בין ליקוי לפיצוי

אחת העסקאות המשמעותיות שרובנו נקשרים בה במהלך חיינו הינה רכישת דירת מגורים. עסקאות רבות, היכולות לקפל בתוכן השקעות בנות מיליוני שקלים, נעשות לא אחת בהתקשרות ישירה מול יזם או קבלן בניין, שהינו הגוף החזק והמקצועי בעסקת מכר זו.

שלל סכסוכים וחילוקי דעות עלולים להיווצר, שהשכיחים מביניהם נוגעים לליקויים שהתגלו בבנייה. ליקויי בנייה הינם אי התאמת הנכס לחוזה או לאמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבנייה.

המחוקק הישראלי ביקש לעגן את הגנתו על רוכשי הדירות מפני בנייה רשלנית של קבלן, הנוגדת את הסכם המכר ואת הוראות הדין, ובכלל זה תקנות הבנייה והבטיחות, בין היתר, בחוק המכר (דירות).

חוק זה קובע את משך האחריות של הקבלן לליקויי בנייה ואי התאמות בבנייה ומאפשר לרוכשים לדרוש ממנו לתקן את הנזקים או לקבל פיצוי כספי מתאים עבור תיקון ליקויים שונים בנכס או תקלות שהתגלו לאחר מסירתו, לרבות פיצוי בגין ירידת ערך הדירה, במקום בו התיקון הנדרש אינו אפשרי או אינו מעשי.

הליכים משפטיים

תקופת הבדק בחוק משתנה בהתאם לליקויים שהתגלו ונמשכת עקרונית בין שנה אחת לשבע שנים, בהתאם לסוג הליקוי. בתקופת הבדק חובת ההוכחה מוטלת על הקבלן להוכיח שמקור הליקויים ברוכש. תקופת אחריותו של הקבלן מתחילה במועד שבו מסתיימת תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים נוספות. בתקופת האחריות נטל ההוכחה להוכיח שמקור הליקויים במעשה או במחדל של הקבלן, מוטל על רוכש הדירה.

החוק קובע, שעל רוכש הדירה לא רק להודיע לקבלן על הליקויים, אלא גם לדרוש ממנו את תיקונם. יתרה מכך, החוק מחייב את הרוכש להעניק לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, בתוך פרק זמן סביר. כמובן שבמקרה שהקבלן מסרב ניתן לא רק לדרוש ממנו לבצע את התיקון, אלא לתבוע ממנו פיצוי כספי בגין עלות התיקונים, וזאת באמצעות נקיטת הליכים משפטיים נגד הקבלן ומי מטעמו, כגון מתכנן, אדריכל ומפקח.

לא מתאים

במקרה של אי התאמה יסודית תוארך תקופת ההתיישנות. לעיתים, כאשר הרוכש הוכיח שמקור אי ההתאמה הוא בתכנון, בעבודה או בחומרים - מגבלת ההתיישנות כלל לא תחול. בכל מקרה, הרוכש רשאי לתבוע את הקבלן במשך תקופה של שבע שנים בגין ליקויי בנייה מכל סוג שהוא, בהתאם לחוק ההתיישנות.

על אף שאין חובה לכך, הרי שמשרדנו אימץ נוהג, שהשרשנו זה עשרות שנים, ולפיו לכתב התביעה של הרוכש נצרף חוות דעת מומחה בתחום ההנדסה או הבניין. לעיתים, כאשר משרדנו מייצג את הקבלן, אנו מצרפים לכתב ההגנה חוות דעת נוגדת, אשר תסייע להאיר את עיני בית המשפט הדן בתביעה.

עניין זה חשוב במיוחד לאור העובדה שלעיתים קרובות בית המשפט ממנה מומחה מטעמו, על מנת שיסייע לשופט בהכרעתו בין חוות הדעת המקצועיות הסותרות זו את זו באופן מלא או חלקי.

בכל מקרה של חשש לליקויי בנייה מומלץ לקבל ייעוץ מעורך דין המתמחה בתחום. רשימה זו אינה מהווה תחליף לייעוץ כאמור. כך או אחרת, במקרים רבים במקום להזדרז ולפנות לבית המשפט נכון לנסות ליישב את הסכסוכים באמצעות גישור, ואף באמצעות הכרעת בורר, כפי שנעשה לדוגמה במרכז הישראלי לגישור ובוררות.