אז מה באמת קורה עם הנדל”ן בתל אביב?

בשיתוף ברק רום

מי קונה ומי מוכר?

בין הפרויקטים המדוברים ביותר בתל אביב בעת האחרונה נמצא פרויקט הדגל של גינדי. גינדי תל אביב מחירי דירות זה דבר שעשוי מאוד לעניין את מי שמחפש כעת דירה חדשה, אבל לא פחות חשוב לדעת מי בכלל קונה דירות היום ומי מוכר? ואנו לא מדברים רק על בעלי עניין וקבלנים אלא גם על הציבור הרחב, דהיינו זוגות צעירים, משפחות של משפרי דיור, משקיעים ואחרים.

אז ככה, על פי נתוני המכירות של דירות חדשות וישנות מתחילית 2018 ועד למחצית השנה ועל פי ניתוח סוגי הרוכשים והמוכרים עולה כי מרכיב הזוגות הצעירים עלה מאוד. יתכן שהדבר נובע מהתחושה כי המחירים לא צפויים לרדת בקרוב ויתכן שגם השפעת מחיר למשתכן קשורה לכך, אך אלה רק הסברים חלקיים. ברור כי לזוגות הצעירים נמאס לשבת על הגדר ופשוט להמתין, כפי שראינו בשנתיים שלוש האחרונות. לעומת הזוגות הצעירים, ניתן לראות פחות עסקאות שבהם מעורבים אלה המכונים “משפרי דיור”. אין להסיק מכך כי הם מחוץ למשחק אלא שהם פחות קונים ומוכרים ביחס לשנה הקודמת (הערכות מדברות על ירידה של 10 אחוזים).

התרחקו משמועות לא מבוססות

השוק פורח או נובל, מה אתם חושבים? בל נטעה – נקודה מרכזית שיש לשים עליה את האצבע היא זו: בשלושת החודשים הראשונים של 2018 רכש הציבור יותר מ-26 אלף דירות ברחבי הארץ, כך שברור שלא מדובר בהאטה במכירות. תל אביב, עם קשר או בלי קשר אל גינדי תל אביב מחירי דירות בהחלט משקפת גם את המגמה הזאת כך ששוק הנדל”ן ממש לא נמצא בקיפאון כפי שאי אלו כותרות מיהרו לבשר.

גם אלו שממהרים לבשר כי המשקיעים בורחים מהנדל”ן ומדברים על “נטישה” מגזימים בלשון המעטה. מתוך סך הפעילות, בשלושת החודשים הראשונים של 2018 מעריכים כי כ-5000 דירות מכרו המשקיעים. אך כאשר לוקחים בחשבון את מספר הדירות המקביל שהמשקיעים רכשו מגיעים למכירה נטו של כ-1000 או 1500 דירות.

לשמחתכם או לצערכם, לא נדבר כאן על כדאיות או מחירים. זה לא המקום לגלות לגבי גינדי תל אביב מחירי דירות אלא לספר מה באמת קורה בשטח. ומה שקורה בשטח זה שבתל אביב ובכל אזור המרכז הפעילות רוחשת. הקבלנים עימם שוחחנו ממש לא מודאגים ולאחר ירידות קלות במכירות שנרשמו במהלך 2017 בוצעו התאמות מבחינת היצע וביקוש והמכירות הגיבו בהתאם.

לסיכום, אם אתם מביעים עניין ברכישת נכס בתל אביב, למגורים או לשקעה, פשוט פנו לקבלת הצעת מחיר מהמוכרים - קבלנים, יזמים או אחרים. מאחורי כל הטענות על “קריסה” או על “קיפאון”, על דהירת מחירים או על ירידה, מתברר כי עולם כמנהגו נוהג. אנשים ממשיכים לקנות דירות, גם בתל אביב וגם בכל אזור המרכז. יש כאלה שמוצאים את נקודת הזמן הזאת אידילית למכירה ויש כאלה שקונים. ההערכה שלנו - גם בהמשך השנה וגם בשנה הבאה לא צפויים שינויים מרחיקי לכת והגיע הזמן שלא להתרגש משמועות לא מבוססות.

בשיתוף ברק רום