כל מה שרציתם לדעת על מיחזור משכנתא

בשיתוף ברק רום

משכנתה היא נושא רגיש אצל כולנו, לכן הבאנו לכאן היום את שי פרלמן, כלכלן בכיר, יועץ משכנתאות וכלכלת המשפחה כבר עשור, וחבר הנהלה בהתאחדות יועצי המשכנתאות בישראל, שיענה לו ויספר לנו בדיוק במה מדובר. יתן כמה טיפים על התהליך, ויספר על מה שהוא ומשרד הייעוץ שלו “פרל – ייעוץ משכנתאות” עושים כדי להוביל את התחום בישראל.

אז, שלום רב שי, ספר לנו בבקשה, מה זה בעצם מיחזור משכנתה?

מיחזור משכנתה, הוא בעצם תהליך של שיפור המשכנתה הנוכחית, למשכנתה חדשה בתנאים טובים יותר.

כדי:

1. לצמצם עלות כוללת של ריביות והצמדה
2. לקצר תקופה, ולהישאר על החזר חודשי זהה ו/או להישאר על אותן תקופות, ולהוריד החזר חודשי
3. להחליף מסלולים יקרים ומסוכנים במסלולים זולים ויציבים יותר.

 מי צריך לעשות מיחזור משכנתה? כל מי שלקח משכנתה לפני 2015 ובין השנים 2016 – 2018.

זהו תהליך שכל אחד רשאי לעשותו ואף רצוי – אם רוצים לחסוך המון כסף לטווח הקרוב והרחוק כאחד. אין הגבלת פעמים של “מיחזורי משכנתה”, ובכל הזדמנות בהן יורדות הריביות ניתן לבצע מיחזור למשכנתה שלנו.

כל מי שיש לו משכנתה, חייב לבדוק בכל מספר שנים את המשכנתה שלו באמצעות יועץ משכנתאות מקצועי, על מנת לוודא שהמסלולים, התנאים והריביות הן האופטימליות והטובות ביותר להווה.

ברוב המקרים שלנו, אנו מצליחים לחסוך מאות אלפי שקלים ללקוחות שלנו. כמעט כל אדם שלקח משכנתה במהלך החיים שלו, הוא לקוח פוטנציאלי בשבילנו, ויכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

איך בעצם מיחזור משכנתה עובד?

דמיינו מצב בו זוג הגיע עם סכום של ₪400,000 הון עצמי, וקיבל משכנתה של ₪1,100,000.

הזוג, במהלך במעמד קבלת המשכנתה, מתחייב להחזיר בסוף התקופה, למשל, 30 שנה – סך כולל של: ₪1,870,000, כלומר סה”כ ₪4,083 בחודש.

מיחזור משכנתה, ברוב המוחלט של המקרים שלנו בא לידי ביטוי בחסכון ממוצע סך כולל של מעל ל-₪150,000, שהם בעצם: 37 תשלומים של ₪4,083! כלומר קיצור של 37 חודשים שהם 3 שנים שלמות וחודש 1 מההחזרים על המשכנתה! שזה מדהים!

אוקי, הבנתי שזה חשוב, וחוסך לי עשרות ואף מאות אלפי שקלים, אבל אין לי זמן להתעסק בזה… כמה בעצם עולה שירות מקצועי של “מיחזור משכנתה”? ומה זה דורש מאיתנו?

עלות מיחזור משכנתה עשויה לעלות בין ₪8,000 ל-₪25,000. וזה באמת משתנה בין מקרה למקרה, כך שכמעט בכל המקרים כדאי באמת לעשות מיחזור משכנתה, במידה והפער שבין “החיסכון היבש” לבין “החיסכון בפועל” שווה את זה.

אז… למעשה, “החיסכון היבש” יכול להיות סכום מסוים, והחיסכון בפועל הוא סכום שונה, נמוך ממנו בלפחות 15%. אז מה קורה כאן?

למעשה, במעמד החתימה על המשכנתה, אנו מחויבים לכל מיני הסכמים והתחייבויות שלנו מול הבנק – כשם שהוא מחויב אלינו – לכן יש תשלומים של קנסות, פרעונות ועוד.

כמו כן, גם לצרכי בירוקרטיה, וייעוץ מקצועי – ונציג אותם כאן בדיוק המירבי:

אלו התשלומים הנדרשים עבור מיחזור משכנתה (תשלומים תאכלס):

1. קנס / עמלת פרעון: בין ₪0 ל-₪15,000

א. עמלה על אי-הודעה מוקדמת (10 ימים לפני פירעון) היא אינה קבועה ומשתנה בעקביות, אבל היחס הוא בדרך כלל ₪1,000 על כל 1 מיליון ₪.

ב. במידה ויש עמלת היוון (זה תמיד תלוי בתנאי המשכנתה) – עמלה זו עשויה לעלות ₪10,000 בערך.

2. תשלום לבטחונות – אם מיחזור המשכנתה יהיה בבנק שונה מהמשכנתה הנוכחית (בשל כל מיני סיבות), יהיו תשלומי בטחונות ושירותים נלווים על סך כולל של בערך ₪2,000.

שהולכים עבור:

א. שמאי

ב. נסח טאבו

ג. משכון

ד. עמלות שונות נוספות שעלות כל אחת מהן נעה בין כמה עשרות למאות שקלים

3. תשלום עבור פתיחת תיק למיחזור משכנתה – בערך ₪2,500 על כל 1 מיליון ₪.

4. התשלום עבור שירותי הייעוץ המקצועי למיחזור משכנתה – גם כן מחיר משתנה בהתאם להיקף הפעילות – אבל עומד בדרך כלל סביב ה- ₪7,000 + מע”מ, ללווים שאין בעיית אשראי או התנהלות לא תקינה.

ולהלן דוגמה לחסכון:

בואו נסקור מקרה שהיה לנו ממש לאחרונה:

חסכון יבש על סך: ₪221,779

עמלות ותשלומים:  ₪12,500

חסכון בפועל על סך:  ₪209,279

הגיע אלינו לקוח חדש בהמלצת לקוח אחר שלנו, עם משכנתה סדורה מהבנק, ושאל בתמימות האם נוכל לשפר את מה שהבנק “השיג” עבורו.

מדובר בזמר מפורסם ששמו שמור במערכת.

אותו אדם, יחד עם אשתו, זוג צעיר ונחמד מאד, לקחו משכנתה חדשה מבנק הפועלים בנובמבר 2017, בסכום של ₪1,190,000.

באותה תקופה הריביות היו גבוהות יותר בשוק ובבנק הפועלים בפרט.

המשכנתה בחלוקה סטנדרטית של הבנק:

1. שליש פריים
2. שליש ריבית קבועה צמודה למדד
3. שליש ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד

מה עשינו?

1. התאמה של המסלולים טובים יותר

אשר ישפיעו על יציבות בהחזר החודשי לאורך זמן

2. קיצרנו טווחים במשכנתה
3. שיפרנו ריביות בהתאם לתקופה הנוכחית

התוצאה:

חיסכון של כ-₪222,000, ללא תוספת בהחזר החודשי, ובמידה יוכל להחזיר יותר ב-₪200 בתשלומי המשכנתה, החיסכון הכולל יהיה כ ₪290,000,

זאת למרות שיש תוספת למשכנתה החדשה של ₪11,000 כתוצאה מקנס פרעון מוקדם.

דוגמה לסיפור פנטסטי שחסך ללקוח מעל שנה בהחזר, וצמצם לו את גובה ההחזר בכמה מאות שקלים בתקופה משמעותית לאורך המשכנתה.

אז מה אתם צריכים לעשות כעת?

להגיע אל סניף הבנק שלכם, להוציא דו”ח יתרות, וליצור איתנו קשר.

אנו נבדוק את דו”ח היתרות בעלות סמלית של ₪120 בלבד, ונייעץ לכם האם כדאי להתחיל בתהליך, או שהחסכון שלכם לא יהיה משמעותי מספיק כדי להתחיל בתהליך.

בשיתוף ברק רום