זה לא הגיל, זה התרגיל

כשמדינת ישראל מנסה לתכלל את צרכי שוק הדיור ולבחון לכמה התחלות בנייה בדיוק נזקק השוק מדי שנה, היא צריכה לקחת בחשבון כמה משתנים.

המשתנה הראשון: מספר משקי הבית. מספר זה הולך וגדל משנה לשנה באופן דרמטי, בראש ובראשונה בשל הריבוי הטבעי המאפיין את מדינת ישראל, לעומת כל יתר מדינות המערב. מדי שנה נוספים לנו כ-180 אלף תושבים, רובם הגדול תוצאה של ריבוי טבעי ומקצתם עולים חדשים, המהווים תוספת של כ-60 אלף משקי בית לשנה.

משתנה שני: תדירות המעבר של המשפחה הישראלית הממוצעת מדירה לדירה. הישראלי מחליף במהלך חייו כ-3.5 דירות בממוצע. אומנם רוב הדירות עוברות מיד ליד, אולם בהתחשב בבלאי של דירות ישנות, בפועל מרכיב זה מוסיף כמות לא מבוטלת לביקושים.

משתנה שלישי: ישראל מתאפיינת בשיעור גירושין גבוה, כ-30%, מה שכמובן גורם לבני הזוג הפרודים להתגורר בשתי דירות שונות. מצב זה מוסיף עוד נתח משמעותי לביקושים בשוק הדיור.

משתנה רביעי: ישראלים שבעלותם יותר מנכס אחד. אחוז זה הולך וגדל בהתמדה משנה לשנה, מה שמגדיל עוד יותר את נתח הביקושים.

האלמנט החמישי

בשנים האחרונות בא לידי ביטוי משתנה חמישי, לא פחות משמעותי, המתייחס לישראלים בני 70-85. בעבר הלא רחוק גיל זה נחשב לזיקנה מופלגת, ואילו כיום חלק נכבד ביותר מחברי קבוצת הגיל הזאת מתאפיינים בחיים פעילים ומעדיפים להמשיך ולהתגורר בדירתם הוותיקה, או לחלופין מעתיקים את מקום מגוריהם לדירה קומפקטית יותר, מה שמכונה בז'רגון מצמצמי דיור.

לשם המחשה, אם בשנות ה-60' של המאה שעברה הייתה תוחלת החיים הממוצעת בישראל כ-65 שנה, הרי שכיום היא מתקרבת במהירות ל-85 (נשים חיות בממוצע יותר), ועל פי כל ההערכות השמרניות תחצה את רף ה-90 בעשורים הקרובים.

מדובר לא רק בתוספת משמעותית של מאות אלפי אזרחים ותיקים, אלא גם בשינוי דרמטי ביותר של הרגלי המגורים שלהם. בעבר הלא רחוק רבים עברו כבר בגיל זה לעולם שכולו טוב, או עקרו לבתי אבות ובהמשך לדיור מוגן. כיום יותר מ-50% מבני ה-80 פלוס ממשיכים לגור בדירתם הפרטית.

מדובר באוכלוסייה שחלקה הגדול הינו בעל כוח כלכלי, והעובדה שאיננה מפנה את הדירה לטובת הצאצאים או רוכשים אחרים מייצרת ביקושים כבושים נוספים בשוק הדיור. מגמה זו תתחזק ביתר שאת במהלך השנים הקרובות.

כיום נבנות בשוק הדיור כ-50 אלף דירות בשנה. אם נשקלל את כל המשתנים, כולל הביקושים בקרב בני ה-70-85, נגיע כבר היום לרמות ביקושים של כ-70 אלף דירות חדשות לשנה. אם ניקח בחשבון שעל פי הערכות שמרניות נגיע ב-2050, בעוד 30 שנה בלבד, לכ-18 מיליון תושבים, אזי לא ירחק היום בו רמות הביקושים יעקפו את רף ה-100 אלף דירות חדשות לשנה.

מחסור בדירות

אני רואה את בעיית הבעיות של שוק הדיור העתידי במחסור גובר והולך של היצע, מה שיגרום לשתי תופעות חמורות: המשך תדלוק רמות המחירים כלפי מעלה ובד בבד מצב בו אחוז הישראלים שבבעלותם דירה יילך ויקטן.

אם בשנות ה-90' של המאה שעברה שיעור בעלי הדירה עמד על 72%, הרי שכיום הוא עומד כיום על 65%, כלומר לכל ישראלי שלישי אין דירה בבעלותו.

על מקבלי ההחלטות לנקוט צעדים אופרטיביים שיגדילו מיידית את התחלות הבנייה, בין אם באמצעות הגדלת זכויות לקבלנים בכל פרויקט, קידום התחדשות עירונית, הפשרת קרקעות ושילוב כמה שיותר קבלנים בשוק הדיור. נכון להיום, לצערי, הם עודם שבויים בקונספציה שהייתה אולי סבירה בעבר, אולם איננה הולמת את צרכי החברה הישראלית העתידית, את הגידול הדרמטי הצפוי באוכלוסייה ואת המשך התארכות תוחלת החיים.

 

 

 

 

 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו