מדיניות משרד האוצר הובילה לשפל בהתחלות הבנייה בשוק הדיור

השפל הנוכחי בהתחלות הבנייה, של כמעט עשור, הוא המסמר האחרון בארון האמונה שתוכניתמחיר למשתכןתפתור משהו בשוק הדיור.

קצב הגידול של משקי הבית הוא 2.1%, כלומר כ־53 אלף משקי בית נוספים בכל שנה למדינת ישראל. כדי שיהיה להם היכן לגור צריך לבנות יותר מ־13 אלף דירות ברבעון. בניגוד למוצר רגיל, שבו כשהמחיר עולה הביקוש יורד, במקרה הדיור בארץ במקרים רבים מדובר כמעט בביקוש קשיח. אם המחיר עולה הביקוש של משק הבית לא לגור ברחוב לא משתנה מהותית. גם אם משק הבית לא ירכוש את הדירה, בשוק חופשי משקיע ירכוש וישכיר לו אותה.

כל הדיבורים על משקיעים חמדנים, ספקולנטים ובועה, יכולים להיות רלוונטיים רק אחרי שלכל משקי הבית יש דירות לגור בהן. אבל כל עוד הפער בין כמות משקי הבית וכמות הדירות מתרחב מחירי הדירות רק יעלו.

משרד האוצר בעצמו קבע יעד של בניית 60 אלף דירות חדשות בשנה כדי לכסות על הפערים משנים עברו. אך הצהרות ויעדים לחוד וביצוע לחוד. בינתיים המדיניות של משרד האוצר הביאה לירידה בהתחלות הבנייה לשפל של כ־9,000 דירות ברבעון וסיום הירידות לא נראה באופק.

משרד האוצר קבע יעד של 60 אלף התחלות בנייה. השר כחלון // צילום: דודו גרינשפן

תופעה דומה ראינו בשיא כהונתו של לפיד כשר אוצר כשקרא באפריל 2014 לצעירים לא לקנות דירות כי הוא צופה שהמחירים יירדו ובכך הקפיא את שוק הדיור. כשלפיד הלך השוק התאושש. הזינוק הגדול בהתחלות הבנייה התרחש בתקופה שבין פיטורי לפיד בדצמבר 2014 לכניסתו של כחלון למשרד האוצר במאי 2015. לקח לשוק להבין קצת יותר משנה לאן באמת הוא חותר ומאז הרבעון השלישי של 2016 נרשמה צניחה חופשית של כ־40% בהתחלות הבנייה.

הקבלנים לא בונים כי אין קונים. אין קונים כי אלו מחכים שעננת אי הבהירות תתפזר. כלומר, גם ההיצע וגם הביקוש לדירות ירדו באופן זמני. מחיר, כידוע, נקבע במפגש בין היצע וביקוש. אם היה מדובר בירידה אמיתית בביקוש ללא שינוי בהיצע היינו מצפים באמת לירידת מחירים. הגידול המתמיד במשקי הבית לא מאפשר ירידה מהותית בביקוש, וכפי שזה נראה גם ההיצע וגם הביקוש ירדו כרגע באופן זמני. הבעיה היא שהביקוש יכול לזנק בבת אחת כי להחליט לרכוש דירה זה עניין של רגע. לבנות דירה לוקח לפחות שלוש שנים, ולכן כשכחלון ילך הביקוש יתפרץ ויפגוש מעט מאוד היצע. עליית מחירים גדולה נוספת מחכה מעבר לפינה.

העדכונים הכי חמים ישירות לנייד: בואו לעקוב אחרינו גם בערוץ הטלגרם החדש שלנו!