מה קורה למחירי השכירות בישראל בחודש נובמבר 2020, כשאנו מצויים עמוק בתוך משבר הקורונה, קצת אחרי סגר שני וקצת לפני סגר שלישי, שכנראה יפקוד אותנו בחנוכה.
מבדיקה שערך עבור נדל"ן היום מומחה הנדל"ן אוהד דנוס, נשיא לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, עולה כי המציאות מורכבת מכפי שניתן היה לחשוב
המשק הישראלי לאחר סגר שני, יותר ממיליון מובטלים, סטודנטים שלומדים מהבית והרבה צעירים שחזרו להתגורר בבית ההורים או לחילופין דחו את יציאתם מהבית. במקביל נרשמת ירידה בהתחלות הבנייה, ירידה בהיקפי התכנון ויציאת משקיעים מהשוק, שהביאו להפחתה של כ-20,000 יח"ד להשכרה בשוק, יחד עם גידול טבעי קבוע פחות או יותר וביקוש קשיח לדירות להשכרה.
"המגמות הסותרות הללו ניכרות היטב בנתונים, שאינם חד-משמעיים", מסביר דנוס. "עניין זה הופך את הסקירה להרבה יותר מאתגרת, אך גם להרבה יותר משמעותית למרבית המשכירים והשוכרים".
רק לאחרונה דיווחה הלמ"ס על עליות מחירים גורפות במחירי השכירות בכל הארץ. זאת, בניגוד לכל יתר המדדים והסקירות שהראו ירידות מחירים, בפרט תל אביב.
הסיבה, לדעת דנוס, נעוצה בשיטת הדגימה של הלמ"ס, המתבססת רובה ככולה על דיווח של חוזים קיימים, שבמרביתם קיימת עלייה מובנית, והנחות או הטבות אינן משפיעות. סיבה נוספת, לדבריו: "בהתבסס על מיעוט חוזים קיימים וחקירה טלפונית, מניחים מה קורה בשוק, וזו לאו דווקא שיטה אמינה".
מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>
תלוי איך מודדים
דנוס פיתח שיטת סקירה שונה, "שמאית איכותית", אשר משקפת לדעתו בצורה טובה יותר בפני הציבור את הנעשה בשוק ואת המחירים לאשורם בטיפוסי הדירות השונים, על פי מספר החדרים. מתודת הבדיקה קבועה, וכך גם הערים הנסקרות, מתך הבנה כי האחידות תאפשר הבנה של מגמות ארוכות טווח בישובים הנסקרים ובשוק בכללותו.
בסקירה המובאת לפניכם כיום נסקרו יותר מ-2,500 מודעות ביקוש של דירות המוצעות להשכרה כיום. בהמשך בוצעה הפחתה למחירי ביקוש כמקובל.
הנתונים שהתקבלו נבדקו ותואמו מול מאגרי מידע נוספים (גלויים ובתשלום), וכן מול טבלאות הלמ"ס. ככלל נרשמה מגמה של ירידות מחירים בשוק השכירות, עם הבדלים בין ערים שונות ובתוך הערים עצמן לטיפוסי הדירות השונים.
בולטות בירידות הערים באר שבע ותל אביב, עם ירידת מחירים ברוב טיפוסי הדירות למעט 2 חדרים, ולאחריהן אשקלון, נתניה ופתח תקווה. בולטת בעליות רמלה, עם עליית מחירים בכל טיפוסי הדירות, למעט 5 חדרים.
נתוני הערים השונות
אילת: נרשמה עליית מחירים חדה רק בדירות 5 חדרים. ביתר טיפוסי הדירות (2-4 חדרים) לא היה שינוי. דנוס: "העדר השינוי באילת נובע מהטלטלות הקשות שייצר משבר הקורונה בעיר. העיר מתנהלת בקיצון. עצירה מוחלטת בחיי הכלכלה ולאחריה חזרה לפעילות בצורה מהירה ודרמטית. לכן מחירי הדירות עד 4 חדרים לא השתנו ואילו ב-5 חדרים גידול שנובע כתוצאה מהקטנת היצעים וביקוש מוגבר מצד שותפים שחיפשו להוזיל עלויות".
דמי השכירות בעיר נעים סביב 36-50 שקל למ"ר לחודש.
אשדוד: מגמה מעורבת. ירידות במחירי דירות 2 ו-4 חדרים, עלייה ב-3 חדרים וללא שינוי ב-5 חדרים. דנוס: "השינויים באשדוד כה אקראיים, עד שלא ניתן לדבר על מגמה ברורה בעיר. נראה שאנשים נותנים עדיפות לדירות שאינן יקרות מדי, אך עדיין מעניקות רווחה לשוכרים, שיכולים להיות יותר מזוג".
דמי השכירות בעיר נעים סביב 42-54 שקל למ"ר לחודש.
אשקלון: העיר חוותה את פגיעת משבר הקורונה. נרשמו ירידות מחירים בכל טיפוסי הדירות, למעט דירות 5 חדרים, שבהן המחיר לא השתנה. דנוס: "מדובר בעיר שהיא מעט יותר פריפריאלית, ומטבע הדברים רגישה יותר לפגיעה הכלכלית שהביאה עימה הקורונה. דירות 5 חדרים עדיין זוכות לביקוש מצד השכבות החזקות יותר, ושומרות על המחיר".
דמי השכירות בעיר נעים סביב 34-46 שקל למ"ר לחודש.
באר שבע: ספגה מהלומה בסוף שנת 2020, על פי הסקירה. דנוס: "נראה כי השילוב של היקפי בנייה גבוהים, הסתמכות רבה על סטודנטים ויציאת משקיעים מהשוק נותנת אותותיה בעיר הדרומית, שנראית כמו ניסוי לא מוצלח של ממשלת ישראל בכלים השלובים שהפעילה (הרתעת משקיעים ובנייה מואצת בהיקפים גדולים). הדברים מביאים הן להפחתה במחירי השכירות והן להפחתה במחירי הדיור".
דמי השכירות בעיר נעים סביב 30-38 שקל למ"ר לחודש.
הרצליה: מגמה זהה לזו של באר שבע, למרות שמדובר במחירים יקרים בהרבה. לצד המשך ירידות בדירות 3-5 חדרים, דווקא הדירות הזולות של 2 חדרים מזנקות. דנוס: "אנו עדים להידוק חגורה גם ביישובים מבוססים דוגמת הרצליה, כשאנשים הולכים ומחפשים נכסים זולים יותר ומעלים את הביקוש בהן וכתוצאה מכך גם את המחיר"..
דמי השכירות בעיר נעים סביב 50-85 שקל למ"ר לחודש.
חולון: כמעט ואין שינוי במחירים, שמלכתחילה אינם גבוהים באופן יחסי. למעט שינוי מינורי שנמדד בדירות 3 חדרים, ביתר טיפוסי הדירות אין שינוי. דנוס: "זוהי תולדה של ביקוש חזק, לצד המשבר. אנחנו רואים שבאזורי הביקוש המלחמה מתנהלת בעוז, מלחמת עצבים ומחירים".
דמי השכירות בעיר נעים סביב 49-64 שקל למ"ר לחודש.
חיפה: ניכרת מגמת ביקוש לדירות הקטנות וללדירות המסוגלות לאכלס משפחות ושותפים (4 חדרים). בדירות 3 חדרים ו-5 חדרים המחירים נוטים לירידות. דנוס: "השינויים בשוק משתקפים היטב בחיפה. היא מלמדת על המתרחש בערים מעורבות, שהרי אנו יודעים כי הנגיף מתפשט באופן שונה בקבוצות אתניות ותרבותיות שונות, בהתאם להתנהגותן".
דמי השכירות בעיר נעים סביב 34-44 שקל למ"ר לחודש.
ירושלים: העיר המעורבת השנייה בסקירה, מפגינה ירידות בכל טיפוסי הדירות, למעט דירות 4 חדרים שנותרו ללא שינוי.
דמי השכירות בעיר נעים סביב 49-70 שקל למ"ר לחודש.
כפר סבא: נוטה לירידות מחירים בדירות 3 ו-5 חדרים עם יציבות ב-2 ו-4 חדרים.
דמי השכירות נעים סביב 44-62 שקל למ"ר לחודש.
מודיעין: ירידות מחירים בדירות הגדולות (4 ו-5 חדרים), שמאפיינות את מרבית הדירות בעיר.
דמי השכירות בעיר נעים סביב 46-70 שקל למ"ר לחודש.
נתניה: ירידות מחירים גורפת, למעט בדירות 3 חדרים, שבהן לא היה שינוי.
דמי השכירות בעיר נעים סביב 42-56 שקל למ"ר לחודש.
פתח תקווה: תמונה דומה לנתניה, למעט דירות 4 חדרים, שבהן לא היה שינוי.
דמי השכירות בעיר נעים סביב 42-58 שקל למ"ר לחודש.
ראשון לציון: ככלל ללא שינוי, עם שינוי קטן ולא משמעותי בדירות 2 חדרים.
דמי השכירות בעיר נעים סביב 48-62 שקל למ"ר לחודש.
רחובות: ירידות מחירים בכל הדירות, למעט דירות 5 חדרים.
דמי השכירות בעיר נעים סביב 42-56 שקל למ"ר לחודש.
רמלה: העיר מהעורבת השלישית בסקירה. מגמה מעורבת, עלייה בדירות 2-3 חדרים, יציבות ב-4 חדרים וירידות ב-5 חדרים.
דמי השכירות בעיר נעים סביב 40-52 שקל למ"ר לחודש.
תל אביב: ירידה בכל טיפוסי הדירות, למעט 2 חדרים שנותרו יציבות.
דמי השכירות בעיר נעים סביב 68-94 שקל למ"ר לחודש.
אז מה כל זה אומר לנו על העתיד? בטווח הקצר דנוס מעריך כי התנודתיות בשוק השכירות תלווה אותנו גם ב-2021, בהנחה שהחיסונים יתחילו להשפיע על מדדי השגרה רק במחצית השנייה של השנה.
"ככל שמדיניות הסגרים תימשך, ועימה הפגיעה הכלכלית, כך תיבלם מגמת עליית המחירים שאיפיינה את תקופת טרום הקורונה, ונראה יותר ירידות מחירים מעליות", צופה דנוס. "אם הציבור הישראלי ילמד להכיל את המגפה ולשלוט בה ללא התפרצויות מיותרות והדרמות הנלוות להן, אזי הגורמים הדוחפים לעליית מחירים יחזרו למשול בכיפה".
בטווח הבינוני והארוך, מסכם דנוס: "ברור שהשפעת הקורונה תתפוגג. החל משנת 2022 לחצי הביקוש וההתאוששות הכלכלית יתנו אותותיהם, והמחירים ישובו לעלות".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו