משבר חוצה גבולות
כיצד ישפיע נגיף הקורונה על חוזי נדל"ן של משקיעים ישראלים ביוון?
מאות ישראלים השקיעו ומשקיעים ביוון וניצבים היום בפני אי ירוק כמעט נטול קורונה, אך ודאי עם סממני הנגיף שהותירו נזקים.
בעקבות התפרצות הקורונה והשיבושים בפעילות הנורמטיבית של המשק ביוון, משקיעים וחברות ממגוון רחב של תעשיות אינם מסוגלים לממש את התחייבויותיהם. בנסיבות מיוחדות אלו הם מבקשים לבטל את החוזים תחת סעיפים של כוח עליון ואחרים.
שוק הנדל"ן אינו שונה בהקשר זה. למעשה, מחירי נדל"ן כבר הושפעו לרעה והצדדים נתקלים בקשיים לעמוד בהתחייבויות השונות הנובעות מכוח החוזה. ככל שהשפעתו של הנגיף גדלה מיום ליום, כך צפויים שינויים והתפתחויות. מאמר זה נועד להתייחס לסוגיות העיקריות בכל הנוגע להשפעת המגיפה על אכיפת חוזים וקיומם.
באופן עקרוני, המושג כוח עליון אינו מוגדר במפורש בחוק היווני. עם זאת, על פי תקדימים, כוח עליון מוגדר כאירוע בלתי צפוי שלא ניתן היה להימנע ממנו, גם אם נוהגים בזהירות רבה, ולא ניתן לייחס אותו למי מן הצדדים. דוגמאות לכך כוללות רעידות אדמה, שטפונות, מלחמות וכדומה. בדרך כלל חוזים כן כוללים סעיפי כוח עליון, המאפשרים לצד הנפגע להשתחרר מהתחייבויותיו החוזיות.
אחת השאלות שהתעוררו לאחרונה בין משקיעים שונים ביוון היא האם Covid-19 מוגדר כוח עליון על פי מערכת החוק ביוון? התשובה תלויה, בין היתר, בניסוח מדויק של סעיף זה. כאשר כוח עליון מתייחס למגפה, מגפה עולמית או מונחים דומים, הרי מובן מאליו שנגיף הקורונה נכנס תחת הגדרת הסעיף. בהיעדר התייחסות מפורשת כזו, הווירוס עשוי עדיין להתקיים תחת סעיף רחב, לדוגמה "כל אירוע שאינו בשליטת הצדדים".
ובכל זאת, גם אם לא ניתן לכלול את התפשטות הנגיף עצמו, האמצעים המגבילים הננקטים על ידי ממשלות ברחבי העולם כדי להשתלט על הנגיף (למשל, השעיית פעילות של ענפים או סגירת גבולות) עשויים להיכלל במסגרת של כוח עליון.
מיותר לציין כי עבור חוזים שנחתמו לאחר התפשטות הקורונה, ובוודאי בעקבות ההכרזה על הנגיף כמגיפה על ידי ארגון הבריאות העולמי ב- 11 במרץ 2020, התוצאה תהיה שונה - תלוי ביכולת לחזות את ההשלכות לענף, שלב המגיפה, מידת ההשפעה יחד עם סעיפי החוזה כפי שנקבעו.
באשר לחוזי הנדל"ן שייחתמו בעתיד, יש להוסיף בהם סעיף כוח עליון סטנדרטי המכסה מקרה של מגיפה על מנת לספק ביטחון לצדדים. בהעדר סעיף רלוונטי, יחולו הוראות החוק האזרחי של יוון (GCC- the Greek Civil Code).
אם כך, מהן האלטרנטיבות כאשר כוח עליון אינו ישים? בהיעדר סעיף כזה, על הצדדים לבחון את אפשרויותיהם תחת דיני "שינוי מהותי לרעה". החוק היווני קובע שינויים מהותיים כאלה כבסיס לחוזים אשר נקבעים בתום לב וביושר.
על פי סעיף 388 בספר החוקים היווני, השינוי האמור חייב להיות פועל יוצא של אירוע בלתי צפוי. שינוי נסיבות זה חייב לשנות באופן מהותי את מאז ההתחייבויות במסגרת החוזה ולהפוך את קיום החוזה למכביד על הצד הנפגע. בית המשפט רשאי להתאים את ההתחייבויות החוזיות במידה הראויה, או להחליט שיש לסיים את החוזה חלקית או בכלל, כלומר החלק בחוזה שטרם בוצע.
במידה והתקבל פסק דין על סיום החוזה, הצדדים משוחררים מהתחייבויותיהם החוזיות ועליהם להחזיר פיצויים והטבות שקיבלו על פי הוראות "עשיית עושר ולא במשפט".
לצורך ההמחשה, קיים דימיון רב להוראה שיושמה במהלך המשבר הפיננסי ביוון בהקשר להתאמתם של תשלומי שכר דירה במסגרת חוזי שכירות.
נתייחס גם לשאלה אלו צעדים צריכים משקיעים וחברות לשקול? באופן עקרוני, קיים עידוד כלפי חברות לחפש פתרונות ידידותיים ולנקוט בפעולות פחות קיצוניות לפני שיפנו לסעיף כוח עליון.
כאשר בכל זאת מופעל סעיף כוח עליון, החברות חייבות להודיע מייד לצד השני ולעמוד בכל הדרישות הרלוונטיות המפורטות בחוזה הנדון. כמו כן, יש לפנות לייעוץ משפטי בנוגע לאפשרויות להפסיק או להשעות חוזה על רקע מגיפת הקורונה.
הבהרה: מאמר זה מוגש למטרות מידע בלבד, אינו מיועד כייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו ככזה.
- הכותב הוא עו"ד בית המשפט העליון ביוון.