הדיון בשאלה האם קורונה היא כוח עליון לא פסח על אף מגזר במשק, ונראה שלא ניתן להפריז בחשיבותו. עולם הנדל"ן הוכה באחת במספר חזיתות - בנדל"ן המניב, בשוק השכירות, עיכובי בנייה ועשרות אלפי הפרות חוזים, בהם אף צד איננו באמת אשם.
ועדת קמיניץ שמינה משרד המשפטים נדרשה לסוגייה וקבעה כי משבר הקורונה הינו אירוע בלתי צפוי שיצר נסיבות חריגות, שפגעו מהותית באפשרות לקיום החוזה כפי שהוסכם עליו. בשל הקושי לקבוע עבור כל מקרה ומקרה כי מדובר בכוח עליון, הוחלט שעל הצדדים להתאים את החוזים לנסיבות שהשתנו על דרך ההסכמה.
המלצת משרד המשפטים, שלא נתנה מענה החלטי לסכסוכי הקורונה, עלולה להביא לגל תביעות חסר תקדים לבתי המשפט הטובעים ממילא תחת העומס גם בימי שגרה. אחד הפתרונות שעל השולחן הוא העברת הסכסוכים העסקיים שהולידה הקורונה למנגנון של גישור ובוררות.
לפני כשבועיים דנה ועדת החוקה חוק ומשפט בכנסת במתווה לפתרונות אלטרנטיביים לסכסוכים עסקיים בצל הקורונה, על פי הצעת צוות מחקר של המרכז הישראלי לגישור ובוררות. השאיפה היא למנוע את העברת סכסוכי הקורונה העסקיים לבתי המשפט העמוסים, ובמקום זאת להעבירם למערכת אלטרנטיבית של גישור ובוררות.
הרעיון מבוסס על ההסדר החדשני הפועל לאחרונה בענייני משפחה, אשר צמצם בשיעור ניכר את העומס על בתי המשפט. כעת מבקש להתאים את המודל לסכסוכים עסקיים.
במהלך הדיון עלו בזה אחר זה נציגי הארגונים הגדולים במשק ותמכו במהלך, בהם התאחדות התעשיינים, לשכת שמאי המקרקעין, לשכת יועצי המס, ל.ה.ב ארגון העצמאיים, איגוד התאגידים העירוניים ורבים נוספים. הוועדה, בראשות ח"כ יעקב אשר, החליטה לאמץ את היוזמה וקראה לחוקק הוראת שעה מהירה לתקופת הקורונה.
גישור הוא הדרך
על רקע זה אירח השבוע המרכז הישראלי לגישור ובוררות, יוזם החקיקה, פאנל בכירים שדן בהרחבה בסכסוכי הנדל"ן שנולדו בקורונה. המשתתפים: טל אלדרוטי - לשעבר השמאי הממשלתי הראשי וכיום בעלים של חברת אלדרוטי ניהול וייזום; עו"ד בני דרייפוס - מנכ"ל מפעל הפיס, לשעבר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון; רוני מזרחי - נשיא לשכת הקבלנים ויו״ר קבוצת מזרחי ובניו; שרון בן צבי - מומחית לאסטרטגיות שיווק ומיתוג בנדל״ן, שבעבר כיהנה כסמנכ״ל שיווק ומכירות בקבוצת לוינשטין ובחברת עופר השקעות, וכיום יועצת לחברות נדל״ן.
"הפשרה הגרועה ביותר טובה מהמשפט הטוב ביותר", אמר מזרחי. "העברת הסכסוכים לגישור היא רעיון מבורך לפתרון קצר ויעיל. המערכת איטית מאוד, שנים של התנהלות משפטית עד להחלטה ואז עוד מערערים עליה. לפעמים עד שמתקבלת החלטה היא כבר לא רלוונטית. גישור הוא הדרך הכלכלית הנכונה לכולם. הבעיה היא שהמדינה, הפקידות, לא מקבלת פשרות".
"הפקידות מתקשה לקבל החלטה שלא נכפתה עליה", אישר אלדרוטי. "הפקידים חוששים מהעיתונאים ומהיועמ"ש, ולכן המדינה מעדיפה ללכת לבתי משפט, למרות שלפעמים היא יודעת שיש לה סיכוי גבוה להפסיד יותר בבית משפט מאשר בהליך גישור. זו העת לומר לפקידי המדינה לשתות כוס מיץ אומץ וללכת להסדרי גישור מפוקחים ומסודרים. ללכת לגישור בו שני הצדדים הגיעו להסכם והמגשר חותם ומוודא שהתהליך התנהל נכון. צריך להפחית את רמת הפחד של הפקידים, לשבור את הטאבו שהפקידות לא מקבלת פשרות".
באחד מכובעיו מכהן אלדרוטי גם כמגשר ובורר. "מצב של תביעה הוא הפסד לכל הצדדים, גם לצד הזוכה, לכאורה. עדיף ללכת לגישור כבר בראשית הסכסכוך ולא כשהוא מחריף ומגיע לכדי תביעה. בגישור נדל"ני בעין הקורונה המצב מחריף, כי זו מכה שניחתה על כולנו. נשאלת השאלה מי צריך לשאת בהפסדים - בעל חנות הנעליים בקניון או בעל הנכס שאיבד חודשים של תשלומי שכירות? הקורונה יצרה מצב שאין פה אשם, אין פה שיקול משפטי, אלא צורך להגיע לפשרה".
"ההסדרה של בוררות וגישור חייבת להיות בחקיקה, תוך הבנה של המדינה שהזמן שווה לה כסף", אמר דרייפוס. "זו לא פונקציה שבאמת משקללים אותה היום. המדינה צריכה להפנים שהבירוקרטיה היא כלי חשוב לפיקוח והסדרה, אבל להתמשכות הבירוקרטיה יש השלכות לא מבוטלות".
מחיר הבירוקרטיה
מזרחי, שפועל בענף יותר מ-40 שנה, ביקש להדגיש את משמעות התמשכות הבירוקרטיה: "אם פעם הוצאנו היתר בנייה בחודשיים, היום זה לוקח 4 שנים. אז אולי הפקידים היום יותר נחמדים וגם עובדים בזום, אבל הקורונה הביאה להתארכות התהליכים. הבירוקרטיה היא 8% מעלות הדירה. אם דירה עולה 2.5 מיליון שקל, אז לפחות 200 אלף שקל מתוכם נובעים מעלויות הבירוקרטיה.
"הבירוקרטיה היא ניצול כוחו של הפקיד כדי להתעלל ביזם. אבל מעבר לכך, היא הטפשות של המערכת, שגורמת לעצמה נזק ועוצרת את הפיתוח. כחלון אמר פעם שאנחנו הקבלנים גורפים כסף בטרקטורים, בעוד שהבירוקרטיה גובה כל כך הרבה כסף. במערכת חושבים שאנחנו הקבלנים חזירי הציבור, בעוד שהאמת היא ש-90% מהקבלנים שפעלו בישראל לדורותיה פשטו רגל בגלל בירוקרטיה חולנית".
"הפקידים מנצלים את כוחם לרעה וצריך לומר להם: אתם הריבון, לא הבריון", חיזק אלדרוטי. "קשה למדוד את התפוקות שלהם, ולצערי הם לא תמיד מבינים את ההשלכות של הבירוקרטיה על השוק".
"כנציג הרגולטור לשעבר, אני מרגיש צורך להגן לרגע על הבירוקרטיה", אמר דרייפוס. "בירוקרטיה היא חלק חשוב בהליך קבלת החלטות ופיקוח של המדינה, שצריכה לשקול שיקולים שונים, ולא רק לקחת בחשבון שיקולים מסחריים או קיצור לוחות הזמנים. יחד עם זאת, הבירוקרטיה מעצימה את הפערים החברתיים. היא עוזרת לחזקים ומחלישה את החלשים. החלשים שאין להם סוללת עורכי דין ושמאים שיכולים להתיש את המדינה, נפגעים יותר".
המשרדים בצרות
אחד הסגמנטים שנפגעו יותר מאחרים בשוק הנדל"ן הוא ענף המשרדים. 200 מיליון מ"ר של משרדים עומדים לקום בשנים הקרובות, וכעת נראה שעם המעבר לעבודה מהבית לא יהיה להם דורש.
"העודף העתידי של שטחי המשרדים זעק עוד טרם אירוע הקורונה וכעת התחדד", אמרה בן צבי. "סביר שהשוק יתקן את עצמו והמשרדים יחזרו לפעול, אבל קשה היום להעריך באיזו עוצמה ותוך כמה זמן. עולם הבנייה מסתכל קדימה לטווח ארוך וצריך היום למצוא פתרון".
"העודף שנוצר בענף המשרדים הוא לימון שאפשר לעשות ממנו הרבה טוב לשוק המגורים ולהסב משרדים לדירות קטנות", הציע דרייפוס. "הרגולטור חייב להפסיק להעניק אישור לשימוש חורג בדירות לטובת משרדים. יש להניף את הגרזן ולתת באופן מיידי אלפי דירות שמישות לזוגות צעירים".
"אני מאמין בפתרון של שימוש משולב, שבו 50% מהמשרדים יוסבו לדירות קטנות לקהל של מבוגרים, סטודנטים וגרושים שמתקשים למצוא דירות קטנות, 30% למבני ציבור כמו בתי ספר ומתנ"סים, והיתר ישמשו למשרדים", הציע מזרחי. "בסופו של דבר הקורונה יכולה להיות התרופה לשוק השכירות, אבל אם לא נעשה את השינוי עכשיו, בעוד 5 שנים נעמוד בפני הצפה קשה מאוד".
בן צבי הסכימה שיש לחזק את המקום של עירוב השימושים אך העלתה בעיה: "המכשול העיקרי הוא הפער שבין עלות הארנונה למ״ר בין מגורים למשרדים ומסחר, שיכול להיות פי 5, בעוד שהשירותים הניתנים תמורתם הם מינימליים. הרשויות מתנגדות ונדרש פתרון יצירתי", אמרה בן צבי.
"פתרון שאפשר לבחון הוא שימוש משולב שבו ניתן יהיה לגור במבנים על חשבון עלויות אחזקת הרכב", הציעה. "כוונתי למבנים בהם יוקמו מגורים לעובדים, בהם תינתן לחברות השוכרות שטחי משרדים אפשרות להשכרת דירות לעובדים. על מנת לא לייצר דפיציט מול הרשות המקומית בגביית הארנונה, הרי שהיא תשולם על ידי המעבידים במקום עלוית אחזקת רכב. במצב זה אף אחד לא מפסיד וכולם מרוויחים".
השוק לא מת
לשאלה האם הקורונה הרגה את השוק השיב מזרחי: "השוק לא מת. אנחנו רואים עלייה ברכישת נכסי היוקרה, אנשים ברחו מהבורסה ומשקיעים בנדל"ן, שהוא יציב יותר. הסגר גם חידד את הצורך של הציבור במרפסת, בגינה ובמרחב ביתי גדול יותר.
"המשבר בולט דווקא בדירות האמצע, המוערכות ב-2-3 מיליון שקל, שם אנחנו רואים דשדוש. זה מעיד על מצבו של הציבור שרוכש אותן. אני מעריך שהתהליך ייקח שנתיים עד שהמשק יחזור לעצמו. החיים חזקים מכל תוכנית או מגיפה, ובסוף הגידול הטבעי באוכלוסייה יביא לרכישת דירות".
דרייפוס: "ישנן אוכלוסיות שלמות שנפגעו ולא יוכלו לשלם את המשכנתא, לכן, התוכנית של ליצמן למשכנתא בערבות המדינה הכרחית לזמן הזה. הייתי מרחיב אותה גם למי שכבר לקח משכנתא ומאפשר לו להסב אותה למשכנתא בערבות המדינה".
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו