קצב בניית הדירות במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי רחוק מהיעדים שקבעה הממשלה עצמה. מדו"ח שפורסם לאחרונה על ידי הרשות להתחדשות עירונית עולה כי בשנת 2019 כמעט ולא חלה התקדמות בהיתרי בנייה במסגרת פינוי-בינוי, כאשר בשנת 2018 ניתנו היתרים ל-2,959 יח"ד לעומת 3,107 בשנת 2019 – עלייה של 148 יח"ד בלבד.
מחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים פרסמה לאחרונה דו"ח מפורט הכולל המלצות לשינויי חקיקה דרמטיים, במטרה להתיר חסמים המונעים את התקדמותם של פרויקטים להתחדשות עירונית. את הדו"ח הוביל צוות בראשותו של עו"ד ארז קמיניץ – המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ועו״ד כרמית יולס – ראש אשכול ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים (ראו מאמר נפרד פרי עטה מיוחד לגיליון זה).
בדו"ח מוסבר כי בשנים האחרונות הממשלה פועלת במטרה להאיץ את תהליכי ההתחדשות העירונית, מתוך חשש שמדינת ישראל תעמוד בפני מחסור בקרקעות פנויות המיועדות לבינוי במרכז הארץ. ההמלצות שמציעים במחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים בהחלט יכולות ליצור שינוי בענף. ההמלצה הראשונה נוגעת לנושא איחוד וחלוקה.
איחוד וחלוקה הוא מנגנון שמטרתו חלוקה הוגנת בין בעלים המחזיקים יחד בקרקע. עם או אחרי אישור תוכנית בניין עיר נערכת תוכנית איחוד וחלוקה, במטרה שכל אחד מהבעלים יקבל זכויות בקרקע בהתאם לחלקו טרם התוכנית.
באופן דומה, גם בתוכניות פינוי-בינוי מבוצע הליך של איחוד וחלוקה, אבל מדובר בהליך סרק, שכן בסופו של דבר הדיירים המקוריים אינם מתחלקים בכלל זכויות הבנייה להקמת הדירות החדשות, אלא לכל אחד מוקצית דירה חדשה, ואת זכויות הבנייה של יתר הדירות מקבל הקבלן למימון הקמת הפרויקט.
ההמלצה היא לדלג על שלב האיחוד והחלוקה עם אישור התוכנית, ולהסתפק בביצוע טבלאות הקצאה על ידי שמאי, כתנאי לקבלת ההיתר. השמאי הוא זה שיוודא שלכל דייר תוקצה דירת תמורה המבטאת את מה שמגיע לו.
מדובר בבשורה לשוק, שכן האיחוד והחלוקה הם הליך מסורבל, המעכב את אישור התוכנית. גם אם מתקבל אישור לערוך את האיחוד והחלוקה לאחר אישור התוכנית, הרי שאחרי שהיזמים השקיעו שנים באישור התב"ע, הם נדרשים לעבור הליך סטטוטורי נוסף כתנאי לקבלת ההיתר.
בשורה נוספת היא בנושא היטל ההשבחה. ההמלצה היא שהיטל ההשבחה יעמוד על 25% בפרויקטים של פינוי-בינוי. רשות מקומית יכולה להחליט שבאזור מסוים, שבו לדוגמא ערך הקרקע גבוה יותר, היא מעוניינת לגבות 50% היטל השבחה, או באזורים בהם ערך הקרקע נמוך לא תגבה כלל היטל השבחה. אולם, כל עוד הרשות לא ערכה מסמך מדיניות, שמגדיר מה יהיה היטל ההשבחה בכל אזור, היא לא תוכל לגבות מעל 25%. היתרון בהמלצה זו הוא ביצירת ודאות. יזם יידע כבר במועד עריכת התוכנית מה שיעור היטל ההשבחה הצפוי, במקום במועד היתר הבנייה, כפי שנהוג כיום.
גם נושא הורדת אחוזי ההסכמה של הדיירים במסגרת הפרויקטים היא מהותית. פרויקטים רבים לא יוצאים לדרך בשל דיירים סרבנים. הפחתת אחוזי ההסכמה תאפשר להפעיל את חוק הדייר הסרבן בשלב מוקדם יותר ולקצר הליכים לקידום הפרויקטים. את תביעת הדייר הסרבן יוכלו להגיש היזם או המדינה (בפרויקטים שהיא מקדמת), ולא רק הדיירים.
בדו"ח יש גם התייחסות לבעלי דירות שביצעו עבירת בנייה או פלשו לשטח המשותף על ידי השתלטות על גינה או גג. במקרים כאלה בעל הדירה לא ייחשב בתוך 100% הדיירים שצריכים לתת הסכמתם לפרויקט, והתמורות שהוא יקבל יהיו עבור הבנייה החוקית בלבד.
כמשרד שמנהל ומלווה הליכי פינוי-בינוי, וכן מבצע היקף נרחב של חוות דעת שמאיות וכלכליות לפרויקטים בתחום ההתחדשות, אנו עדים מדי יום לחסמים הרבים ולסיכונים שיש בתחום. ניכר שברשות להתחדשות עירונית ובמשרד המשפטים אכן מיפו נכון את החסמים והציעו פתרונות, שאם אכן יעברו חקיקה יסייעו להאצת הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.
- הכותבת היא הבעלים והמנכ"ל של חברת פז כלכלה והנדסה
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו