בפרק הזה לא נדבר על השאלה האם כדאי לרכוש דירה או להתגורר בשכירות. אם אתם קוראים את הכתבה הזאת, כנראה שהחלטתם ללכת על זה, ואנחנו כאן כדי לעזור לכם לעשות את התהליך הזה בצורה הנכונה ביותר.
אבל רגע, איך מתחילים? היכן מחפשים? וממה כדאי להיזהר? כאב לילדים בוגרים, גם אני שותף בתקופה זו להתלבטות שמעסיקה אתכם. איך לוקחים את הסכום ההתחלתי העומד לרשותנו ורוכשים איתו את הדירה הטובה ביותר בעבורנו.
האם כדאי לקנות דירה מוכנה מיד שנייה, או אולי להעדיף דירה חדשה על הנייר? האם להעדיף דירה גדולה יותר במיקום פחות אטרקטיבי, או דירה קטנה במיקום אטרקטיבי? האם לקנות דירה על קרקע מדינה במסגרת שיווקי מחיר למשתכן, או אולי להעדיף רכישת דירה על קרקע פרטית בשוק הפתוח?
ברור שמדובר בהחלטות אישיות, שאין לגביהן תשובה אחת נכונה. אבל אני אנסה במאמר זה לשתף אתכם בניסיוני הרב בליווי זוגות לרכישת דירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ובמגוון התפקידים שעשיתי ב-20 השנים האחרונות בעולם הנדל"ן.
הדירה שתרכשו ודאי תשמש אתכם לתקופה ארוכה. כמה ארוכה? מרבית הישראלים גרים בדירתם יותר מ-10 שנים, לפני שהם מוכרים אותה ועוברים לדירה אחרת.
החלפת דירה, כלומר מכירה וקנייה של דירה אחרת, מה שאנו מכנים גם משפרי דיור, תעלה לכם הרבה מאוד כסף. כלכלנים מסכימים כי ההוצאה בגין מכירה וקנייה של דירה תעלה לכם כ-100,000 שקל רק בגין ההוצאות הנלוות, כגון מתווך, עורך דין, עמלות לבנקים, שיפוצים והתאמות, הובלות וכו'.
תוסיפו על כך את השורשים שאתם נוטעים עם השנים בסביבת מגוריכם, בבניין ובשכונה, ותקבלו את המסקנה הבאה: הדירה שאתם קונים עכשיו תשמש אתכם להרבה שנים. לכן גם שיקולי הרכישה אמורים להיות שיקולים ארוכי טווח.
מחשבה על הדירה הנכונה בעבורכם מחייבת אתכם לחשוב על העתיד. האם אתם מתכננים את הרחבת התא המשפחתי, או שיהיו לכם ילדים מתבגרים? זה עשוי להשפיע על גודל הדירה ואולי גם על הסביבה שבה תרצו לגור.
האם שניכם מתכננים לעבוד במשרה מלאה לאורך השנים? זה אמור להשפיע על רמת ההכנסה שלכם ועל יכולת החזר ההלוואה לאורך השנים הבאות. וכך הלאה. ככל שתכניסו יותר שיקולים רלוונטיים אל מערכת קבלת ההחלטות שלכם, כך ההחלטה תהיה מדויקת ונכונה יותר בעבורכם.
חדשה או משומשת?
אז בואו נתחיל: דירה חדשה או דווקא משומשת מיד שנייה? יש כמה יתרונות ברכישת דירה חדשה. ראשית, כאשר הדירה על הנייר ועדיין לא נבנתה, תינתן לכם גמישות מסוימת לבחור כיצד היא תיראה.
ככל שתדעו להגדיר מראש את צרכיכם, תוכלו להגיע לדירה מתאימה יותר עבורכם ובכך להפחית מהוצאות שיפוץ לאחר הרכישה. בנוסף, דירה חדשה נהנית בדרך כלל מעיצוב ומבנייה מודרניים ומרמת גמר גבוהה יותר מדירות ישנות.
בדרך כלל ברכישת דירה חדשה תוכלו להתמקח על המפרט או על רמת הגמר, בנפרד מסוגיית המחיר. לפעמים קל יותר ליזם להעניק לכם מזגן מרכזי בתוך הבית או מטבח בסטנדרט גבוה, מה ששווה לכם לא מעט כסף וגם יחסוך מכם את השיפוץ לאחר קבלת הנכס.
יתרון נוסף ברכישת דירה חדשה מצוי בפריסת תשלומים נוחה על פני תקופה ארוכה יחסית. זה אומנם תלוי ביזם ובכמה הוא מעוניין לתמרץ רוכשים, אך בדרך כלל כאן תוכלו להתמקח. בעניין זה יש לזכור שתשלומים שנדחים מוצמדים למדד תשומות הבנייה, כך שזה עולה כסף, וכמו שאומרים אין מתנות חינם.
אבל בדירה חדשה יש גם חסרונות. עליכם לקחת בחשבון את משך הזמן שתיאלצו לחכות לסיום הבנייה, ואת עלות השכירות בתקופת הביניים.
על מנת שלא תצטרכו לשלם את המשכנתא במלואה בתקופת הביניים, וזאת במקביל לתשלום דמי השכירות, הבנקים יציעו לכם גרייס, כלומר הלוואת בלון לתקופה של כשנתיים. בתקופה זו תתחילו לשלם את הריבית בלבד ללא הקרן, מה שיקל במעט על גובה ההחזר.
אם החלטתם לרכוש דירה על הנייר, עליכם לבחון עם הבנק למשכנתאות את אופן ההחזר, בשביל שלא תמצאו את עצמכם משלמים גם החזר מלא בגין המשכנתא וגם שכירות. הפרק השישי בסדרה זו יעסוק באופן לקיחת ההלוואה למגורים ובמסלולי ההחזר השונים.
חיסרון נוסף בבנייה חדשה הינו כאשר האזור כולו נמצא בבנייה. בישראל נבנים בשנים אלו שכונות מגורים ענקיות. צריך לקחת בחשבון את משך הזמן עד שהאזור יסיים להתפתח ויכלול מבני ציבור ובתי ספר, מערכת כבישים ותחבורה ציבורית ראויה.
אבל תזכרו, השיקולים ברכישת דירה הינם ארוכי טווח, והחיסרון שהזכרתי כעת הוא דוגמה לשיקול קצר טווח, שיש לקחת אותו בפרופורציה המתאימה.
ואחרון חביב: בבניין חדש לעיתים יש ליקויים שקשה לצפות. אומנם המוכר מחויב לכם על פי חוק לתקן את הליקויים, אבל עדיין רטיבות או פגמים בבניין או בדירה עלולים לגרום לכם עוגמת נפש.
על הנייר
אם החלטתם על רכישת דירה חדשה, שימו לב: בשנים האחרונות תוקן החוק באופן שמחייב את היזמים והקבלנים להגן על כספכם. הפרק האחרון בסדרה הזו יעסוק בהגנה על הרוכשים. כיום, בשונה מבעבר, עסקה על הנייר אינה חושפת אתכם לסיכון גבוה. מה שלצערי אני לא יכול לומר על עסקאות שנעשות באמצעות קבוצות רכישה.
עסקה הנעשית על ידי קבוצת רכישה היא עסקה שבה כל הרוכשים הם בעצם היזמים של הפרויקט. הפיתוי גדול לרכוש דירה באופן זה, שכן בדרך כלל המחירים המוצעים בפרויקטים אלה נמוכים יותר.
אבל רכישה כזו הינה בסיכון גבוה ודורשת מיומנות רבה והבנה בתחום. זאת משום שהמחיר בקבוצת רכישה לא משקף בהכרח את המחיר הסופי של הדירה, ובנוסף, אין מי שערב לכספכם. גם מועד סיום הפרויקט עלול להתארך הרבה מעבר למצופה. שימו לב לכך.
בדירה חדשה שאתם רוכשים מיזם תידרשו בדרך כלל לשלם בנפרד עבור ליווי משפטי. זהו תשלום לעורך דין שלא בהכרח מייצג את האינטרס שלכם בעסקה, אלא של הפרויקט כולו. אני רוצה להציע לכם לקחת עורך דין נפרד שייצג אתכם בעסקה ויבטיח את האינטרסים שלכם, ולכל הפחות לקבל חוות דעת מעורך דין מומחה, שיוודא שהעסקה שאתם עושים בטוחה לחלוטין.
נקודה אחרונה בנוגע לרכישת דירה על הנייר מתייחסת דווקא למחשבה על עיצוב הפנים של הדירה. ככל שהפרויקט נמצא בשלבים ראשוניים שלו, תינתן לכם אפשרות לעצב עד לגבול מסוים את החלל הפנימי של הדירה.
זו הזדמנות מיוחדת שכדאי לנצל. השקיעו מעט במעצב או באדריכל שיסייעו לכם להתאים את הדירה לצרכיכם. החל מעיצוב החדרים בהתאם לטעמכם ועד להחלטה על נקודות חשמל ותקשורת במקומות שיידרשו לכם. כל מה שתעשו כעת יחסוך לכם הרבה מאוד כסף בעתיד.
יש יד 2
כעת הגיע הזמן לדבר על האופציה השנייה, של דירה קיימת. היתרון המרכזי בדירה קיימת הוא שמה שאתם רואים זה מה שאתם מקבלים. אם תבצעו בדיקה, ומומלץ שתבצעו, תוכלו להתרשם מהשכונה וממוסדות החינוך שבה, מזהות השכנים ומאיכות המבנה.
כשאתם קונים דירה מיד שנייה, תהליך העסקה יהיה קצר יותר עד לרישום הנכס על שמכם. אבל צריך לשים לב. כניסה לדירה יד שנייה בדרך כלל מחייבת תהליך שיפוץ, וככל שמדובר בדירה ישנה יותר, הצורך בשיפוץ גדל. יש לכך משמעות גם בעלויות וגם במשך הזמן בין קבלת החזקה לתקופה שתוכלו להיכנס לנכס.
את עלות השיפוץ יש לבדוק ולחשב לפני החתימה על העסקה, מאחר שמבחינתכם עלות השיפוץ הינה חלק בלתי נפרד מעסקת הרכישה.
אף שמדובר בעניין של טעם ובשיקולים משתנים, איזון אפשרי בין שתי האפשרויות שהזכרתי יכול להיות בחיפוש של דירה יד שנייה חדשה יחסית, כלומר כזו שנבנתה לפני כמה שנים. כך תיהנו גם מנכס חדיש ללא צורך בשיפוץ נרחב וגם תקבלו עסקה מהירה שבה מספר הנעלמים קטן.
גם היבטים של משא ומתן, משתנים בין דירה חדשה לדירה מיד שנייה. המשא ומתן בדירה חדשה מתנהל מול יזם, ששוקל שיקולים עסקיים רחבים. לעומת זאת, דירה מיד שנייה תרכשו בדרך כלל מאנשים כמוכם, שזה הנכס היחיד שלהם. היבטי המשא ומתן יידונו בפרק הרביעי בסדרת הכתבות הזו.
של מי הקרקע?
החלטתם על דירה חדשה מיזם? גם כאן תוכלו לקנות דירה שמשווקת על קרקע מדינה, כמו למשל הפרויקטים שנעשים במסגרת מחיר למשתכן, או דירה מיזם שבונה על קרקע פרטית. כשמדובר על דירה בעיר (ולא במושבים או קיבוצים, למשל), ההבדל הינו משפטי בלבד, ואין לכך משמעות מעשית רבה.
רק חשוב שתדעו שבמקרה שרכשתם דירה שנמצאת על קרקע פרטית תקבלו בדרך כלל זכות בעלות, ואילו בדירה שאתם קונים על קרקע מדינה תקבלו זכות חכירה, כשהמדינה נותרת באופן רשמי הבעלים של הקרקע. כאמור, המשמעות המעשית של כך לא גדולה.
יחד עם זאת, אם זכיתם בפרויקט מחיר למשתכן, כאן יש לשים לב למשמעויות, מכיוון שבפרויקטים מסוג זה יש מגבלות נוספות על מכירת הדירה, וכן התחייבות של הקבלן למפרט מסוים לצד המחיר הקבוע בהגרלה. אם החלטתם לממש את זכייתכם בפרויקט זה, תוכלו כמובן לקבל הדרכה מפורטת במשרד השיכון ומהיזם עצמו.
הדירה הנכונה
בחירת הדירה היא אישית ומשתנה בהתאם לטעמכם. לפני שאתם נכנסים לחיפוש הדירה עצמה, כדאי לכם להגדיר טוב לעצמכם מה בדיוק אתם מחפשים. בואו עם רשימת דרישות מסודרת: כמה חדרים אתם צריכים, נניח, בעשור הקרוב? מה שכמובן תלוי גם בגודלם. לצד זאת כמובן יש להגדיר את הסכום המקסימלי לרכישה. בכך יעסוק הפרק החמישי בסדרה.
הסתכלו היטב על המטראז', כלומר על שטח הדירה, ולא רק על המיטות והשולחנות שציירו לכם בהדמיה הממוחשבת. תחשבו מראש גם מה מאוד חשוב לכם שיהיה בדירה: אור, נוף, כיווני אוויר, קרבה למוקדי תעסוקה או תחבורה ועוד נתונים. דרגו את החשיבות של הנתונים. על מה לא תהיו מוכנים לוותר ועל מה כן תסכימו להתפשר במידה שתימצא עסקה טובה?
רשימה מדויקת כזו תעזור לכם למצוא את הדירה הנכונה. שלא תגלו שבלהט ההתלהבות נכנסתם לעסקה שקצת יקרה לכם ומכניסה אתכם לסיכון כלכלי, שגם אם תוכלו לו, תמצאו את עצמכם פוגמים קשות באיכות חייכם, כשאתם כורעים תחת נטל המשכנתא הגדולה מדי.
דירה חדשה או מיד שנייה, בשכונה ותיקה או בשכונה מתפתחת? תשקיעו מחשבה על מה שמתאים לכם ותזכרו את הדבר החשוב ביותר: רכישת דירה חייבים לעשות עם כמה שיותר ידע רלוונטי. אספו כל פרט חשוב בדרך לרכישת הדירה - על השכונה, על הבניין, על היישוב, על המחירים, על היזם וכן הלאה. כך תוכלו לבצע את העסקה הטובה ביותר עבורכם. בהצלחה.
הכותב הוא מנכ"ל מפעל הפיס, לשעבר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו