אל תאמינו למדדים - מחירי הדיור יורדים

שינוי שיטת המדידה של שינויי המחירים בדיור הוא אחד הדברים המתבקשים מאליהם. פרסום מדדי המחירים בשנים האחרונות הפכו להיות מגוחכים במיוחד, בעיקר על רקע הסתירות בנתונים בין הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לבין השמאי הממשלתי וגופים נוספים, אבל בעיקר הנתונים לא תאמו את התחושות מי שפעיל בשוק.

זה התחיל ממישמש של נתונים של דירות יד שנייה ודירות חדשות, והמשיך בנתונים מדגמיים מדי שלא כללו מידע על כל היישובים. וכמובן - הבעייתיות הגדולה ביותר של הממוצע הכלל־ארצי, שלא בהכרח שיקף את המציאות של שום משקיע או פעיל בשוק באופן ספציפי.

השיטה החדשה משפרת משתנים רבים במודל, בעיקר בשקלול מידע רב יותר על כל היישובים, וכן ביצירת מודלים על פי שישה מחוזות שונים ובהפרדה לדירות חדשות ולדירות יד שנייה.

מובן שלממוצע המחירים בין דירות חדשות לדירות יד שנייה אין משמעות גדולה והוא תורם לבלבול בציבור. מלבד הטיות אחרות, במקרים רבים רוכשי הדירות החדשות קונים אותן שנתיים־שלוש מראש ומשלמים את מרבית הסכום בשנה הראשונה אחרי הרכישה. בדרך זו הם למעשה מממנים את מחיר הדירה, ולמעשה משלמים יותר כסף.

הם גם מתחייבים על תשלומים נוספים שרוכש דירה יד שנייה לא משלם ומוסיפים כ־5% על מחיר הדירה בשיפורים ובתוספות לקבלן - אשר אינם באים לידי ביטוי במחיר הרשמי של הדירה.

משתנה נוסף שגם כעת לא יובא בחשבון הוא רמת הסחירות. בשנת 2017 בוצעו הרבה פחות עסקאות מאשר בשנה הקודמת.

לעובדה זו יש משמעות גם לגבי מחירי הדירות, מכיוון שאלה שמכרו דירות בכל זאת היו אלה שקיבלו את המחירים הגבוהים שביקשו, והדירות הרבות שנעדרו מהשוק היו של מוכרי דירות שביטלו את המכירה, או דחו אותה, בשל העובדה שהמחירים בשוק ירדו.

וכך הירידה לא באה לידי ביטוי בממוצע המחירים, אך היא באה לידי ביטוי בירידה במספר העסקאות. במילים אחרות, היתה מגמה בשוק שלא באה לידי ביטוי במודלים הקיימים, וכנראה גם לא במדד החדש.

כל הבעייתיות הזו נכונה למחירי דירות למכירה. במעקב אחר מחירי הדירות להשכרה יש בעיות נוספות, בעיקר בעניין מהימנות המידע על מחירי ההשכרה בפועל.