בשיתוף ברק רום
לקיחת יועץ משכנתאות מקצועי ובעל נסיון יכול למנוע תסבוכות מיותרות שהלווים עלולים להיקלע אליהם בבואם לקבל משכנתא מהבנק. במאמר זה אכתוב על מספר נקודות קריטיות והתנהלות מושכלת מול הבנק שיכולה לחסוך לכם כסף רב ותסבוכת משפטית מיותרת.
רכישת דירה ולקיחת משכנתא מהבנק הינה תהליך מורכב. משלב ההגעה לבנק בפעם הראשונה ועד
החתימה על המשכנתא בשלב הסופי יש איזשהו פרק זמן בו תצטרכו להתנהל מול הבנק ולהמציא
לו המסמכים הדרושים על מנת שיוכל לדון בבקשה שלכם לקבלת משכנתא. במאמר זה כאמור,
אדבר על מספר נקודות חשובות שלא מעט לווים לא שמים לב אליהם, מה שעלול לעלות להם ביוקר הן מבחינה כספית והן מבחינה משפטית.
הגשת מסמכים לבנק– על מנת שהבנק ידון בבקשתכם תצטרכו להגיש לו מסמכים רלוונטיים,
המעידים בין השאר על הכנסותיכם והתנהלות חשבון הבנק שלכם. המסמכים שונים בין שכיר,עצמאי (ע. מורשה) ובעל שליטה בחברה.
הכנסות: יש לוודא שיש הלימה בין רמת ההכנסות שלכם (נטו) המופיעה בתלוש השכר או בשומת המס שלכם לבין החזר המשכנתא החודשי אותו אתם מתכננים לשלם. ברוב המקרים הבנק יאשר יחס החזר שלא יהיה גבוה משליש מההכנסה הפנויה נטו. כך שאם אתם רוצים להגדיל את הסיכוי שבקשת המשכנתא תאושר, אין טעם לבקש משכנתא שההחזר החודשי בגינה יהיה גבוה מיחס זה.
דפי חשבון בנק (התנהלות עו”ש): יש לוודא שדפי הבנק בשלושת החודשים האחרונים משקפים התנהלות חשבון תקינה. למשל, יש להקפיד שלא תהיה חריגה ממסגרת העו”ש שהבנק אישר לכם. הרבה לקוחות מקלים ראש בעניין זה, אך הבנק רואה בזה התנהלות כספית בלתי אחראית שאולי יכולה ללמד על הבאות. כך גם לגבי פיגור בהחזר הלוואה שנלקחה. כאשר הלקוח לא משלם החזר הלוואה בזמן, תופיע המילה “פיגור”. הבנק למשכנתאות לא ישמח לראות זאת. שיק שחוזר, ומופיע בדפי העו”ש לא יהיה לטובת הלווה, בלשון המעטה.
לסיכום, עליכם להקפיד שדפי החשבון יהיו תקינים לפחות בשלושת החודשים האחרונים.
הגדלת הון העצמי– הון עצמי זהו גובה הסכום אותו הלקוח צריך להביא מהבית, על מנת שהבנק יאשר לו את המשכנתא. גובה ההון העצמי המינימלי הנדרש מהלווים הינו 25%. אך ככל שההון העצמי יהיה גבוה יותר ואחוז המימון יהיה נמוך יותר, כך תנאי המשכנתא שהלווה יוכל לקבל יהיו טובים יותר. ישנם כל מיני מקורות של השלמת הון עצמי, כמו למשל הלוואה על חשבון קרנות השתלמות. בקיצור, תעשו עד כמה שאפשר להגדיל את ההון העצמי שברשותכם. החיסכון כתוצאה מקיטון הריביות יכול להגיע לעשרות עד מאות אלפי שקלים!
קבלת אישור עקרוני– זהו אישור להלוואת המשכנתא שהבנק נותן ללווה אחרי שבדק את איכותו מבחינה אשראית, שהוא תקין ויכול לעמוד בתנאי ההלוואה. שימו לב! מבחינה אשראית, אך לא את הנכס מבחינה משפטית. כלומר, זהו אישור בו, לכאורה, הבנק מאשר לכם את ההלוואה. לא מומלץ לחתום על עסקה לרכישת דירה לפני שקיבלתם אישור עקרוני. הניסיון מלמד שלא מעט רוכשים קיבלו סירוב לבקשת המשכנתא מהבנק, לאחר שכבר חתמו על חוזה הרכישה. הם נוכחו לראות שהבנק איננו מאשר את העסקה מסיבות כאלה או אחרות ונכנסו לתסבוכת משפטית וכספית!
לכן, מומלץ לפני שנכנסים לעסקת מכר, לפנות לשני בנקים (לפחות) על מנת לקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא. הסיבה שכתבתי שמומלץ לפנות ליותר מבנק אחד היא: שהבנק יכול לבטל בכל רגע נתון את האישור העקרוני, אף לאחר שכבר נתן אותו ללקוח. לכן, על מנת להקטין את ההסתברות לסירוב, כדאי להגיש בקשה למספר בנקים. מומלץ לפנות לבנק לקבל אישור עקרוני לפני חתימה על הסכם הרכישה.
אנו בחברת קפיטל פקטור משכנתאות יודעים כיצד ואיך להגיש את הבקשה על מנת לקבל אישור עקרוני למשכנתא.
מכרז בין הבנקים– המטרה שלכם בתור לווים לשלם כמה שפחות ריבית לאורך חיי ההלוואה.
משכנתא טובה נמדדת בשני פרמטרים: תמהיל המשכנתא וריביות. על מנת להגיע לתנאי משכנתא מה שיותר משתלמים מומלץ ל”תחר” בין שלושה לארבעה בנקים. רבים נוטים לחשוב שאת המשכנתא הטובה ביותר הם יקבלו בבנק בו יש להם חשבון. ובכן זוהי חשיבה מוטעית מיסודה. צריך לבדוק היטב ולהשוות את התנאים. משכנתא טובה עשויה לחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים.
שמאות מקדמית– זו שמאות שנעשית לפני חתימה על חוזה הרכישה. הבנק המלווה לא ייתן משכנתא לפני שיבוא שמאי מטעמו ויעריך את שווי הנכס. רוב הלווים מבצעים שמאות רגילה, שהיא שמאות לאחר חתימת חוזה. שמאות מקדמית הינה מעט יותר יקרה אך היא צפויה לחסוך לכם כסף רב, עוגמת נפש ותסבוכות משפטיות. רוב רוכשי הדירות אינם בקיאים בעובדות ולא יודעים כמה זה חשוב לבצע שמאות מקדמית. נמנה פה את הסיבות העיקריות בגינן מומלץ לעשות שמאות מקדמית:
א.שווי נכס
לרוכשי דירות מהשורה אין תמיד היכולת לדעת כמה באמת שווה הנכס אותו רוצים לרכוש. הניסיון מלמד על רוכשים ששילמו על הנכס מחיר גבוה מערכו האמיתי. כאשר בא שמאי להעריך את הנכס, הוא מתחשב בפרמטרים שרוכשים מן השורה לא תמיד ישימו לב אליהם. הערכת שווי הנכס על ידי שמאי לפני החתימה על החוזה, תיתן לכם אינדיקציה לגבי שוויו האמיתי של הנכס הנרכש. שמאות כזו עשויה לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים!
ב.הון עצמי נמוך
הבנקים נותנים משכנתא עד 75% משווי הנכס. אך משוויו לפי הערכת שמאי ולא ביחס למחירו בחוזה! רוכשים בעלי הון עצמי מינימלי של 25%, עלולים למצוא עצמם בבעיה אם השמאי יעריך את שווי הנכס פחות ממחיר הרכישה שלו. שכן, במקרה זה הם יצטרכו לגייס הון עצמי נוסף (ממקורות שאין להם) ולא בטוח כלל שיוכלו להשלים את העסקה. אי עמידה בהסכם תגרור סנקציה משפטית שלרוב נלווה אליה קנס כספי גבוה מאוד, המופיע בדרך כלל בחוזה הרכישה.
ג.מושעא
זה מצב בו הדירה הנקנית לא משויכת לתת חלקה. במילים פשוטות דירה במושעא, היא דירה בבניין בו כולם בעלים בנכס, ללא שיוך ספציפי. דירה במושעא, אמורה להיות זולה יותר. בנוסף, הבנק למשכנתאות עלול לא לאשר את העסקה. לרוכש מן השורה, ברוב המקרים, אין יכולת לזהות נכס שרשום במושעא. הזמנת שמאי בשמאות מקדמית, תחסוך לכם צרות מיותרות. מומלץ לבצע שמאות מקדמית עם הבנק שייתן את המשכנתא.
ד.חריגות בנייה
זו בנייה בנכס שנעשתה ללא היתרי בנייה. לא מומלץ לרכוש בית בו ישנם חריגות בניה. גם בנק למשכנתאות עשוי להערים קשיים בנתינת משכנתא לנכס עם חריגות בנייה. לאדם מן היישוב יהיה קשה לזהות חריגות בנייה בייחוד אם הן לא מהותיות. שמאי מקרקעין משווה את “התסריט” למבנה הפיסי ויודע לזהות אף קלה שבחריגות. שווי נכס כזה לפי הערכת שמאי עשוי להיות לרוב נמוך יותר. סיבה זו הינה מספיק טובה על מנת לבצע שמאות מקדמית בנכס אותו רוצים לרכוש.
ה.בניין ללא מעלית
בייחוד דירה בקומה אחרונה בבניין ללא מעלית. שוויה של דירה כזו עשוי להיות נמוך משמעותית מדירה זהה בקומה נמוכה באותו בניין. תמחור נמוך של מחיר הדירה עשוי לפגוע בבקשתכם לקבל את מלוא סכום המשכנתא שרציתם. שכן, הסכום נגזר משווי הנכס לפי הערכת שמאי ולא משווי החוזה.
אנו בחברת קפיטל פקטור יודעים ללוות את הלקוח לאורך כל התהליך בצורה נבונה ומקצועית מול המערכות הבנקאיות עד להשגת המשכנתא המשתלמת ביותר. ליווי התהליך באמצעותנו יחסוך לכם עשרות עד מאות אלפי שקלים וכן יחסוך סיבוכים מיותרים. אנו מלווים את לקוחותינו בבטחה עד קבלת המשכנתא.
הכותב הוא שלמה גוטלר מנכ”ל קפיטל פקטור משכנתאות ומרצה בכיר באקדמיה ולשעבר בבנקים.
בשיתוף ברק רום
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו