לעבוד מהבית או לחיות במשרד?

מאמר זה מציג את העובדות שחברת צ'מנסקי בן שחר חזתה ופרסמה על שוק המשרדים עד למשבר הקורונה (עד 14.3.2020), את התהיות ביחס לתקופת פוסט הקורונה (מ-15.3.2020), הערכות לצפוי והתייחסות למה שנדרש. עד משבר הקורונה - כמה בנו? היכן? למי? באלו מחירים? מה צפינו שיקרה? בתקופת פוסט הקורונה - האם ובאיזה אופן הכמויות, הסוגים, הפריסה המרחבית תשתנה? מה המשמעות למבנה המרחבי של ישראל? מה יהיו המחירים ומשכי הזמן, והאם שיטות התשלום ישתנו? האם עתה ייוצר עירוב השימושים האמיתי - חי-טק?

מה היה עד המשבר?

שוק המשרדים עד משבר הקורונה – עובדות ואמירות. כיום ישנם 23-25 מיליון מ"ר ברוטו של שטחי משרדים רגילים, המשמשים 1.2-1.3 מיליוני מועסקים. כ-50% מהם מרוכזים במטרופולין תל אביב. מאז שנת 1995 נבנו בארץ בממוצע כ-413 אלף מ"ר של שטחי משרדים רגילים מדי שנה. בשנת 2017 נבנו כ-700 אלף מ"ר, לא כולל משרדים במבנים המוגדרים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כתעשייה ולא כנדרש היי-טק. בשנת 2018 נבנו כ-401 אלף מ"ר.

ברמה הארצית משנת 2010 קיימת התאמה בין קצב גידול ההיצע לבין תוספת מספר משקי הבית. נכון להיום היחס בין מספר משקי הבית לבין היצע שטחי המשרדים - כ-10 מ"ר. בהכרח קיימות ערים רבות בישראל שאינן מצליחות לייצר יחס ממוצע זה כנגזר ממיקומן ומהעדר אסטרטגיה כלכלית אמיתית שניתנת למימוש, המתבססת גם על יתרונות תחרותיים. כתמיד, היצע תכנוני בלבד אינו מייצר ביקוש.

7 מתוך 10 הערים עם היצעי שטחי המשרדים הכי גדולים בישראל ממוקמות במטרופולין תל אביב (מתייחס למשרדים במבנים ייעודיים בעיקר).

מה יקרה בהייטק?

החברה מעריכה כי הביקוש השנתי הממוצע למשרדי היי-טק יהיה 150-170 אלף מ"ר.

פריסת חברות היי-טק בישראל בחתך למחוזות וקטגוריות: בשנת 2020 70% מהחברות מרוכזות במחוזות תל אביב והמרכז. בין השנים 2016-2020 מתרחש מעבר של חברות היי-טק ממחוז תל אביב למחוז מרכז. בפריפריה ובשאר המחוזות נתח חברות ההיי-טק נשאר זהה לאורך השנים.

בשנתיים האחרונות, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היקף הבנייה השנתי הממוצע במחוזות תל אביב והמרכז למשרדים רגילים היה כ-508 אלף מ"ר. לפי נתוני חברת צ'מנסקי בן שחר, המתבססים על מידע שמתקבל מהשטח, מדובר על כ-720 אלף מ"ר בשנה בממוצע.

מה לגבי חללי עבודה משותפים?

שוק חללי העבודה המשותפים כולל 350-400 אלף מ"ר, רובו במחוזות תל אביב והמרכז. מדובר על כ-1.5% מכלל שוק המשרדים בישראל. המוקד העיקרי של חללים משותפים - תל אביב עם 82 חללים.

השחקנים העיקריים בענף זה הם חברות בינלאומיות WeWork ו-Regus (המובילות בעולם).

מה עשינו לפני המשבר?

יצרנו עירוב שימושים - התחלנו בתכנון זה כבר לפני 5 שנים ויותר, למשל בר בקומת הקרקע ומעליו מלון, דירת מגורים, משרדי החברה ועל הגג רוף בר נוסף.

במטרופולין תל אביב מתקיימת כלכלת מיקום ברורה. בתל אביב בלב הענייניים - עזריאלי X 2 ו-TOHA דמי שכירות חודשיים למ"ר מגיעים ל-120 שקל (ברף העליון למשרדים חדשים). ככל שמתרחקים משם מתקיים מפל מחירים בדמי השכירות, באחוזי התפוסה וגם בקצב איכלוס.

יש אלטרנטיבה לתל אביב?

הביקוש הוא למבנים שנבנים להשכרה ישירה, מודרניים, בשטח גדול לקומה והממוקמים בצמתים ועל מערכות הסעת המונים. במבנים מסוגים B ו-C שמרוחקים ממערכות הסעת המונים התפוסות יורדות (80%-60%), המחירים יורדים (50 ו-60 שקל למ"ר ופחות). אלה בחלקם צפויים לשנות את ייעודם בעתיד הקרוב.

מחוץ לתל אביב נוצרים מיקומים חדשים שמושכים פעילויות ומהווים אלטרנטיבה לבנקאות, פיננסים, ביטוח והיי-טק מסוגים שונים ובשלבי חיים שונים של החברות.

בבנייני משרדים שנבנו במטרופולין תל אביב לצרכי השכרה או מכירה, שטח הקומה הנדרש והמיטבי הוא 1,500-2,000 מ"ר ויותר. זאת בשונה מקבוצת רכישה, שמחלקת עד תחילת האכלוס הראשוני את הקומה למספר רב של דיירים. הדבר מתאפשר לסבב איכלוס ראשון, אך בעייתי להשכרה בסבבים שאחרי. הצפי הוא לירידה מהותית בדמי השכירות החודשיים ובאחוזי התפוסה. כל זאת עוד בטרם עלתה הריבית, והצמיחה במשק הישראלי עדיין חיובית.

מה הצפי לעתיד במקומות הבאים במטרופולין תל אביב - בצמתים מרכזיים, על מערכות הסעת המונים, בראש, בלב וברגליים של מפת המטרופולין?

הלב - צומת השלום / עזריאלי ימשיך להוות את הלב הפועם של שוק המשרדים בישראל. ממנו יזלגו גם ביקושים בעוצמות נמוכות יותר בדרך אל ומסביב שתי התחנות שמצפון ומדרום לו - ההגנה והבורסה.

הראש - הרצליה פיתוח תמשיך להוות מוקד מהותי. כל זאת, עד מימוש התוכניות בצומת פי גלילות לתחנת רכבת בצומת של ישראל.

הרגליים - מתחם ה-1000 בראשון לציון, הכי קרוב לתחנת משה דיין וחולון (בזכות מתחם עזריאלי), העורקים לאורך כביש מספר 20, בצמתיו ועל מערכות הסעת המונים. כאוס התחבורה (שעתיים להגיע אל העבודה וזמן דומה בחזרה) ישנה את בחירת מיקום העבודה. יוקר המחיה בתל אביב וסגנון החיים מוציא משקי בית צעירים אל מחוץ לעיר.

מה ישתנה בטווח הקצר?

שוק המשרדים פוסט הקורונה – מהן המגמות, הטרנדים, הצפי והתחזיות? בטווח הקצר הביקושים יקטנו. החברות והפרילנסריים יבקשו לחסוך בעלויות. כולם יחפשו את המיקום הכי מתאים, בריא וזול לשולחן שלהם. חלק מעובדי המשרדים לא יחזרו לעבוד במשרד. הם יישארו בבית או יפצלו את יומם ויעבדו במשמרות ובקבוצות קטנות. קצב התחלות הבנייה יתמתן ומשך הבנייה יתארך. קצב איכלוס משרדים חדשים יהיה איטי.

במשרד רגיל השטח כיום עומד על 20 מ"ר לעובד, ובחללי עבודה 5.5 מ"ר. בעת הזו נידרש לשטח גדול יותר.

בחללי אופן ספייס ישונו המרחקים בין עמדות העבודה וייבנו מחיצות. האם מצב זה יישאר לתמיד?

בתחום החניה יגדל הביקוש לנסיעה ברכב פרטי, לכן תהיה דרישה ליותר מקומות חניה. העובדים שמגיעים בתחבורה ציבורית יעבדו יותר מהבית.

מחיר השכירות יירדו. חלק מהדיירים שילמו דמי שכירות מופחתים או חלקיים, ויידרשו לשלם דמי ניהול גבוהים יותר בעקבות תקנות הבריאות החדשות. הדיירים החדשים יחתמו על חוזים גמישים, בדומה לחללים משותפים, לתקופות קצרות, עם הרבה נקודות יציאה. בתחום היחסים בין בעלי הנכסים לשוכרים, הדיירים יפנו את הגב לחברות שלא סחבו את האלונקה בעת המשבר.

מה יקרה בטווח הארוך?

בטווח הארוך אחרי הקורונה ייווצר עולם עבודה חדש - חי-טק (מושג שהמציא עו"ד שרגא בירן). כלומר, נחיה במקום שעובדים ונעבוד במקום שיש בו חיים. תיווצר עירוניות חדשה וביקושים למוצרים חדשים במיקומים אחרים. ייווצר עירוב שימושים דירתי, מיטה עם שולחן - סטודיו, לופט, קליניקה, חדרים להשכרה, יחידות משולבות.

תגבר העבודה מהבית - 40% מהעובדים יכולים לעבוד מהבית. 10-20% יממשו את האפשרות הזאת. ההתהייה - האם 2.5-5 מיליון מ"ר מההיצע הקיים יהפוך למיותר?

החברות יצמצמו שטחי משרדים. חלק מהעובדים יעבדו לפחות חלק מהזמן מהבית או בשיטת שולחן חם (בדומה למיטה חמה). ייעשה שימוש ביותר טכנולוגיות על מנת למקסם רווח מכל שולחן.

הרעיון של משרד כמקום מפגש, נטוורקינג ואינטראקציות בין אנשים ימשיך להתקיים, כי האדם הינו חיה חברתית. הצעירים יבקשו לחזור מהר יותר לשגרה.

יקומו מוצרים ומבנים חדשים ותתחזק מגמת היציאה מתל אביב אל מתחמי We-Work שיוקמו בשכונות. ל- We-Work הישן ייכנסו גם חברות קטנות ובינוניות. העלויות יפחתו וטווחי החוזים יתקצרו.

מקומות אטרקטיביים במטרופולין תל אביב: צמתים מרכזיים, על מערכות הסעת המונים, הרצליה פיתוח (עד מימוש התוכניות בצומת פי גלילות), מתחם ה-1000 בראשון לציון, בקירבת תחנת משה דיין ובחולון (בזכות מתחם עזריאלי), לאורך כביש 20, בצמתיו ועל מערכות הסעת המונים. סביבת עזריאלי תמשיך להיות לב שוק המשרדים בישראל.

 

• תמיר בן שחר הוא מנכ״ל חברת הייעוץ לנדל״ן מניב, הפעילה בשיתוף פרופ׳ דניאל צ׳מנסקי

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו