בשיתוף ברק רום
345 אלף ₪ ליחידת קרקע שאינה זמינה עדיין לבנייה, קרקע באזור זמינה לבנייה שווה כ – 1 מליון ₪!!!
קרקע לפני הפשרה שאושרה בתכנית - ועדיין אינה זמינה לבנייה בשלב זה
רבים נוטים לחשוב בטעות שקרקע מופשרת הופכת זמינה לבנייה מיידית וזו טעות, אם זה היה ככה אז לא היינו מרוויחים כסף. מספר לנו משה ורסנו שהוא ואשתו ענת, שרכשו יחידת קרקע בתכנית העומדת להיות מופשרת במערב חולון: “לאחר בדיקות מעמיקות הפכנו להיות “מומחים” והבנו שקרקע מאושרת לפני הפשרה רק אז מתחילה את התהליך האמתי של עליית השווי והפיכתה זמינה לבנייה לאחר כמספר שנים. אם אנחנו קונים קרקע זמינה לבנייה, איבדנו את כל הרווח מלפני ההפשרה הקרבה (שזה הטיימינג הנכון) ועד שתהיה זמינה לבנייה בעתיד. המטרה שלנו להרוויח את פערי השווי של כמאות אלפי שקלים, לא לקנות דירה. כי אי אפשר להרוויח כאלה סכומים מנדל”ן קלאסי. זו עסקת השקעה שכעושים אותה נכון מרוויחים הרבה כסף. אנחנו מרוויחים את כל עליית השווי עד שהיא הופכת זמינה לבנייה כמה שנים לאחר מכן. מה אנחנו קונים היום בסביבות של כ – 345 אלף ש”ח ליחידת קרקע בטאבו בתכנית, קרקע באזור זמינה לבנייה שווה כ – 1 מליון ש”ח רק עבור מרכיב הקרקע.”
לקבלת מידע נוסף אודות הפרוייקט >>>
איך להרוויח נכון מעליית שווי – טיימינג מדויק לרכוש קרקע
קרקע מאושרת לקראת הפשרה ושאינה זמינה עדיין לבנייה או קרקע חקלאית ללא תכנית שגם היא אינה זמינה לבנייה. ההבדלים בין 2 הסוגים הם עצומים, מסביר מרקו רוזליו ממספרת “פיקאסו” בלפור בת ים: “חקרנו את הנושא לעומק. מסתבר שקרקע חקלאית בלי תכנית ושאינה זמינה לבנייה, לעומת שאושרה סופית ולפני הפשרה, וגם היא עדיין לא זמינה לבניה, שתיהן מוגדרות כאינן זמינות לבנייה. אבל ההבדל עשרות שנים של וועדות תכנון שעל קרקע שאושרה סופית, אישרו סופית לבנות עליה והיא בהמתנה להפשרה הקריבה, ואז אנחנו מנצלים את פערי השווי לעומת חקלאית ללא שום תכנית ולא בטוח שייבנו עלייה, גם לא בעתיד“.
אח מביא אח, חבר מביא חבר:
איציק רוזליו מסביר: “אני רוצה לישון בשקט ובביטחון כשאני רוכש קרקע. רק קרקע מאושרת לפני הפשרה. עשיתי כזאת השקעה לפני 4 שנים בפארק הים בבת ים כשעוד הכל היה חול אבל אז היא אושרה והייתה לפני הפשרה, בדיוק כמו בשכונה במערב חולון כיום. היום, פארק הים כבר עם היתרי בנייה ומתחילים לבנות עליה, והרווחתי מאות אלפי שקלים מההפשרה עד שהפכה הקרקע בבת ים עם היתרי בנייה. לכן, עסקה כזאת, צריכה להיות עם גוף שיווקי אמין ורציני שאפשר לסמוך עליו ובטיימינג הנכון - אושרה סופית ולפני ההפשרה. יש לנו משרד עו”ד אחד עם ניסיון של שנים בתחום שמייצג את כל אלה שקנו. וחב’ השיווק פיק”א נדל”ן בראשה עומד עורך דין בכיר. החברה מלווה אותנו עד טבלת ההקצאות שזה השלב הכי דרמטי בקרקע לקראת היתרי הבנייה בעתיד. כשהבנו שיש “אבא ואמא” – קנינו 2 יחידות קרקע במתחם יחד עם אחינו ברק רוזליו והכנסתי גם הרבה חברים אחרים גם את משה וענת ורסנו שקנו גם הם יחידה במתחם”.
לקבלת מידע נוסף אודות הפרוייקט >>>
כמה שכונות בצמידות לת”א עומדות להפשרה בימים הקרובים שאינן זמניות עדיין לבנייה בשלב זה? רק אחת!!!
עו”ד משה לוי, מבעלי חב’ פיק”א השקעות נדל”ן, עו”ד עם ניסיון רב בעולם המשפט, מי שייצג בפרשיות משפטיות מפורסמות בישראל ביניהן פרשת “תינוק המריבה” אומר:
“רכישת קרקע בתכנית שאושרה זה אירוע נדיר, מכיוון שהקרקע אינה זמינה עדיין לבנייה בשלב זה (שזו בעצם הפואנטה של ההשקעה), נעשית עם “שסתומי ביטחון” להגן על המשקיע. מדובר בכללים מאוד מחמירים המחייבים להציג לרוכש “תקן 22″, שמאות מחמירה מאוד, בה שמאי המתמחה בהליכי תכנון, מוציא חו”ד שמאית המתארת את ההשקעה. קובעת שווי נוכחי ועתידי לקרקע כשהיא זמינה לבנייה בעתיד, את המצב התכנוני נכון להיום וההליכים הצפויים בעתיד. בנוסף, ביצוע הרכישה יכול להיעשות רק 7 ימים לאחר שהוצגה למשקיע חו”ד השמאית הנ”ל”.
המשפחות העשירות בישראל התעשרו כשקנו רגע לפני ההפשרה ולא אחריה
מאיר כהן, איש מחשבים שרכש קרקע במתחם מסביר:“זה לא סוד שהמשפחות העשירות בישראל התעשרו מהפשרת קרקעות. אבל מסתבר שצריך לדעת מתי להיכנס בזמן ולהרוויח מאות אלפי שקלים יותר בלי לקחת סיכון. זה קורה בגלל אפקט נדיר שקורה מרגע שקרקע אושרה סופית ולפני הפשרה ועד שתהיה זמינה לבנייה לאחר כמספר שנים. מכפילי הרווח בפרק הזמן הזה (מההפשרה ועד שהופכת זמינה לבנייה) לא משתווים למסלולי השקעה דומים”.
איך נעשית רכישת קרקע כזאת בפועל? “באמצעות כמה משקיעים שלא היו יכולים להיכנס לבדם לעסקה אחת גדולה ובפועל רוכשים בכמה מאות אלפי שקלים בודדים יחידת קרקע על שמם בטאבו שכל אחד מהם חלק מתוך העסקה הגדולה כלומר, חבר מביא חבר וחב’ שיווק אמינה כמו פיק”א השקעות”. הוא מסביר: מי שקנה קרקע לפני כ-10 שנים בשכונות החדשות של ת”א לפני שהפכו זמינות לבנייה, עשה את “עסקת חייו” אותה העסקה במערב חולון היום.
לקבלת מידע נוסף אודות הפרוייקט >>>
מדובר בתכנית גרנדיוזית של עיריית חולון, שלאחר 19 שנים של ועדות והתנגדויות, אושרה ולפני הפשרה ומתן תוקף. התכנית משתרעת על 4070 דונם וכוללת בנייה של כ-13,700 יחידות דיור בבניינים שונים ונועדה להפוך את אזור מערב חולון (עיר הילדים) למרכז מטרופוליני מפותח, פארק עצום בשטח של כ-1,200 דונם “הריאה הירוקה” של אזור ת”א רבתי. רוב השטחים במתחם מיועדים למגורים ובמרכזם אזורים מסחריים עצומים שיהפכו למרכז עבור כלל התושבים של חולון וסביבתה.
בשיתוף ברק רום
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו