פעמים רבות אנו נשאלים על ידי לקוחותינו, בעלי נכסים או שוכרים, עם נכס מסחרי או נכס למגורים, האם שכירות משנה מותרת על פי חוק. בימים אלה הנושא מקבל משנה תוקף, לאור השינויים הרבים בעקבות הקורונה. שוכרים רבים מוצאים עצמם במצב בו אינם יכולים לשלם את דמי השכירות ומנסים למצוא פתרון זמני למצב אליו נקלעו.
נציין כי בהתאם להוראות סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, שוכר אינו רשאי להשכיר את המושכר בשכירות משנה מבלי שפנה קודם אל המשכיר וביקש את רשותו. אם המשכיר סירב לכך מטעמים בלתי סבירים רשאי השוכר לעשות את העסקה גם ללא הסכמתו.
מכאן אנו למדים כי כל עוד שכירות המשנה אינה אסורה על פי החוזה, קיים פתח להכשיר את שכירות המשנה גם מבלי לקבל את הסכמת המשכיר, והכל בהתאם לנסיבות ולטעמים שהובילו לאי ההסכמה. הנושא הנתון לפרשנות ועלול להוביל למחלוקות ולתביעות.
אין התייחסות בהסכם
לאחרונה סוגייה זו הונחה לפתחו של בית משפט השלום בראשון לציון, כשהוגשה תביעת פינוי מושכר. בית המשפט פסק כדלהלן:
הסכם השכירות אינו אוסר על השכרת החנות בשכירות משנה, ואינו מתייחס כלל לאפשרות זו. בנסיבות אלו, שתי דרכים אפשריות לפרשנות ההסכם, ושתיהן מובילות לאותה תוצאה, לפיה הנתבעת הייתה רשאית להשכיר את החנות בשכירות משנה, והתובעת לא הייתה רשאית למנוע זאת ממנה בנסיבות העניין.
הדרך הראשונה היא פרשנות ההסכם בהתאם לאומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין (סעיף 25 לחוק החוזים), וזאת בהינתן כי לשונו של ההסכם אינה מלמדת עליו מפורשות.
גם פנייה להשלמת החוזה ממקורות נורמטיביים קיימים מובילה לאותה תוצאה. בהתאם לחוק השכירות והשאילה, הכלל הוא שהשוכר אינו רשאי להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר. אולם, אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים, רשאי השוכר להתקשר בה גם בלי הסכמת המשכיר.
הוכח במאזן ההסתברויות, כי בבסיס סירובה של התובעת להשכרת החנות בשכירות משנה עומד רצונה לנכס לעצמה את דמי השכירות. בנסיבות אלו, כשמטרת הסירוב אינה אלא לסכל את קיומו של הסכם השכירות, אליו היא מחוייבת למשך 20 שנה מיום חתימתו, או עד יום מותה של הנתבעת, יש לקבוע כי הסירוב נובע מטעמים בלתי סבירים, ויתרה מכך הוא אף נעשה בחוסר תום לב.
הוחלט כי הנתבעת הייתה רשאית להשכיר את החנות בשכירות משנה, אף ללא הסכמת התובעת, ולפיכך דין תביעת הפינוי להידחות.
בטרם חתימה על הסכם שכירות אנו ממליצים ללקוחותינו לגבש עמדה ברורה ביחס לסעיף המתייחס לשכירות משנה ולקבוע הוראות שאינן משתמעות לשני פנים.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
