שמתי לי למטרה לאפשר לכל דייר שמתעניין בתהליך תמ״א 38 להבין במה מדובר, וגם להשביח את ערך הנכס שלו בסוף התהליך. אז מה בעצם צריך לעשות על מנת לקדם את התהליך? בסדרת כתבות אנסה לפצח את השיטה, שתאפשר לחדש את המבנים הישנים והמוזנחים לבנייני בוטיק יוקרתיים. לכאורה, ווין-ווין סיטואיישן. אלא שתמיד נתקלים בהתנגדויות שעלולות לשבש הכל.
כבר בישיבת הצוות הראשונה של הדיירים בידקו את אחוז המסכימים. גם אם הגעתם לרוב הנדרש מבחינה משפטית, הניסיון מלמד שרק חלק קטן מהיזמים יהיה מעוניין לשתף פעולה במידה וישנם מתנגדים, ולכן חיוני לבצע שיחות אישיות עם השכנים המתנגדים.
נסו להבין את הסיבות להתנגדות – תאמו עם הדיירים המתנגדים פגישה. כבדו אותם ואל תתרגשו יותר מדי מהתנגדויות גורפות ואף בוטות. פנו לכל מתנגד והדגישו את האלמנט שחשוב לו. רצוי לברר מה מפריע לכל אחד מהמתנגדים. נסו לשלול כל התנגדות בלתי סבירה.
בדקו אם יש אדם שצריך לקבל עוד מידע בכתב או בעל פה כדי להשתכנע, ונסו שוב לדבר איתו בצורה נעימה אך מקצועית. במקרים רבים עורך הדין המייצג שבחרתם, אם יש לו ניסיון בגישור, כושר שכנוע גבוה וידע מקצועי, יידע כיצד למנוע התנגדויות סרק.
ברוב המקרים בעלי דירות שאינם מתגוררים בהן ומשכירים אותן יהיו בעד התהליך. לעומת זאת, בעלי דירות שמתגוררים בדירה כל חייהם יתנגדו ככל הנראה ויסרבו לכל סוג של חיזוק או שיפוץ במסגרת התמ"א. במקרים אלה רצוי להדגיש כי היו מקרים של רעידת אדמה בארץ ושמומחים מנבאים רעידות קשות בעתיד, שרק בניינים שיחוזקו או ייבנו מחדש – יצילו נפשות. כדאי גם להדגיש את היתרון של הוספת ממ"ד, שהינה הכרחית לאור ריבוי האירועים הביטחוניים, והוספת מעלית שבעיקר חיונית לרווחתם של האנשים המבוגרים בבניין.
בנוסף להצלת חיים, כדאי להדגיש בפני המתנגדים את הערך הכלכלי בביצוע הפרויקט. ערך הדירות עשוי לעלות במאות אלפי שקלים (ללא כל תשלום מצד הדיירים), שכן מדובר על השבחת הדירה: תוספת חניה, מעלית, מרפסת שמש וממ"ד. משום כך לא צריכה להיות התלבטות האם לבצע את הפרויקט, והשאלה היחידה היא מי יבצע ובאלו תנאים.
טענה שלעיתים משמיעים דיירים מתנגדים היא עלות האחזקה החודשית לאחר גמר הפרויקט. אולם, לעומת שדרוג הנכס מבחינה חזותית, ביטחונית, כלכלית וחברתית, טענה זו שולית. לאותו מתנגד תהיה אפשרות לקבל תמורה נאותה עבור השכרת הדירה או מכירתה.
בעניין זה קובע חוק ההתחדשות העירונית כי בעלי דירות מעל גיל 67, שמתגוררים בבניין וזוהי דירתם היחידה, אשר מקבלים הבטחת הכנסה – לא ישלמו את דמי האחזקה בבניין החדש, אלא היזם מחויב לשלם עבורם למשך 5 שנים. יצוין כי גם לגבי פערי הארנונה בין הדירה הישנה לדירה החדשה, אותם בעלים אינם אמורים לשלם ארנונה מוגדלת למשך 5 שנים.
יתרה מכך, בפרויקטים של פינוי-בינוי ישנה מגמה של הרשויות לחייב את היזמים לשאת בדמי האחזקה והניהול של כל בעלי הדירות המתגוררים בבניין, ללא קשר לגילם ולרמת הכנסתם, למשך 10 שנים.
ישנם מקרים בהם בעל דירה אינו יכול להתגורר בבניין בעת החיזוק או השיפוץ מסיבות בריאותיות. במקרים כאלה החוק מחייב את היזם להציע לאותו אדם להתגורר בשכירות מחוץ לדירתו עד גמר ביצוע העבודות ולשאת בעלות השכירות.
במקרים של פינוי-בינוי התיקון לחוק מחייב את היזם להציע לבעל דירה שהגיע לגיל 80 בעת ההיתר את הזכות לקבל את שווי הדירה החדשה שמגיעה לו בעת הפינוי, על מנת שלא יאלץ לעבור לדירה שכורה. את התשלום לשווי הדירה החדשה הוא אמור לקבל מהיזם, או לחילופין לקבל תשלום לדיור מוגן, או לקבל שתי דירות קטנות במקום אחת שהיה אמור לקבל, על מנת שיוכל לגור בדירה אחת ואת השנייה להשכיר.
אם נותר דייר אחד שמסרב מטעמים שאינם סבירים, ניתן להגיש תביעה מטעם כל בעלי הדירות האחרים, והסרבן ימצא עצמו אחראי לנזקים הכספיים הנגרמים להם עקב אי הסכמתו. בפסקי דין שניתנו בנושא עלתה מגמה ברורה מצד המפקחים על המקרקעין, שדחו את התנגדויות הסרבנים ואפשרו לדיירים להמשיך בתוכניות ההתחדשות העירונית.
הכותבת היא מהמובילות בישראל בתחום התמ"א, מחברת הספר "המדריך לתמ"א 38 ופינוי-בינוי"
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו