בשיתוף ברק רום
איתן גינצבורג 5.12.17
כמו בכל תחום בו יש היצע וביקוש, ברגע שישנה דרישה קשיחה לקרקע באותו האזור ואין בנמצא שטחים נוספים לבנייה, השווי שלה מאמיר בצורה דרמטית, אפקט כזה של קפיצה דרמטית כל כך בשווי הקרקע קורה בטיימינג מאוד ספציפי – ברגע שהיא נכנסת לשלב הפרקטי שלה, כלומר שהיא חלק מתוכנית שאושרה לשינוי הייעוד שלה לבנייה והיא לפני הפשרה.
איך להרוויח נכון מעליית שווי בקרקע – קרקע מאושרת לפני הפשרה
תכנית מערב חולון העומדת להיות מופשרת בקרוב לדברי העירייה, הקונץ או הטריק מסתבר, הוא למנף השקעות ברכישת קרקע זמן קצר לפני שהיא מופשרת לאחר שכבר אושרה, ועד שהיא תהפוך זמינה לבנייה בשנים הקרובות.
מדובר בניצול אפקט נדיר של הפשרת קרקע, ובכך מרוויח המשקיע הקטן היכול להיכנס לעסקת רכישת קרקע כזאת בתנאים מאוד מסויימים ועם כמה מאות אלפי שקלים בודדים ולהרוויח את פערי השווי מההפשרה הקריבה ועד שהקרקע תהיה זמינה לבנייה בשנים הקרובות.
עו"ד לוי: “אם מבצעים השקעה כזאת בצורה נכונה וחכמה, על בסיס פרמטרים מאוד קפדניים המוסדרים כיום גם בחוק בצורה מסודרת, בד"כ ניתן להרוויח את עליית שווי הקרקע, מההפשרה הקריבה עד שהיא הופכת זמינה לבנייה לאחר כמס' שנים בדיוק כפי שקורה בכל אזור ביקוש מקסימלי. לדוגמה, הקרקע הזאת במערב חולון שאושרה ולפני הפשרה, באותו הסטטוס היו כל השכונות החדשות שניבנו בשנים האחרונות באיזור עם תל אביב. למשל המשולש הדרומי בגבעת שמואל, או פרס נובל בראשל"צ כשהכל היה חולות אבל התכניות אושרו והיו לפני ההפשרה, או מהשנים האחרונות, שכונת פארק הים בבת ים הנבנית בימים אלה. מי שרכש אז את הקרקע אז כשהתכניות הללו אושרו, ורכש אותן לפני ההפשרה הפורמלית הרוויח את עליית השווי מההפשרה ועד שהקרקע הפכה להיות זמינה לבנייה מספר שנים לאחר מכן. לא מדובר בעסקת נדלן קלאסית אלא בעסקת השקעה בנדל”ן שהמשקיע הוא הבעלים בטאבו. הייחוד הוא, שנדיר מאוד למצוא קרקעות כאלה (מאושרות לפני הפשרה) באזורי הביקוש”.
מה הסיכונים שיש לי כמשקיע? לרכוש קרקע כזאת כשאני הבעלים על הקרקע בטאבו?
מסתבר שלתכנית מאושרת לפני מתן תוקף יש “כביכול סיכון” כלפי הרוכשים. ה”סיכון”(במירכאות) – הוא רק הוא “כביכול סיכון”. הכוונה היא שלא כולם יספיקו להרוויח את עליית השווי המקסימלית של הקרקע אם לא ירכשו את הקרקע בטיימינג הנכון כלומר לפני ההפשרה שלדברי העירייה עומדת להיות בקרוב. כי עפ"י החוק במדינת ישראל, מי שרוכש קרקע יום לאחר ההפשרה ישלם את ההשבחה לעירייה המוערכת בכמאות אלפי שקלים באופן מידי. לעומת אלה שרכשו את הקרקע עד יום לפני ההפשרה (מתן תוקף) הם ידחו את תשלום ההשבחה רק ליום קבלת היתרי הבנייה בעוד כמה שנים במתחם או ביום המכירה לאחר ההפשרה ולהטיל את תשלום ההשבחה על הרוכש במקומם אם יבחרו למכור את הקרקע בהמשך”.
לדברי עו"ד לוי: “מדובר בסכום השקעה של כמה מאות אלפי שקלים, ואצל רוב האנשים הון עצמי כזה נמוך מצוי במסלולי ההשקעה הסולידיים בפק”מ עם ריבית אפס. מי שמחפש לקנות דירה, או קרקע זמינה לבנייה מפספס את הבנת הפואנטה של העסקה בגלל האירוע הדרמטי שמתחולל בימים אלה במתחם. הרעיון הוא שעם הון עצמי מאוד נמוך, ניתן לנצל את פערי השווי של הקרקע בין ההפשרה הקריבה (לדברי העירייה) ועד שהקרקע במתחם תהיה זמינה לבנייה בעוד כמספר שנים וכל זאת עם סכום מאוד קטן להשקעה”
מתחם מערב חולון העומד להפשרה בימים אלה עפ”י העירייה, כולל כ – 13,700 יח' דיור זאת עפ"י התכנית שאושרה. לדברי עו"ד לוי "הזכות הנרכשת כיום בטאבו בבעלות המשקיע (עפ”י תקן 22 המחמיר), יכולה להיתרגם בעתיד ליחידת מסחר (למשל להשכיר אותה בעתיד לרשתות הגדולות) או משרד או דירה או שווה ערך אליהן ובכך גם להרוויח את פערי שווי הקרקע מהרכישה כיום ושבעוד כמספר שנים תהפוך זמינה לבנייה, ובעתיד גם את הזכות לקבלת נכס (מדובר בזכויות בנייה כאמור) – כלומר למשקיע יהיה נכס במתחם כ”כ יקר לאחר שישלם כמובן את עלויות הבנייה בהמשך ובמידה וייבחר שלא להמשיך לבנייה יוכל למכור את יחידת הקרקע כזמינה לבנייה כשהוא הרוויח את עליית השווי".
בשיתוף ברק רום
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו