תאונת מס

בואו ותחליטו האם מדובר בהצעה נדיבה של היזם לדיירים או בסימני אזהרה לסיכוייו הקלושים של הפרויקט?

לא אחת אנו נתקלים בהתחייבותו של יזם בפרויקט תמ"א, מסוג חיזוק ושיפוץ (לפי הוראות תוכנית תמ"א 38/1), כלפי הבעלים בדירות הגג בבניין להן מוצמד גג הבניין, כי תמורת הסכמתם לפרויקט - יינתנו להם דירות הגג החדשות שייבנו בפרויקט, בתמורה לדירותיהם הנוכחיות.

זאת כחלק מהבטחת הסטטוס קוו שלהם בבניין לשם קבלת הסכמתם - טרם תחילתו של הפרויקט. לעיתים זה נעשה מטעמים הנדסיים ותכנוניים המחייבים את הריסת הגג הקיים, בין היתר משום שהינו ישן ואינו יכול לעמוד בעומסים של הדירות החדשות שיתוספו על גג הבניין.

מה שהמעורבים בפרויקט לא יודעים בדרך כלל הוא כי להצעה נדיבה זו לדירות גג או למצב תכנוני כזה אליו נקלע היזם ישנן השלכות מס גבוהות, אשר עלולות להוות עקב אכילס לפרויקט כולו.

כך למשל, יזם שמתחייב כאמור כלפי הבעלים בדירות הגג עלול להתחייב במיסי מקרקעין, מס שבח ורכישה, כפי שממסים עסקת חליפין. כלומר, רשות המיסים עלולה לקבוע כי התחייבות זו הינה עסקת חליפין בין היזם לבעלי דירות הגג, כך שבשלב ראשון היזם רוכש מהם את דירותיהם הנוכחיות ועל כך יחויב במס רכישה, ובמקביל הם מוכרים לו את דירותיהם הנוכחיות, ועל כך הם יחויבו במס שבח. בשלב שני, היזם מוכר להם את דירות הגג החדשות, ועל כך יחוייב במס שבח, ובמקביל הם רוכשים ממנו את דירות הגג החדשות, ועל כך יחויבו במס רכישה.

אירועי המס כפי שמתוארים לעיל יכולים להגיע למיליוני ₪, בעיקר כשהפרויקט נמצא במרכז הארץ. תאונת מס? כן, כך בדיוק זה נראה.

בהחלטה שקיבל משרדנו, בהשגה שהוגשה בפני מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, הותרה החלפת דירותיהם של בעלי דירות הגג הנוכחי בדירות הגג החדשות שייבנו, עם נטל מס מופחת משמעותית.

במקרה שיוצג על ידנו היזם התחייב, כאמור לעיל, בהסכם תמ"א שנחתם לפני שש שנים עם היזם הקודם בפרויקט, כלפי הבעלים בדירות בקומות הגבוהות. בגין התחייבותו זו הוצאו לו הודעות שומה בגובה של 3.5 מיליון ₪ (!). זאת בגין 2 דירות בלבד, מתוך פרויקט של 16 דירות, אשר גם עליהן הוא נושא בנטל המס.

בזכות עמדה מפורטת ומתומכת שהציג משרדנו כי אין המדובר בעסקת חליפין וכי הריסת הגג הקיים וכן דירות הגג הנוכחיות מתחייבת מתוקף תוכנית החיזוק של הבניין, ואשר בלעדיה אי אפשר לקיים את הפרויקט, הביאה לחיסכון מס של 3 מיליון ₪ ליזם, ואף ניתן לומר שהצילה את הפרויקט מלהפוך להפסדי. עמדה זו התבססה על החלטת מיסוי שמספרה 5285/13, שניתנה בסוגייה דומה.

סוף דבר, במקרים בהם קיים צורך הנדסי ו/או תכנוני להריסת דירות הגג הנוכחיות וכן את הגג הקיים בכללותו, ובמקביל קיימת דרישה מצד בעלי דירות הגג לשימור מצבם לפני הפרויקט, אזי ייתכן וניתן יהיה להתגבר על תאונת המס, כפי שתוארה עד כה, כל זאת באמצעות ייצוג מקצועי ומנוסה בתחום.