למה הממשלה לא עוזרת בפתרון בעיות דיור?

המבקרים בטיאנדוצ'נג (Tianducheng) שבפאתי הנזו במזרחה של סין יתפתו אולי לבדוק במכשיר ה־GPS שרגליהם אכן עומדות בסין. בתים פריזאיים סביבם, מזרקות בסגנון ורסאי, וברקע מה שנראה כמגדל אייפל - הגם שמבט מקרוב יגלה שהוא בגובה של 108 מטר בלבד, כשליש  מהמגדל המקורי. אבל לא זה בלבד מה שמייחד את המתחם, שנועד לאכלס 10,000 איש. המבקר בו יגלה שברובו הגדול הוא ריק מאדם; הדיווח האחרון מדבר על 2,000 איש בלבד הגרים שם. בניינים שלמים, רבים מאוד, עומדים על תילם אבל ריקים מאדם. הם נבנו - אבל מעולם לא אוכלסו. 

טיאנדוצ'נג אינה מקרה בודד; היא חלק מתופעה רחבת היקף בסין, הידועה בשם "ערי רפאים". אחת מהידועות שבהן היא קנגבשי־אורדוס, במונגוליה התיכונה. זוהי עיר ענקית - וכמעט ריקה. העיתונאי אדריאן בראון, שביקר בעיר ב־2011, כתב שכשהגיע אליה נדהם מן הדמיון לבירתה של קוריאה הצפונית, פיונגיאנג: שדירות רחבות וריקות, ארכיטקטורה גרנדיוזית - ומחסור מסתורי ומוזר באנשים. "לעיתים אתה צריך לצבוט את עצמך ולומר: 'כן, זה אמיתי'".

דיווחים עיתונאיים ומחקרים מהשנים האחרונות גילו עוד ועוד ערים שכאלה; ג'נג'ואו החדשה שבמרכז סין, ומחוז קונץ' ביי בעיר הנמל הצפונית טיאנג'ין שהתיימר להיות "מנהטן הסינית", הם רק שתיים מהן.

בשנת 2005 ערכו חוקרים של מנוע החיפוש "באידו", המקבילה הסינית לגוגל, בשיתוף אוניברסיטת פקין בבייג'ין, מחקר שהשתמש במעקב אחרי תנועות המשתמשים במנוע החיפוש וגילה ערי רפאים רבות ברחבי סין. מחקר אחר, שהתפרסם השנה בכתב העת "Applied Geography" ובדק מדדים כגון תאורה לילית, גילה עשרות ערי רפאים בדלתת היאנג־צה לבדה. לפי הלשכה הלאומית הסינית לסטטיסטיקה, נכון לסוף שנת 2016 היו בסין 695 מיליון מ"ר של נדל"ן למגורים ולמסחר שלא נמכרו - כמו שש פעמים תל אביב, אם תרצו. המספר הזה אינו כולל דירות ועסקים שנרכשו אך נותרו שוממים מאדם, וכאלה יש לא מעט. 

חיקוי מדהים של בירה אירופית, אבל הדירות ריקות. עיר רפאים בסין // צילום: רויטרס

שלטונות סין מודעים לבעיה ומנסים לפתור אותה - איך? על ידי עידוד והנחיה של מהגרים וחקלאים לרכוש דירות, בכל מחיר. לשם כך ניתנות הלוואות נדיבות, נהרסים בתים והחקלאים מפונים לערים החדשות; או, במילים אחרות, בעיה אחת "נפתרת" על ידי בעיות אחרות.

כך, למשל, דווח לאחרונה שהעיר קנגבשי־אורדוס הידועה לשמצה מתמלאת לאיטה, אם כי עדיין בניינים רבים מספור עומדים על תילם ריקים מאדם. ווייד שפרד, מחבר הספר "Ghost Cities of China", דיווח ב"פורבס" על התמלאות העיר, אבל הצביע על בעיה אחרת, המתעוררת כשהתושבים מתחילים להגיע לבנייני הרפאים: מתברר שהעיר אינה ממש מתאימה למגורי אדם. רחובות ברוחב עשרות מטרים, כיכרות ענק המתחרות - במודע - בגדלים העצומים של כיכרות בייג'ין כמו כיכר טייננאנמן, הופכות את העיר למאוד לא ידידותית למשתמש. מבקרים אחרים בעיר הצביעו על כך שמבנים רבים בה, שמעולם לא נעשו בהם שימוש, מתחילים כבר להתפרק.

ריבוי היצע הדירות בסין לא אומר שאין בסין בעיה של מחירי נדל"ן. להפך, הבעיה בה חריפה במיוחד, והמחירים בערים המבוקשות דוגמת בייג'ין מרקיעים שחקים. וכך אנחנו נתקלים בתופעה מוזרה: עשרות אלפי בניינים חדשים נבנים, והם נותרים ריקים מאדם; ולעומת זאת, בפרברי הערים המרכזיות מצטופפים מיליונים בתנאים קשים ותוך תשלום מחירים גבוהים.

מה קורה כאן? מה שקורה הוא תכנון ממשלתי. בסין הערים לא נבנות בהתאם לביקוש דווקא, אלא "מלמעלה", על ידי פקידים ומושלים מקומיים שיש להם עניין לבנות כמה שיותר, בין אם במטרה להזניק באופן מלאכותי את שיעורי התמ"ג, שעליהם הם מתוגמלים, ובין שמסיבות אחרות. ומכיוון שלפקידים לא באמת חשוב אם העיר תתאים לבני אדם, תמשוך אותם ותספק אותם, ואין להם באמת מושג ועניין מה בני האדם רוצים, הם בונים ובונים - אבל לא באזורי הביקוש דווקא, אלא באזורים שהם רוצים לבנות ובצורה שהם רוצים. וכך נוצר מצב של מצוקת דיור חריפה במקומות אחדים, וערים שוממות מאדם במקומות אחרים.

לא רק בסין

צרות הבנייה הממשלתית אינן מוגבלות רק לסין. בכל רחבי העולם אנחנו נתקלים שוב ושוב בבעיות שנגרמות מכך שהממשלה יושבת על שיבר הבנייה; התוצאה אינה בהכרח ערי רפאים, אבל גם ההפך אינו בהכרח טוב יותר.

נחצה את האוקיינוס השקט ונגיע לברזיליה, העיר המתוכננת המהוללת בברזיל. העיר תוכננה מראש, מן המסד ועד הטפחות, ועוצבה בידי האדריכלים הנודעים אוסקר נימאייר ולוסיו קוסטה, כשהרעיון היה, כלשונו של נימאייר, "לבנות בירה חדשה שתביא קידמה לחלקה הפנימי ברזיל". העיר החדשה, עם קווים חלקים, תכנון רציונלי ומרחב בלי סוף, היתה החלום, שיא הקידמה. כמעט 60 שנה לאחר בנייתה, התברר ששברו של החלום אינו כה ורוד. ברזיליה אינה עיר רפאים - להפך, בעוד תוכננה להכיל 500 אלף תושבים, גרים בה כיום יותר מ־2.5 מיליון איש, שהגיעו לשם עקב קביעתם של משרדי הממשלה בעיר; אבל כעיר היא נחשבת כישלון של ממש. 

"הבעיה היא שזו לא עיר", אמר ל־BBC בשנת 2010 פרופ' ריקי ברדט, מרצה ללימודים אורבניים ב־London School of Economics, "הנושא אינו אם זו עיר טובה או עיר רעה. זו פשוט לא עיר. אין לה הרכיבים של עיר: רחובות מבולגנים, אנשים שחיים מעל חנויות ומשרדים בקרבת מקום. אין לה המורכבות של עיר נורמלית, זה סוג של קריה ממשלתית. אנשים בורחים בערבי חמישי והולכים לסאו פאולו או לריו לעשות חיים". בשונה מערים שצמחו מלמטה, ברזיליה תוכננה בנוקשות - אזורים למגורים בנפרד, אזורים לעבודה בנפרד, אזורים למסחר בנפרד - והתוצאה עגומה ואינה מסבירה פנים לתושבים. 

מחלום - לעיר רפאים. ברזיל // צילום: רויטרס

אם נצפין לארה"ב, נגלה עוד תוצאות עגומות של הבנייה הממשלתית. בשנות ה־50 וה־60 של המאה הקודמת רווח בה הרעיון שבנייה מלמעלה, באופן מושכל ומתוכנן, תפתור את בעיות המגורים והבעיות החברתיות. הרי מה יותר חכם מפקיד ממשלתי ומאדם שלמד תכנון ערים? וכך הוקם, בין השאר, הפרויקט הכושל "פְּרוּאיט אִיגוֹ", קומפלקס שנבנה בסנט לואיס שבמיזורי באמצע שנות ה־50. הפרויקט נועד לפתור מצוקות דיור, אבל בפועל הוא היה חממה לעוני ולפשע, עד שבאמצע שנות ה־70 הוא פונה ובנייניו פוצצו ונהרסו. 

פרואיט איגו נחשב סמל לכישלונות הבנייה הממשלתית, אבל הוא אינו הפרויקט הכושל היחיד בארה"ב. פרויקט ידוע לשמצה אחר הוא שיכוני מארסי בברוקלין, שכפי שכתב עידן ארץ באתר "מידה", היו גם הם חממה לעוני ולפשע. ארץ מביא תוצאות מחקר שהסתיים לאחרונה והראה שהדיור הציבורי הממשלתי הזה מנציח את העוני: ילדיהן של משפחות בדיור הציבורי שקיבלו שובר לשכר דירה לגור בשכונות פחות עניות, הרוויחו בממוצע 31 אחוזים יותר מקבוצת הביקורת שנשארו בדיור הציבורי, בסבסוד דומה. 

עיר מתוכננת, זה נשמע נהדר, אבל עדיף שערים ייבנו מלמטה. פרויקט "פְּרוּאיט אִיגוֹ" בארה"ב  

גם אצלנו בארץ המצב אינו שונה. כולנו מכירים את "שיכוני הרכבת" המכוערים והדחוסים שהוקמו על ידי הממשלה באמצע המאה שעברה ונותרו עד היום מקומות מצוקה ועוני. גם הערים המתוכננות בישראל אינן נחשבות הצלחה מסחררת, אם ננקוט לשון עדינה.

מדוע בנייה ממשלתית היא דבר כושל כל כך? בדיוק משום שייצור ממשלתי בכל תחום כלכלי אחר - מזון, ביגוד, ריהוט וכן הלאה - נועד לכישלון, ואכן נכשל בכל מקום שבו נוסה. לפקידים ולמתכננים, חכמים ככל שיהיו, חסרים שני מאפיינים בסיסיים הקיימים ביוזמה הפרטית בשוק החופשי: אין להם מוטיבציה ואינטרס לבנות בהתאם לרצונם של אנשים; ואין להם הידע באשר לרצונות ולסדרי העדיפויות של כל אחד ואחד, גם אילו באמת רצו לממש את השאיפות הללו. המחשבות של מתכנני הערים הממשלתיים ממוקדות בשאלה לאילו תבניות יש לנסות להכניס את האנשים, ולא בשאלה הפשוטה: מה האנשים רוצים, לכל הרוחות. יזמים, שרוצים להרוויח כסף, מעוניינים מאוד בשאלה מה אנשים רוצים ועבור מה הם ישלמו להם; פקידים - לא ממש.

וכך בונים הפקידים בתים שאיש אינו רוצה לגור בהם במקומות שאיש אינו רוצה לגור בהם, ואילו במקומות עם הביקוש הגבוה המחירים מאמירים לשחקים. זה נכון גם כאשר המדינה "רק" מתערבת ומגבילה את הדיור, ויוצרת תוכניות מתאר ארציות וקובעת לאנשים היכן הם לא יכולים לגור והיכן הם לא יכולים לבנות - וזה נכון שבעתיים כאשר המדינה בונה בעצמה את הדירות.

"שיכוני הרכבת" שהקימה הממשלה - לא סיפור הצלחה. בניין בכפ"ס // צילום: יהושע יוסף

בינתיים, ההיסטוריה חוזרת. לאחרונה הציע השר לשעבר אבי גבאי ויו"ר מפלגת העבודה לפתור את בעיית הדיור בישראל "עם פטיש גדול" ולעבור לבנייה ממשלתית של 300 אלף יחידות דיור, לא פחות (והמימון? מהמדינה, כמובן. כלומר מהכיס שלנו). לגבאי יש פטיש ביד - כוחה העצום של המדינה - והוא בטוח שעם הפטיש הזה הוא יוכל לפתור הכל. אילו רק היה מעיף מבט לסין ולתוצאות האומללות של שוק נדל"ן שנמצא בידי המדינה, ייתכן שהיה מעדיף להניח את הפטיש מהיד ולקרוא למדינה לעשות את הדבר הנכון: להסיר את ידה מן התכנונים הבלתי נלאים ומן הוועדות הבלתי נגמרות, ופשוט לתת לאנשים לבנות. בעצמם. אחרת אנחנו עלולים להתעורר יום אחד בבוקר ולגלות ברחבי הארץ ערי רפאים ושיכוני רפאים, מחירי נדל"ן מאמירים וחור גדול בכיס של משלם המסים הישראלי. 

טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו