בשיתוף ברק רום
מן המפורסמות היא כי פרויקט התחדשות עירונית מבוצע בבית משותף. פרויקטים רבים של תמ”א 38 מועלים חדשות לבקרים על ידי דיירים בבתים המשותפים, אולם נתקלים בסרבנות אחוז מסוים מן הרוב הדרוש עד כה, קרי עד חקיקת חוק הדייר הסרבן כדי להתחיל בפרויקט פנוי בינוי ראשית היה צורך ברוב של ארבע חמישיות מהדירות בבית המשותף, דהיינו 80% מבעלי הדירות בבית המשותף וארבע חמישיות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. כלומר ללא הרוב הדרוש לא ניתן היה כל כלל ועיקר בפרויקט פנוי בינוי תמ”א 38/2 .
מהו ההבדל בין “בניין” ל”מקבץ”?
החוק מבחין בין “בניין” ל”מקבץ“- כאשר מקבץ הוא בית משותף או מקבץ בתים משותפים שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש במתחם פנוי בנוי לפי תכנית מפורטת.
על פי החוק החדש כאשר רוב מסוים מבין בעלי הדירות מסכים לעסקה אך בעל דירה באותו המקבץ מסרב סירוב לא סביר לעסקה רשאי הרוב המיוחס להגיש תביעת נזיקין נגד “בעל הדירה המסרב “. הרוב המיוחס במקרה של בניין צומצם לשני שלישים, בעוד שהרוב המיוחס של מקבץ נותר על 80%.
תנאים עיקריים שעוגנו בחוק החדש הם: האחד 67% מדיירי הבניין בכל אחד מהבתים המשותפים הסכימו לעסקה. השני, 67% מן הרכוש המשותף בכל בניין צמוד לדירותיהם. בבניין שבו שש דירות ומעלה ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר מ- 30% מהדירות בבניין כדירה אחת בלבד.
לפנייה ישירה אל עו”ד דרורית מלינרסקי לחץ/י כאן
מה בדבר הכדאיות הכלכלית לעסקת תמ”א38/2 ?
מרבית מקרי סרבנות הדיירים מבוססים על כך שהעסקה אינה כדאית מן האספקט הכלכלי.
ובמה דברים אמורים?
חידוש החוק המהותי הוא הגדרת גורם מוסמך שקובע את הכדאיות הכלכלית של עסקת הפנוי בינוי. דהיינו, ימונה שמאי מקרקעין טרם הגשת תביעה בנזיקין בשל סרבנות הדייר כדי שיקבע האם העסקה כדאית.
כלומר, אם 51% לפחות מכלל דיירי כל אחד מהבתים המשותפים הסכימו לעסקה ובנוסף 51% מן הרכוש המשותף בכל בניין צמודים לדירותיהם אז ייפנו הדיירים אל יו”ר ועדת להתחדשות עירונית במקום מגוריהם וימונה שמאי לשם הערכת כדאיות העסקה.
חידוש נוסף בחוק באשר לדיירים המסרבים לעסקה קובע כי בית המשפט רשאי לקבוע כי הדיירים הללו אחראים בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות בשל הנזק אשר נגרם להם עקב אי בצוע העסקה. עם זאת רשאי בית המשפט לקבוע כי הדייר המסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות.
על כן, החוק מגדיר מה יחשב כסירוב סביר אשר בגינו לא תוטל על הדייר הסרבן אחריות בנזיקין: דהיינו אם עסקת פנוי בינוי אינה כדאית כלכלית כאשר לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש ובטוחות הולמות לבצוע העסקה בהתאם לתנאים שיקבע השמאי, וכן קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה, או שעסקינן באדם עם מוגבלות והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם מתאימים לצרכיו, אזי יחשב הדבר כסירוב סביר שאינו מזכה את דיירי הבניין התומכים בתמ”א בפיצויים.
הנה כי כן, מטרת החוק רובה ככולה היא מתן גושפנקא חוקית לשקיפות העסקה. זוהי ליבת החוק זאת מאחר שהקבלן מחויב בגלוי נאות ושקיפות מוחלטת בנתוני העסקה.
היזם מחויב לציין מי פועל מטעמו בביצוע העסקה, מי מקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן ומי שכרו תלוי בהתקיימותה של עסקת פנוי בינוי.
כל הגורמים הללו מחויבים להיות מצוינים על ידי היזם בעת פנייתו הראשונה לבעלי הדירות. כמו כן מחויב בעל דירה לדווח לבעלי הדירות האחרים על שינוי מהותי בתמורה שהוא צפוי לקבל.
לכך מצטרפת החובה של היזם למתן דיור חלופי לבעלי הנכסים מעל לגיל 75 ומעלה על ידי מתן שתי חלופות האחת דירות קטנות במקום הדירה הגדולה שהיה עליו לקבל, דירה קטנה בתוספת כסף מזומן או מעבר לדיור מוגן אם בעל הדירה הקשיש מעוניין בכך.
בנוסף להטבות מיסוי של פטורים לאזרחים הותיקים בעת מכירת הדירה אשר אושרו על ידי רשות המסים המתלוות לכך .
הנה כי כן, החוק החדש מטרתו אחת היא שקיפות ומתן מענה לאוכלוסיה הבוגרת אשר נתקלת בקושי לעזוב מקום מגורים במשך זמן הפרויקט והחודשים הנלווים לכך.
עו”ד דרורית מלינרסקי גורסת כי החוק החברתי הינו הלכה למעשה תיקון של העוולות אשר לוו את עסקאות התמ”א טרם חקיקתו. ובמה דברים אמורים? בכך שהוא מהווה אבן דרך להסדרת עסקאות התמ”א ומעניק תשובה הולמת לדיירים כיצד להתנהל מול דייר סרבן.
משמעות חיוב היזם בשקיפות לא תסולא בפז זאת מאחר שכאשר פרטי העסקה ידועים מבעוד מאד וכן מי אמור אם וכאשר להיות בא כוחו של היזם לפרויקט חיוב היזם יכול ותמנע מקרי סרבנות עתידיים זאת הואיל וכאשר עסקת הפנוי בינוי ברורה ובהירה לכלל הדיירים הסכמה לקיום הפרויקט יכול ותושג כאשר כל דייר יודע ויכול לשקול את פרטי הפרויקט לאישורם.
אי שקיפות אשר הייתה קיימת טרום חקיקת החוק גרמה לחוסר הבנה בסיסית של מה עתיד להתרחש, מהי התמורה בגין העסקה אשר תינתן לדיירים ומהי החלופה האלטרנטיבית לדיור בעת קיום הפרויקט. עתה גורסת עו”ד דרורית מלינרסקי משנחקק החוק, תקל הרגולציה על כל העוסקים במלאכה לטובת קיומם של פרויקטים פנוי בינוי עתידיים.
הכתבה באדיבות אתר עורכי דין lawguide.co.il.
בשיתוף ברק רום
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו