הכל תקוע, חוץ מהמחיר

משרד השיכון מנתח את מצב שוק הדיור בעידן הקורונה ומסכם ירידה חדה בפעילות ענף הבנייה למגורים. התחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2020 הסתכמו ב-22,750, ירידה של כ-11% לעומת המחצית המקבילה אשתקד.

הירידה התרחשה במהלך הרבעון השני, שהיו בו 9,450 התחלות בלבד, ירידה של 27% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. מדובר בהיקפי בנייה נמוכים משמעותית בהשוואה להיקפי הבנייה בעשור האחרון. אם כי ברבעון הראשון סך ההתחלות היה גבוה יחסית לאותו רבעון בשנתיים הקודמות.

מדברים נדל"ן עם עופר פטרסבורג. האזינו לפודקאסט החדש >>

הירידה בהתחלות הבנייה נרשמה בעיקר במחוזות חיפה (58%-), ירושלים (53%-) ותל אביב (37%-). במחוז צפון חל גידול של 14%.

להערכת משרד הבינוי והשיכון, מגמת הירידה עשויה להימשך גם ברבעונים הבאים, בהתאם לנתוני ההשקעות בבנייה למגורים, בהן חלה ירידה של כ-40% בשיעור שנתי ברבעון השני של 2020, בהמשך לירידה של כ-20% ברבעון הראשון. מדובר בצמצום השקעות בהיקף של כ-4 מיליארד שקל ברבעון השני, לעומת הרבעון האחרון של 2019, וירידה כוללת של כ-5 מיליארד שקל מתחילת השנה.

פחות עובדים

 

ברבעון השני חלה ירידה ניכרת בתעסוקת העובדים בענף הבנייה. סביר להניח שהמחולל העיקרי של הירידה בפעילות הענף היא השבתה חלקית של עובדי הבנייה במקצועות הרטובים.

סך העובדים בענף, כולל תושבי ישראל, עובדים זרים ופלסטינאים, הסתכם ב-241 אלף, לעומת 292 אלף ברבעון המקביל אשתקד, ירידה של כ-18%.

מתוך סך כוח האדם בענף, העובדים במקצועות הרטובים הסתכמו ב-89 אלף, לעומת 133 אלף ברבעון השלישי אשתקד – צמצום של שליש. הירידה בעובדי המקצועות הרטובים ניכרת בעיקר בקרב העובדים הישראלים והפלסטינאים, בעוד שבהיקף העובדים הזרים לא חל שינוי משמעותי.

נציין כי בעשור האחרון חלה עלייה עקבית בהיקף כוח האדם במקצועות הרטובים בענף, לצד עלייה בסך העובדים, זאת עד לרבעון השלישי של 2019. החל מהרבעון האחרון של 2019 חלה מגמת ירידה בהיקף העובדים. ברבעון השני בשנה זו החריפה הירידה בהיקפי התעסוקה.

מנתוני סקר משרות פנויות עולה כי צמצום העסקת העובדים בבנייה נבע גם מחוסר ביקוש של היזמים, ולא רק כתוצאה מהיעדרות העובדים.

סך המשרות הפנויות במקצועות הרטובים בענף הבנייה ברבעון השני עמד בממוצע על כ-2,700 משרות, לעומת כ-5,500 ברבעון הראשון. זוהי ירידה של יותר מ-50% בביקוש לעובדים. שיעור הירידה בעובדי המקצועות הרטובים היה גבוה יותר משיעור הירידה בביקוש לסך העובדים בענף.

שיווק קרקע

גורם נוסף אשר עשוי להכביד על חזרה להיקפי בנייה מלאים בשנים הקרובות הוא היקף שיווקי הקרקע לבנייה למגורים. בשנה האחרונה חל צמצום בשיווקים, בשל היעדר תקציב מאושר לתמיכה בשיווקים (באמצעות תשתיות תומכות דיור, מוסדות ציבור, כיתות לימוד וכדומה), וכן בעקבות הסגר ומגבלות התנועה בשל מגיפת הקורונה.

בינואר-ספטמבר 2020 סך עסקאות הקרקע למגורים (מכרזים שנסגרו בהצלחה ושיווק קרקע בפטור ממכרז) הסתכמו בכ-17,000 דירות, זאת לעומת ממוצע של כ-28,000 בתקופה המקבילה בחמש השנים הקודמות. הירידה בעסקאות עלולה להתבטא בצמצום התחלות הבנייה בשנים הקרובות.

נציין כי מחסור בקרקע מדינה זמינה לבניית מגורים עשוי להעלות את מחירי הקרקעות הפרטיות, מה שיקשה יותר על יזמות הבנייה של יזמים פרטיים. על פי תוכנית העבודה של רמ"י בחודשים הנותרים עד סוף 2020 מתוכננים שיווקי קרקע בהיקפים גדולים משמעותית מאלה ששווקו עד כה. עם הוצאת התוכנית לפועל יש לצפות להתאוששות הענף.

השפעת הקורונה

על פי סקר הערכת מגמות בעסקים, שמבצעת הלמ"ס מדי חודש, עולה כי לאחר גל הקורונה הראשון במרץ-אפריל, בו חלה ירידה ניכרת בפעילות העסקים בענף הבנייה ובציפיות של בעלי העסקים, הרי שהחל מחודש יוני חל שיפור בהערכות של העסקים בענף, הן לגבי הפעילות השוטפת והן בציפיותיהם לחודשים הבאים. עם זאת, בספטמבר חלה הרעה מסוימת.

עד משבר הקורונה אחוז העסקים שדיווחו על שיפור בפעילות היה גבוה ביותר מ-20% מאלו שדיווחו על הרעה בפעילות. אחוז העסקים שציפו לשיפור הפעילות היה גבוה בכ-3% מאלה שציפו להרעה.

מחודש מרץ 2020 חלה ירידה חדה בהערכת הפעילות. אחוז העסקים שדיווחו על שיפור בפעילות בחודש אפריל היה נמוך ב-7% מאלה שדיווחו על הרעה. ציפיות העסקים ירדו בשיעורים חדים עוד יותר, ואחוז העסקים שציפו לשיפור היה נמוך ב-28% מאלו שציפו להרעה.

מחודש יוני חל שיפור, אם כי שיעורי ההערכות והציפיות החיוביות נמוך עדיין משמעותית מאלה של טרום משבר הקורונה. לפני המשבר מאזן ההערכות החיוביות בכלל המשק היה גבוה ביחס לענף הבנייה, אבל מאז החל משבר הקורונה מאזן ההערכות החיוביות בענף הבנייה גבוה יחסית לכלל המשק.

עסקאות ומחירים

מנתוני העסקאות של דירות חדשות המדווחות למשרד הבינוי והשיכון עולה כי החל מחודש יוני חלה התאוששות בשוק הדירות החדשות. ממוצע העסקאות בחודשים יוני-אוגוסט 2020 עמד על 3,900 דירות, גבוה ביחס לנתוני העסקאות החל מינואר 2019. רק בדצמבר 2019 היה היקף עסקאות גבוה יותר. סך העסקאות בינואר-אוגוסט 2020 עמד על כ-23,400 דירות, לעומת 25,600 בתקופה המקבילה אשתקד.

מדד מחירי הדירות לחודשים יולי-אוגוסט 2020 ירד ב-0.3% לאחר עלייה של 0.9% במדד הקודם. בשיעור שנתי עלו מחירי הדירות ב-2.3%, ובניכוי מדד המחירים לצרכן מדובר בעלייה של 3%. קצב השינוי הריאלי השנתי במדד מחירי הדירות, אשר היה בתחום השלילי במהלך 12 החודשים שבין אפריל 2018 למרץ 2019, ובסוף 2018 העמיק לירידה של 3.3%, שינה מגמה ומזה כשנה מצוי בתחום החיובי.

קצב השינוי במחירי הדירות גבוה מקצב השינוי בשכר הדירה, זאת לאחר שבשנה קודמת מדד שכר הדירה עלה בקצב גבוה יחסית למדד מחירי הדירות. בחודשים מאי-אוגוסט (לאחר הגל הראשון של משבר הקורונה) עלה מדד זה בשיעור מצטבר של כ-0.9%.

מדד שכר הדירה עלה ב-0.4% בספטמבר 2020, בהמשך לעלייה של 0.4% בחודש הקודם (לאחר ירידה מצטברת של 0.7% באפריל-יוני). בשיעור שנתי חלה עלייה של 1.6%. במונחים ריאליים מדובר על עלייה של 2.3%.

מדד מחירי הדירות החדשות לחודשים יולי-אוגוסט 2020 עלה ב-1.7%, זאת לאחר שבחודשים אפריל-יוני ירד מדד זה בשיעור מצטבר של 4.1%. בשיעור שנתי עלה המדד ב-0.4%. מדד מחירי הדירות החדשות מבוסס על כל העסקאות של דירות חדשות, כולל עסקאות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן, שמשקלן בשנה האחרונה עמד על 42% מסך העסקאות בדירות חדשות (41% במדד האחרון).

מדד מחירי הדירות המחוזי בחודשים יולי-אוגוסט 2020 עלה במחוזות ירושלים וצפון וירד במחוזות חיפה ותל אביב. בלטה הירידה במחוז תל אביב בשיעור של 1.2%. מחוזות מרכז ודרום נותרו ללא שינוי. בשיעור שנתי חלה עלייה בכל המחוזות, בעיקר בלטו מחוזות ירושלים, מרכז ותל אביב בעלייה של כ-2.5%.

סיכומו של דבר, למרות הירידה במחירי הדירות במדד האחרון, בתקופת משבר הקורונה המשיכה מגמת העלייה במדד מחירי הדירות בכל המחוזות, למעט בדירות החדשות, בהן חלה ירידה במחירי הדירות, עד המדד האחרון בו חלה עלייה.

ככל שתימשך תמונת המצב שתוארה לעיל בדבר צמצום הפעילות בענף הבנייה למגורים, ומאידך תימשך העלייה בביקוש לדירות מגורים, בטווח הקצר עלול להיווצר עודף ביקוש שעשוי להוביל לעליית מחירים.

יצוין כי בעוד שבתנאי שוק רגילים חיי המדף של דירות חדשות למכירה הן כ-10 חודשים, כך שמצטבר מלאי של דירות חדשות למכירה, הרי שכיום חלק ניכר מהתחלות הבנייה (כשליש) הינן במסגרת מחיר למשתכן. דירות אלו נמכרות כבר בקבלת ההיתר, כך שאינן יוצרות מלאי לא מכור, דבר המצמצם את ההיצע.

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו