עכשיו אפשר להגיד רשמית שעידן כחלון נגמר: המשקיעים חוזרים לפעילות, לאחר שהוברחו לחו״ל עקב מיסוי גבוה בתקופת הממשלה הקודמת. ההשקעות מעבר לים מפוקפקות היום תחת משבר הקורונה, ורבים מהמשקיעים מנסים לשוב ארצה, לא תמיד בהצלחה.
השבוע פורסם ששר האוצר ישראל כץ מתכוון להוריד את המס למשקיעים בכל הארץ ל-5%. יחד עם זאת, המכרזים על הקרקעות של רשות מקרקעי ישראל לכל המרבה במחיר צפויים לייקר את מחירי הדירות במרכז, בלב אזורי הביקוש.
והנה, דווקא עכשיו, צעד תקדימי מצד חברת נדל״ן פרטית: גינדי החזקות מציעה למשקיעים בתל אביב פטור ממס רכישה בקניית דירות 2 חדרים.
"אנו צופים כי שוק הנדל"ן למגורים עומד בפני עלייה חדה במחירים", אומרת סמנכ״לית השיווק בחברה רוני טננבאום. ״כדי לייצר הזדמנות אמיתית החלטנו לצאת עם קול קורא למשקיעים לפטור ממס רכישה בפרויקט אפרהאוס במרכז תל אביב".
עד שיצטרפו חברות נוספות מדובר בפטור ראשון מסוגו ש"הופרט", במסגרת צעד שמקדים את הממשלה ומבוצע על ידי חברה פרטית.
יוקרה במחיר סביר
שכונת יד אליהו מתאפיינת כיום בעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי-בינוי ותמ"א). המגרש המדובר ממוקם בין רחוב השלושה מצפון, נתיבי איילון ממערב, רחוב וינגייט מדרום ורחוב יגאל אלון ממזרח, סמוך להיכל מנורה, מגדל אדגר ופארק גלית החדש.
גינדי החזקות מקימה צמד מגדלי יוקרה על שטח של 9.6 דונם, אותם רכשה מעיריית תל אביב תמורת 415 מיליון שקל בחכירה למשך 99 שנים. זכויות הבנייה על המגרש כוללות שטחים עיקריים של 39,700 מ"ר מעל קומת קרקע מסחרית, שטחי שירות ומרתפי חניה. 3,000 מ"ר שטחים עיקריים שיוקמו במגדל יירשמו על שם עיריית תל אביב ויהיו מיועדים למבני ציבור. ההכנסה הצפויה לחברה מוערכת ב-2 מיליארד שקל.
הפרויקט יכלול 2 מגדלים עם 30 קומות. החפירה באתר הבנייה כבר החלה, והאיכלוס צפוי בתוך כ-5 שנים. תמהיל הדירות כולל דירות 2-4 חדרים ופנטהאוזים של 4 ו-5 חדרים. קהל היעד בפרויקט הוא משפחות צעירות, מצמצמי דיור, סטודנטים ובעקבות הפטור החדש - גם משקיעי נדל״ן, מנוע הצמיחה של השוק.
תנופת בנייה ופיתוח // צילום: יח"צ
המגדלים מתוכננים במראה יוקרתי, מחופים זכוכית ואלומיניום, בעיצובה של האדריכלית קיקה בראז. לפי ההערכות, דמי הניהול ינועו סביב 500 שקל. הנהלת החברה הסבירה שמדובר בסכום נמוך יחסית, בזכות היעדר מתקנים אופייניים למגדל יוקרה, כדוגמת בריכה או מכון כושר.
״הסטנדרט הוא של מגורי יוקרה מבחינת איכות חומרי הגלם לבנייה, אבל כדי להוזיל את דמי האחזקה החלטנו לא להקים בריכה או חדר כושר. תהיה עמדת שומר, והדיירים יחליטו אם הם מעוניינים להפעיל אותה״, מפרטת טננבאום.
אז מה ההשקעה הנדרשת? מחיר דירת 2 חדרים של 55 מ״ר עם מרפסת 10 מ״ר, שתזכה לפטור ממס, עומד על 2.15 מיליון שקל. על פי ההערכות, דירה כזו תושכר ב-6,000 שקל. מחירה של דירת 3 חדרים 79 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת החל מ-2.9 מיליון שקל. 4 חדרים 101 מ״ר + 14 מ"ר מרפסת החל מ-3.6 מיליון שקל. נכון להיום נותרו למכירה 130 דירות מתוך 704.
מכרה זהב למשקיעים
האם המשקיעים בדרך חזרה לתל אביב? שר הבינוי והשיכון אומנם מצפה שישובו לפריפריה, אבל בענף הנדל״ן משוכנעים שמקומות כמו שכונת יד אליהו הם ההשבחה האמיתית עבור מי שמחפש הזדמנויות של התחדשות עירונית.
ואכן, מי שחזה את העתיד לפני שנים מעטות כבר הבין שהשקעה לאורכו ורוחבו של רחוב לה גווארדיה בתל אביב היא סוג של מכרה זהב. תגידו אבן גבירול, דיזנגוף או רמת אביב, ובעוד פחות מעשור בנשימה אחת גם יד אליהו תצטרף לקטגוריה הזו. הסיבה פשוטה: ככל שהאזור מרכזי ונגיש יותר לתחבורה ציבורית, כך סיכויי ההשבחה גדולים יותר.
עיריית תל אביב לקחה את שכונת יד אליהו כספינת דגל, עם החיבור של מערב ומזרח העיר באמצעות גשר יהודית, בין שכונת מונטיפיורי ליגאל אלון. על פי התוכנית העירונית ברחוב המרכזי שחוצה את שכונת יד אליהו, לה גווארדיה, יוחלפו בניייני הרכבת במגדלי מגורים מודרניים. היתרון הגדול של רחוב לה גווארדיה הוא היותו ציר תנועה מרכזי עם גישה לנתיבי איילון.
דירות יוקרה עם דמי אחזקה מוזלים // צילום: יח"צ
איך יודעים מה חוזה העתיד? נסו לקנות היום דירה ישנה ומוזנחת עם פוטנציאל להתחדשות עירונית. המחירים מרקיעי שחקים. המבט היום הוא כבר אל העתיד.
העירייה מצידה מתכוונת לשלש את האוכלוסייה ולהקים כ-3,500 יחידות דיור חדשות, במקום כ-1,200 הדירות הקיימות בשכונה. חלק מהדיירים בהחלט מודאגים עקב העדר חניה וצפיפות יתר. מצד שני, בתקני החניה החדשים של תל אביב, שאושרו רק לפני כשבוע, יוסרו ממילא מקומות החניה באופן משמעותי בפרויקטים שעתידים לקום בתב״עות החדשות.
״שכונת יד אליהו נהנית בשנים האחרונות מתנופת בנייה, פיתוח ומימוש של תוכניות התחדשות עירונית, אשר בילו במוסדות התכנון שנים ארוכות מדי״, אומר אוהד דנוס יו״ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר. ״אין ספק שכאשר ייהרסו מבני השיכון הוותיקים ויוקמו תחתם מגדלי מגורים חדישים, תשנה השכונה ביתר שאת את פניה ותביא להשבחה נאה של כלל הדירות בשכונה, בדומה למה שראינו בשכונת נווה שרת בצפון מזרח העיר״.
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו