בשיתוף ברק רום

רו”ח אריק כהן, גוזלן לוריא ושות’ רואי חשבון

רבות דובר בשנים האחרונות על מחירי הדיור הגבוהים ועל כך שידם של הזוגות הצעירים אינה משגת את הסכום הדרוש לרכישת דירה ראשונה, אך לא דובר מספיק על ההשפעה של המצב הזה על שוק השכירות בישראל.

האלטרנטיבה אליה פנו הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור הייתה מגורים בשכירות, מה שהוביל לביקוש יתר של דירות להשכרה, למחירים גבוהים בשוק השכירות וכן לכניסת משקיעים ישראלים וזרים לשוק הדיור להשכרה בישראל.

רשויות המס הבינו את הפוטנציאל הטמון בשוק השכירות, ועשו מאמצים לגבות מס מאותן הכנסות באמצעות פקודות מס.

ככל שמדובר בהכנסות משכר דירה למגורים בישראל בידי יחיד, שאינן מהוות הכנסה מעסק, חבות המס בגין הכנסות אלה הינה בהתאם למספר חלופות:

חלופה ראשונה: הכנסות השכירות יהיו פטורות ממס ככל שהן נמוכות מתקרת הפטור. נכון לשנת 2019 תקרת הפטור עומדת על כ 5,090 ₪ בחודש.

לחלופה זו ישנה חלופת משנה, לפיה ניתן להקטין את תקרת הפטור בגובה פעמיים הסכום שעולה על תקרת הפטור (להלן: “תקרת הפטור המתואמת”). לדוגמה אם הכנסת השכירות הינה 5,200 ₪ בחודש, תקרת הפטור תקטן ב 220 ₪ (2*110), וישולם מס שולי על 220 ₪ וסך של 4,980 ₪ יהיו פטורים.

ככל שההכנסות החודשיות משכירות עולות על תקרת הפטור המתואמת, ניתן לבחור בין החלופות הבאות –

חלופה שנייה: תשלום מס שולי, כאשר מדרגת המס הנמוכה ביותר הינה 30% בגין הרווח הנצמח. על פי חלופה זאת, ניתן להכיר בהוצאות הפחת של הדירה בניכוי הקרקע וכל הוצאה אחרת שניתן לייחס להכנסות השכירות(הוצאות מימון, הוצאות אחזקה, תיווך, עו”ד וכו’).

חלופה שלישית: תשלום מס של 10% על סכום ההכנסות ברוטו ללא קיזוז הוצאות כלל.

נבהיר שהחלופות המתוארות לעיל הינן בגין הכנסות משכר דירה למגורים בישראל בלבד, לגבי הכנסות משכר דירה בחו”ל ישנם מנגנונים אחרים לתשלום המס.

מדוע משפחות המשכירות את דירתן משלמות יותר מיסים?

כמשרד המטפל במאות בעלי שליטה ועצמאים, בתחילת כל שנת מס אנו עורכים סימולציות של כלל החלופות ומקבלים החלטה על החלופה המיטבית לצרכי מס, תוך התחשבות בצרכים האישיים של כל לקוח.

כאשר בוחנים את כל חלופות המיסוי המפורטות לעיל, ניתן לראות שהמחוקק ורשויות המס שכחו אוכלוסייה מאוד גדולה וחשובה: משפרי הדיור שיש להם דירה.

מדובר במשפחות עם שניים או שלושה ילדים, לרוב ממעמד הביניים שיש בבעלותן דירה אחת עם מספר חדרים קטן שנרכשה בתחילת דרכם המשותפת. אחרי שנים של אחזקה בדירה קטנה, אין ידם משגת לשדרג את דירתם ולרכוש דירה חדשה וגדולה יותר.

לאור עליית מחירי הדיור, האלטרנטיבה היחידה שיש להם היום, היא להשכיר את הדירה שבבעלותם ולשכור דירה אחרת שתוכל להכיל את המשפחה שהתרחבה.

לרוע המזל, מצב החוק היום הוא שיש למשפחות הללו הכנסות משכירות עליהן יתכן וישולמו מיסים, ומנגד עליהן להוציא סכומים גבוהים יותר על השכרת הדירה הגדולה יותר. כל זאת מבלי שתהיינה להן האפשרות לקזז את אותן הוצאות שכירות מההכנסות, שלרוב נמוכות יותר מהסכומים המתקבלים מדירתן.

נבהיר את הדברים: משפחה שבבעלותה דירת שלושה חדרים אותה היא משכירה ב-6,000 ₪ לחודש ומנגד משלמת כ-7,500 ₪ עבור הדירה המושכרת. העלות הנוספת שתהייה לה אחרי המיסוי בחלופה השלישית הינה 600 ₪ (לפי מסלול של 10%), בעוד מבחינה כלכלית בכלל ישנו הפסד.

יש פתרון פשוט: תיקון פקודת המס

הפתרון לכך פשוט ביותר: תיקון פקודת מס הכנסה ומתן אפשרות לתושבי ישראל שיש בבעלותם דירה אחת בלבד המושכרת למגורים, לקזז את דמי השכירות שמשולמים כנגד ההכנסות. במצב זה רשויות המס יגבו מס אמת באותם מקרים שההכנסות עולות על הוצאות השכירות.

בעזרת התיקון המוצע, רשויות המס יתפנו לגבות את המס מהשכירות מאותם משקיעים שבאמת רוכשים דירות למטרות השקעה ומרוויחים מכך כסף ויאפשרו למשפחות רבות לשפר את מגוריהן מבלי לחשוש שהן מעלימות מס.

אנו מקווים שוועדות משרד האוצר ומשרד השיכון יקחו את ההצעה הזו לתשומת ליבן,
אך עד אז נמשיך לעזור למשפחות ולמשפרי דיור לחסוך ככל האפשר בהוצאות המס.

ליצירת קשר עם משרד רואי חשבון גוזלן לוריא ושות’:

טלפון : 03-5603535

מייל: gozlan-luria@glcpa.co.il

אתר:  https://www.gozlan-luria.co.il/

בשיתוף ברק רום