזכור, לא מכבר פרסם ליצמן במקביל תוכנית סיוע לרוכשי יד שנייה בפריפריה, שיקבלו מהמדינה 100 אלף שקל. ובכן, המצרף של שתי התוכניות יגרום ללא ספק לתדלוק חסר תקדים של הביקושים בשוק הדיור, זאת לעומת היצע מתדלדל והולך, מה שכמובן יתדלק במקביל את רמות המחירים בשוק.
בשביל מה היה בכלל צורך לחלק את מדינת ישראל לשלוש קטגוריות, שעה שניתן בנקל לקדם מודל בו בכל פרויקט חדש שיקודם באיזורי ביקוש, יקבלו הקבלנים עוד 30% זכויות בנייה (מודל שבס-כחלון) ובתמורה יפרישו 30% לדיור מוזל לזכאים, במחיר שיקבע השמאי הממשלתי לאותה עיר ושכונה. זאת ללא פרוצדורות מורכבות ומסובכות, תוך הגדלה משמעותית של היצע התחלות הבנייה.
זו לא הנחה
החלוקה שבוצעה לשלוש קטגוריות הינה דיכוטומית לחלוטין. הלא אי אפשר להשוות, לדוגמה, את אילת ויישובים קהילתיים בגליל לערי פיתוח דוגמת ירוחם וחצור הגלילית, ומצד שני את רמת השרון ונווה אביבים עם שכונת התקווה, כפר שלם ויפו ד'. האם מישהו נתן את דעתו על כך?
מתמיהה במיוחד העובדה שרף המחירים לתוכנית דירות מוזלות באיזור הביקוש המתמקד בערי המעגל השני סביב מדינת תל אביב נקבע על 22 אלף שקל למ"ר. הרי רמות המחירים ברוב ערי המעגל השני נמוכים מ-22 אלף שקל למ"ר (כולל ערים מבוקשות דוגמת הוד השרון, כפר סבא, מודיעין ורחובות, כך שבפועל לא מדובר בהנחה אפקטיבית).
מדוע היה צריך מראש לאפיין את תל אביב וערי גוש דן הצמודות אליה, דוגמת רמת גן, גבעתיים, חולון, בת ים ורמת השרון, כאזורי יוקרה שבהם לא יוענקו הנחות לזכאים? הלא ישנם רבבות רבות של זכאים המתגוררים בשכירות, עובדים, קונים ומבלים בערים אלו. למה שגם להם לא תוענק האפשרות לרכוש דירות מוזלות?
מה בעצם ההבדל?
מה בעצם ההבדל המהותי בין התוכנית החדשה לבין מחיר למשתכן, בכל הקשור לפריפריה? לפי מה ייקבעו הקריטריונים להנחות ובכמה אחוזים ממחיר הדירה הן יסתכמו? נושא זה, משום מה, לא פורט.
מאחורי החלוקה לשלוש קטגוריות - פריפריה, ביקוש ויוקרה, יש בפועל הודאה לא רק בכך שתוכנית מחיר למשתכן נכשלה כשלון חרוץ, אלא גם בכך שהיה כאן כשלון לא פחות משמעותי להביא אוכלוסייה צעירה וחזקה אל הפריפריה.
כל נושא ההתחדשות העירונית הודר משום מה מהתכונית, כאילו מדובר בישות נפרדת לחלוטין. לטעמי, הייתה זו הזדמנות פז לשלב התחדשות עירונית, כולל תמ"א 38 ופינוי-בינוי, ובמסגרת זו להעניק דירות מוזלות לזכאים, כולל במה שהוגדר אזורי יוקרה.
עוד כישלון בדרך
בפועל לא היה כאן לטעמי יותר משיפור קל בכל הקשור למכרזי רשות מקרקעי ישראל. מדוע אי אפשר היה לצאת עם מאסה גדולה של מכרזי קרקע ולשתף בהם מאות קבלנים בינוניים וקטנים, מה שהיה תורם להגדלה משמעותית של ההיצע בשוק הדיור ואף גורם בסופו של דבר לירידות מחירים?
תוכנית זו תיזכר, לצערי, כעוד פיאסקו בשורה ארוכה של כשלונות רצופים של שרי אוצר, פנים ושיכון לפתור את בעיית הבעיות של שוק הדיור – חוסר האפשרות של הדור הבא להגיע לדירה. בעיה זו מחריפה והולכת משנה לשנה.
רק טיפול שורש אמיתי יוכל לרפא את תחלואי השוק. לא עוד פלסטר כמו ששר האוצר והשיכון הדביקו בימים אלה.
בברכת חג אורים שמח לכולם ובתקווה לבשורות טובות יותר בשוק הדיור.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו