בשיתוף ברק רום
מאת: חן לנסברג 4/12/17
לרכוש “כרטיס הגרלה עם תוצאה ידועה מראש” – קרקע בתכנית שאושרה לפני הפשרה
לכאורה, מדובר בחלום של כולנו. לרכוש קרקע לפני הפשרה, זמן קצר לפני ההפשרה, ולדעת שהיא כזאת, באמצעות מידע מוקדם (זה כמו לדעת את מספרי הגרלת הלוטו לפני תוצאות ההגרלה).
לאחר ההפשרה, המתינו בעלי ההון מספר שנים מועט עד שהפכה זמינה לבנייה, ואז או שהם מכרו אותה ברווח גדול, או שהמשיכו לשלב הבנייה. בדרך הזאת, הם הרוויחו גם את עליית השווי על הקרקע עד למקסימום השווי שלה וגם השיגו לאחר מכן נכס.
הכל מדובר בלכאורה, מכיוון שכדי להשיג “חלום” כזה (לדעת את תוצאות הלוטו לפני ההגרלה), נדרשו מס’ פרמטרים שהאזרח הפשוט קשה לו למצוא עסקאות כאלה באזור ביקוש כמו ת”א רבתי. בינתיים בעלי ההון עם הון עצמי של מליוני שקלים עורכי דין ואנשי מקצוע הם איתרו עבורם את הקרקעות בסטטוס הנחשק (לפני ההפשרה) רגע לפני הזינוק בעליית השווי שלהן.
בעשור האחרון צצו משקיעי נדלן קטנים שפעלו באותה השיטה – קרקע מאושרת
המשקיעים החדשים כבר לא משתייכים בהכרח למשפחות העשירות והמוכרות, אלא הם החברים שאתם פוגשים במכולת, במספרה או ההורים מבית הספר של ילדיכם.
רובם העדיפו לא להתראיין ולהיחשף בכתבה ויש לכך סיבה שתוסבר בהמשך. אלה שכן הצלחנו לראיין, ראו בכך שליחות שמטרתה לעזור לאנשים בעלי יכולת כלכלית מוגבלת כמו שלהם.
לפני 10 שנים קרקע להשקעה בפרס נובל בראשל”צ או פארק הים בבת ים שעלתה כמה מאות אלפי שקלים
איציק ודולי תייר מראשל”צ, רכשו קרקע להשקעה לפני כעשור בשכונת פרס נובל בראשון לציון. אז הם לא הבינו לעומק מה קנו ובאיזה שלב דרמטי הם רכשו את הקרקע (מאושרת לפני הפשרה).
"את הקרקע בשכונת פרס נובל רכשנו כזוג צעיר” מסביר איציק: “אני עבדתי קבלן ביצוע של עבודות גמר מיוחדות, ללא ידע בהשקעות נדל"ן. לעומת זאת, אשתי דולי, מתמחה בתחום הפיננסיים, שמעה שהקרקע בפרס נובל אושרה ועומדת להיות מופשרת. החלטנו לקנות 2 יחידות קרקע בהשקעה של כמאות אלפי שקלים בודדים. כשהקרקע הפכה להיות זמינה לבנייה, ערכה הוערך במאות אלפי שקלים יותר"
המשקיעים הקטנים מעדיפים לספר למשפחה ולחברים כי הם לא תמיד יודעים להסביר את ההשקעה – אחד סומך על השני
איציק רוזליו בעל מספרת פיקאסו ברחוב בלפור בבת ים ואורלי קלדטה גם היא מבת ים, היו במצב כלכלי דומה, הון עצמי של כמה מאות אלפי שקלים בודדים.
איציק רוזליו מספר: "רכשתי את הקרקע בפארק הים בבת ים דרך חבר שהמליץ בשנת 2014 לפני שהייתה זמינה לבנייה, והכל היה חול, אבל בתכנית שאושרה כבר. כשהקרקע הפכה זמינה לבנייה הרווחתי סכומים שאפילו בדמיון לא האמנתי שאצליח להרוויח בטח בעבודה קשה”.
אורלי קלדטה, חשבת שכר בכלל ביטוח, משתפת: “לבעלי ולי אין באמת קשרים או ידע לבצע השקעות בניירות ערך, להיכנס ולצאת מתי שצריך בבורסה, אבל בכל זאת רצינו לייצר רווח שהוא יותר מפק”ם, בלי לקחת סיכון מיותר ולהמר”.
היא מספרת: “בתחילת שנת 2010, רכשנו בכמה מאות אלפי שקלים יחידת קרקע להשקעה גם בפארק הים בבת ים, בתכנית שהייתה אז רק חולות ואושרה. היום הקרקע זמינה לבנייה והרווחנו מאות אלפי שקלים על ההשקעה ובזמן קצר יחסית. הכל בגלל שנכנסנו בזמן ואין מצב בעולם שעם סכום עצמי כל כך קטן, יכולנו להרוויח סכומים כאלה בהשקעות אחרות, בימים אלה אנחנו ממשיכים לבנייה”
מסתבר שקיימת שיטה מאוד מדויקת איך להרוויח מעליית שווי הקרקע שהייתה כאמור שמורה עד היום לבעלי הון עם מיליוני שקלים.
הנוסחה היא פשוטה, אבל מאוד נדירה, לרכוש קרקע פרטית בתכנית שאושרה בסמיכות להפשרה ולא אחריה, ובכך להרוויח את כל עליית השווי האמתית מההפשרה עד שהיא הופכת זמינה לבנייה כעבור מספר שנים לאחר מכן.
אלא שעסקאות כאלה דרשו הון עצמי של מיליוני שקלים, ואולם באמצעות מערכת קשרים של מפה לאוזן והון עצמי שצמח למעמד הביניים בשנים האחרונות, הצליחו אותם רוכשים בעלי תקציב קטן יותר, להיכנס לעולם ההשקעות בקרקע מאושרת עם מכפילי רווח שהיה מחוץ להישג ידם עם כמה מאות אלפי שקלים בודדים לרכישה כזאת.
איך זה נעשה בפועל? באמצעות כמה משקיעים שלא היו יכולים להיכנס לבדם לעסקה אחת גדולה ובפועל רוכשים בכמה מאות אלפי שקלים בודדים יחידת קרקע על שמם בטאבו שכל אחד מהם חלק מתוך העסקה הגדולה חבר מביא חבר וחב’ שיווק אמינה שסומכים עליה.
את כולם מאחד הסכם שיתוף אחד שמטרתו לבקש במאוחד מהעירייה בהמשך לקבל מגרשי בינוי. וכל זאת נעשה בליווי משפטי צמוד, וחברת שיווק המאתרת את המשקיעים ומסייעת להם להכיר את השותפים האחרים לעסקת רכישת הקרקע הנחשקת, אלא שאם קרקעות כאלו יפורסמו ברבים מחירי הקרקע יוקפצו על ידי בעלי הקרקעות במתחם וייווצרו ביקושים מלאכותיים ולא יאפשרו למשקיעים להרוויח את כל עליית השווי בקרקע, ולכן בד”כ עסקאות כאלו נעשות באמצעות חבר מביא חבר בשקט או באמצעות חברת שיווק ייעודית למתחם שלה הכישורים והקשרים להביא את הקרקעות במתחם במחירים אטרקטיביים ואין הרבה כאלו מסתבר.
כמה שכונות חדשות כאלה עומדות לקום שאושרו לפני הפשרה בתל אביב רבתי?
מסתבר שמדובר באירוע נדיר הקורה פעם בכמה שנים והולך ונעלם (כי אין עוד קרקעות פנויות באזור הכי מבוקש בישראל בסטטוס כזה (תכנית שאושרה ולפני מתן תוקף). וצריך לעקוב אחרי תכניות בודדות כאלה ולהיכנס אליהן בזמן כדי לא לפספס את הרכבת של הזינוק בשווי הקרקע מהסמיכות להפשרה (מתן תוקף) ועד שהיא הופכת זמינה לבנייה כעבור מס’ שנים סביר לאחר מכן.
בשיתוף ברק רום
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו