מה הקשר בין שמאי מקרקעין לבין פיקוח על בנייה? נבחן את תפקידו של שמאי המקרקעין כמפקח על תהליך הביצוע ונשווה בין המגזר הפרטי לציבורי.
ליווי פרויקטים על ידי שמאי מפקח הינו מהמרכיבים החשובים של הליווי הפיננסי. למעשה, השמאי משמש כבקר מטעם הגוף המממן ובוחן את התקדמות הפרויקט מבחינת קצב הבנייה, קצב המכירות ונקודת האיזון בין התקדמות הבנייה (הוצאות הפרויקט) לבין התקדמות המכירות (הכנסות הפרויקט).
על המפקח לבחון כל הזמן האם מעטפת הבנייה תואמת את היתרי הבנייה, האם הביצוע תואם לתנאי ההיתר, האם נשמרות התקנות בנוגע לבטיחות באתר ולאיכות הסביבה, האם ביצוע הבנייה תואם למפרט הטכני מול הרוכשים ועוד.
כל חריגה מתנאי ההיתר או חוזי הביצוע והמכר (עתיקות, איכות סביבה, בטיחות, מיקום הבנייה ונפחה) עלולה לגרום לעלויות בלתי צפויות ואף לעצירת הפרויקט.
במהלך עבודתנו כבקרים מטעם גופי מימון כמפקחים בפרויקטים ברחבי הארץ נחשפנו למציאות קצת שונה, ולא תמיד במובן החיובי. באתרים שונים נתגלו ליקויים הנדסיים בצורת ביצוע הנדסי לקוי או ליקויים בטיחותיים חמורים, אשר במקרה של ביקור מפקחי משרד העבודה עלולים לעצור את הפרויקט, לעכב את הביצוע ולדחות את מסירתו בזמן המתחייב בחוזה.
לצעד זה יש השלכות כלכליות חמורות על היזם, הקבלן והגוף המממן, וכאן נשאלת השאלה מי אמור לתת את הדין בגין נזקים מסוג זה? למפקח הפיננסי אין סמכות לאכוף ולדרוש קיום נהלי בטיחות או להעיר לקבלן בזמן אמת. במקרים רבים בתור בקרים על הליווי הפיננסי קיבלנו ביקורת מעמיתינו המפקחים כשהדלקנו בדו"חות הביקורת נורות אדומות והערנו על ליקויים חמורים אשר מצריכים טיפול מיידי.
חוקים משתנים
על המפקח להיות עירני לשינויי חקיקה ותקינה שיכולים לגרום להצלחת פרויקט או לכישלונו. להלן מספר שינויי חקיקה ופסיקה, שלכאורה אין להם קשר לניהול פרויקט בנייה, אך לדעתנו הינם בעלי השלכה מהותית.
לפני כחצי שנה החליטה ועדת ערר להיטל השבחה בראשותו של עו"ד בנימין זלמנוביץ כי היטל השבחה בפרויקט פינוי-בינוי יחושב לפי מחצית ההפרש שבין שווי הדירה הוותיקה לשווי הדירה החדשה.
לטעמנו, ראייה זו של היטל ההשבחה מציאותית ותואמת חשיבת שוק. מימוש החלטה זו יביא לכך שכמעט כל בעל דירה בפרויקט פינוי-בינוי יחסוך במרכיב היטל ההשבחה.
העברת זכויות מקבלני החתימות לחברה המבצעת כבר אינה מחייבת במס רכישה, שישולם כעת רק פעם אחת על ידי החברה שתבצע בפועל את הפרויקט. עובדה זו מקלה על לא מעט פרויקטים שכדאיותם הייתה גבולית, וכעת היזם יוכל ליהנות מרווח נוסף, שיכול להביא את הפרויקט להיתכנות כלכלית.
לפני מספר ימים פורסמה עמדת היועמ"ש בנוגע לעלות הקמת חניה והיטל ההשבחה. עד עכשיו נקטו הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה בפרקטיקה של אי הכרה בעלות הקמת החניה בעת חישוב היטל ההשבחה. לאור עמדת היועמ"ש, צפוי כי היטל ההשבחה יקטן כעת, וכך יסייע לכדאיות כלכלית של פרויקטים לבנייה.
על פי חוק המכר, כל מוכר דירה חדשה צריך לתת ערבות למרכיבים שונים של הנכס לאורך שנים. אי עמידה על קיום נהלי עבודה ובקרה חושפים את הרוכש, היזם / המבצע, חברת הביטוח והגוף המממן לתביעות עתידיות. לטעמנו, ניתן למזער תביעות אלו על ידי בקרה נוספת של מפקח הבנייה.
לסיכום, מפקח ליווי פרויקט נדרש להפגין לא רק ידע מקצועי הנדסי, אלא עליו להיות מעודכן כל העת בשינויי חקיקה, תקינה ופסיקה.
שמאי מקרקעין העוסק בפיקוח על פרויקטים כמפקח ליוויים פיננסיים לפרויקטי נדל"ן נחשב ובצדק במשך שנים כאחד מעמודי התווך של המערכת הבנקאית והפיננסית. הרי המפקח מטעם הגוף אשר מממן את הפרוייקט מהווה אחד משומרי הסף שעל בסיס עבודתו משוחררים כספי המימון.
המגזר הציבורי
עד כאן סקרנו את תפקידו של שמאי המקרקעין כמפקח בפרויקט בנייה במגזר הפרטי המסחרי. אך מה קורה במגזר הציבורי בפרויקטי תשתיות של המדינה או הרשויות המקומיות? מתברר כי דווקא בפרויקטים אלה אין פיקוח של שמאי מקרקעין ואין בחינה של העלויות והתאמתן לנדרש לביצוע.
לא אחת אנו עדים לעובדה שעקב מגבלות חוקיות המדינה או הרשות המקומית אינן יכולות לפסול הצעות מחיר, שלכל הדעות אינן כלכליות בעליל. הצעות אלו מוגשות על ידי קבלנים שאינם יודעים לתמחר את העבודה והסיכונים, או אולי מצפים שסעיף השינויים בחוזה יאפשר להם לשנות גם את התמורה שתתקבל.
להלן הגורמים הבסיסיים שלדעתנו פוגעים בציבור כולו, משום שלעיתים פרויקטי תשתית מתארכים מעבר לזמן, ולעיתים עלותם גבוהה בהרבה מהתכנון או החוזה המקורי.
עלויות הבנייה כמשתקף מביצוע בפועל: מכרזי תשתית של הרשויות המקומיות מתבססים בעיקר על עלויות בנייה, כפי שהן באות לידי ביטוי במכרזי ביצוע קודמים. אנו עדים לעובדה כי חברות ביצוע שונות, מהן גם חברות ותיקות ביותר, קרסו בשנים האחרונות. קריסה זו נובעת בעיקר מחוק קללת המנצח, תיאוריה בכלכלה ובתורת המשחקים, שלפיה מי שזוכה במכרז משלם על המוצר או השירות יותר מערכו הכלכלי.
תוספת עלות בגין רגולציה בנושא בטיחות אתר: לאחרונה נוצרה הכבדה רגולטורית בנושא בטיחות אתר הבנייה, כתוצאה מכשלים שונים שאירעו במהלך השנים. שינויים המתעוררים תוך כדי ביצוע העבודה מביאים לכך שבסופו של יום הרווח הקבלני לעיתים מתאיין או אף יוצר הפסד לקבלן המבצע.
רמת הבקרה הפנימית: במכרזים רבים, בעיקר מכרזים של רשויות ושל המדינה, נדרש הקבלן לממן את הבקרה הפנימית של הפרויקט. בקרה זו עשויה לייקר את העלות ב-2% עד 5% מסך העלות הישירה.
שיטות מדידה וניתוח: לא כל שיטת מדידה וניתוח נכונה לכל סוג פרויקט. הדברים נכונים בעיקר לפרויקטים בהם נחתם חוזה פאושלי. בחוזה זה ישנה רגישות רבה לשינויים חיצוניים – מזג אוויר, שינויים עולמיים במחירי התשומות, אירועים ביטחוניים.
כל אלה עלולים לייקר את התשומות (או ליצור עלות נוספת של גידור מחירי התשומות), ולהאריך את משך הביצוע, ובכך לגרום לעלות ממשית גבוהה יותר (כוח אדם, מימון). הם גם עלולים לחשוף את המבצע לתביעות בגין איחור בביצוע.
תלות בביצוע והשלמת מטלות ותשתיות ציבוריות במקביל לביצוע הפרויקט: לעיתים, הן בגלל התניות בתב"ע או בהיתר הבנייה והן בגלל הצורך הפיזי של שימוש בתשתיות אלו (משיכת דרכים, מים וחשמל), נוצר מצב בו המבצע אינו יכול להתקדם בביצוע הפרויקט בגלל גורמים חיצוניים.
עובדה זו מייקרת את העבודה והביצוע גם בגלל עלויות בעין (כוח אדם), התמשכות הפרויקט (מימון) וחשיפה לתביעות מצד מזמין העבודה בגין אי עמידה בלו"ז.
בסופו של יום, כאשר גוף מימון מממן פרויקט מסחרי יש בטחונות היכולים להבטיח את כספי הבנק במקרה של כשל ביצוע. בפרויקט תשתית הגוף המממן יכול להיפגע מהעובדה כי ערבות הביצוע שהוציא לקבלן נגזרת ממחיר לא ריאלי, וכל עיכוב, התייקרות בביצוע או חלילה כשל בביצוע פוגעים בקופה הציבורית של כולנו.
לסיכום, מוצע כי בפרויקטי תשתית ייבנה כלי מעקב וניתוח, שיעזור לנתח כבר בתחילת בחירת הזוכים במכרז הביצוע האם ההצעה שהוגשה הינה כלכלית וריאלית, ומצד שני מעקב לכל אורך הפרויקט האם הכספים המשוחררים למימון תואמים את הביצוע בפועל.
מוראד מנאסרה - מהנדס אזרחי Bsc ושמאי מקרקעין
חזקיה העצני - כלכלן ושמאי מקרקעין
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו
