אז מה עדיף: פינוי בינוי או תמ”א 38?

בשיתוף משרד עורך דין תמ”א 38 יעל בועז

תמא 38 - צורך הנדסי הנותן לחיזוק מבנה ושיפור ניראות

הרעיון מאחורי תהליך של תמ”א 38 הוא חיזוק ושימור מבנה קיים אשר נועד לתת מענה טוב יותר במקרה של רעידות אדמה ופגעי מזג אוויר שונים המתרחשים כל הזמן (גם אם לא תמיד אנו מרגישים) ועמידה בתקני בנייה מחמירים יותר ותקן 413.
הפנייה לקבלני הביצוע היא דרך להשיג מספר פתרונות לבעיות קיימות:

1.חיזוק מבנה על פי הוראות מהנדס לצמצום הנזק במקרה של רעידת אדמה או פגע מזג אוויר
2.בנייה לגובה - תוספת של מספר קומות לבניין הקיים.
3.הגדלת שטח הדירות הקיימות ,לרוב העניין מגיע בצורת תוספת של מרפסת חיצונית.

האם תמ”א 38 הוא פתרון מתאים לכל מבנה?

בהחלט לא, מבנים מסחריים ובניינים ישנים משנות ה 50 בעיקר , באזור המרכז ובארץ בכלל ,עשויים מחומרים בעלי עמידות נמוכה וכושר נשיאה נמוך כגון חול, גיר , צדפים , אשר מגבילים את האפשרות של הקבלן לבנות כלפי מעלה מחשש לקריסה של המבנה כולו ואי עמידה בלחץ המשקל הנוסף של הדירות החדשות.

לצורך כך בונים מעטפת בטון (קורות) מסביב לבניין הנותנת חיזוק בנוסף לקורות התמיכה הקיימות ולמעשה מחליפות אותה בתמיכה במבנה.

המהנדסים אשר מנהלים את הפרויקט מבצעים בדיקות של חוזקות המבנה והתשתית החדשה על ידי מכשירים מתקדמים ובכך מכשירים את המבנה או פוסלים אותו.

זהו תנאי ראשון להתקדמות בפרויקט תמ”א 38 לעומת זאת במקרה של פינוי בינוי אין צורך לעשות בכשירות המבנה וזה אינו מהווה חסם מפני שהמבנה הקיים נהרס והולכים לבנייה חדשה.

האם פרוייקט פינוי בינוי האם הוא מתאים לכל מבנה?

בפרוייקט של פינוי בינוי השאלה אינה מתייחסת למבנה עצמו אלא לשטח עליו יושב המבנה.
גודל השטח / המתחם יקבע למעשה את היתכנות התהליך. לעיתים מתאחדים מספר בעלי מבנים על מנת להגדיל את השטח הקיים דבר שמקל על קבלת אישורים מול הועדה המקומית במשרד הבינוי והשיכון.
ישנו גודל מינימילי תחתיו אין היתכנות לקבלת אישורים לביצוע פרוייקט פינוי בינוי וזאת בהתאם לרשות בה המבנה נמצא, ככל שהשטח גדול יותר, כך מתן אישור יהיה ביתר קלות ומהיר.

הסכמת דיירים בפרוייקט תמ”א 38 ופינוי בינוי

לפני שניגשים לביצוע פרוייקט ולמעשה לאחר קבלת אישורי תב”ע נדרשים קבלני או מנהלי הפרויקט להגיש טופס הסכמת דיירים לביצוע התהליך.
כיום נכון לכתבית שורות אלו נחוץ רוב של 80% לביצוע הפרוייקט.

התנהלות מול הדיירים בפרויקט תמ”א או בפינוי בינוי

לאחר קבלת אישורים הנחוצים מהועדות המקומיות מתחיל היזמים או הקבלן המצבע את שלב הביצוע.
בפרוייקט מסוג תמ”א 38 - הדיירים נשארים או לפחות ניתנת להם האפשרות לא לעזוב את הדירה.
אמנם התקופה של בניית הבניין היא רוויה ברעש ולכלוך ומקשה על ניהול של חיים סדירים אבל מצד שני חוסכת את עלויות המעבר לדירה שכורה למשך מספר חודשים.

לעומת זאת, בפרוייקט פינוי בינוי - התחדשות עירונית, הדיירים עוברים למשך תקופה של עד שנתיים לבית שכור במימון של הקבלן או היזם , היזם  מחויב בחוזה אל מול הדיירים גם ובעיקר לגבי לוחות הזמנים לסיום ביצוע הפרויקט.

התנהלות מול משרד השיכון והבינוי והועדות המקומיות לצורך קבלת אישורים

תמ”א 38 או תמ”א 38/2 היא תכנית במסגרתה ניתן אישור לקבלן להרוס מבנה קיים , קל וחומר לשפצו או לחזקו מבלי שיצטרך להציג תכניות תב”ע חדשות לבניין או לקבל אישור ממשרד הבינוי, דבר המקל על התהליך ומציג אותו בעדיפות על פינוי בינוי.

פינוי בינוי בהכרח מצריך הגשה ואישור של תכנית תב”ע מול הועדות המקומיות ברשות בה נמצא המבנה המיועד להריסה. אישור תכנית התב”ע מצריך עמידה בתקנים של הקצאות שטחים לבנייה עירונית קרי, גנים, שטחי ציבור , גינות מסחר ועוד.

יש צורך בליווי משפטי של עורך דין מקרקעין המתמחה בפרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית.

אז מה שווה יותר תמ”א 38 או פינוי בינוי?

לאחר סיום פרוייקט פינוי בינוי או תמ”א 38 עליכם הדיירים לבדוק מה שטח הדירה אותו אתם מקבלים לידיכם ולפי כך ייגזר השווי החדש של הנכס.

תמא 38 תעניק לכם הגדלה של שטח הבית ברוב המקרים בכ 15% תלוי בגודל הדירה.

תוספות הבנייה יעניקו לכם מרפסת חדשה, חנייה נוספת במקרים מסוימים אך לרוב ללא,  ושיפור מראה החזית והעורף של הבניין דבר שיעלה את שווי הנכס בעשרות אחוזים.

לעומת זאת בפרוייקט מסוג פינוי בינוי ייתכן הגדלה משמעותית יותר של הנכס כולל תוספות של חניה, מרפסת, שטח סביבת המגורים בה מתקיים הפרויקט, תלוי בגודל התב”ע.