"עד 2020 יהיו במדינת ישראל דירות במחירים שווים לכל נפש"

אשרטט תרחיש אפשרי להתפתחות תכנית "מחיר למשתכן": זוג צעיר קונה עכשיו דירה במחיר למשתכן באזור הצפון, בהנחה מאוד משמעותית, נניח 30% פחות ממחיר השוק. הוא הרי יכנס לדירה בעוד 5 שנים. מה יקרה אם עד אז מחיר השוק יהיה נניח 40% פחות ממחיר הדירה כיום, והוא יהיה במלכודת ולא יוכל למכור את הדירה? אתם חוששים מהתרחיש הזה?

"הקבלנים, וגם אחרים, משרטטים את התרחישים לפי כל מיני רעיונות דמיוניים שהם היו רוצים לשרטט אותם. העובדות הן פשוטות. כשאתה מכניס עוד דירות במחיר יותר זול, זה זרם מים קרים בתוך האמבט הלוהט הזה שקוראים לו מחירי הדיור. בסופו של דבר יש לו השפעה, זו השפעה אחת, יש ענייני מאקרו שקשורים בריבית, צמיחה ודברים אחרים, שמשחקים לצד הביקושים. אבל באופן כללי כל אחד מבין שאם השנה נכנסות עשרות אלפי דירות במחיר שהוא מחיר מוזל, הן מייצרות סף התייחסות בתוך המשק, אני מאמין שאנחנו עושים מהלך נכון. העובדות הן שמאז שנכנסנו לתפקיד והתחלנו בעבודה במשרד הבינוי והשיכון, חל מה שקבעתי ומה שאמרתי לפני שנתיים - התייצבות".

אוקיי, אבל אם באמת התרחיש הולך לכיוון שאתם רוצים, מחירי הדירות אכן יירדו. כשאני מקבל כיום דירה במחיר מוזל, יחסית למחיר היום, לא יחסית למחיר בעוד 5 שנים, כשהנבואה תתגשם והמחירים אכן יירדו...

"אני חושב שאנחנו ניתן לכוחות השוק לשחק. ברור לגמרי שהנושא של הנדל"ן הוא עוגן של יציבות, ולכן התהליכים צריכים להיות תהליכים מרוסנים. היעד שאני שמתי לנגד עיניי בתחילת התפקיד היה הרבה פחות יומרני מאשר קבעו אנשים אחרים. הוא אמר ייצוב המחירים, ולאחר מכן, שמירתם ואולי איזושהי ירידה הדרגתית. מי שראה לנגד עיניו דברים אחרים, אני חושב שהסיכוי של הדבר הזה הוא מוגבל".

זו המטרה? לייצב את המחירים?

"לא. המטרה שלי היא פשוטה, המטרה שלי היא לייצר דירות. אני לא מתעסק במשוואה, אבל כאשר אני מסתכל מה ריאלי, אני גם אומר שאנחנו צריכים לייצב מחיר. לדעתי, זה דבר נכון. אם אזכיר לך שכאשר אני נכנסתי לתפקיד מצאתי משק דיור שבו תוך עשור מחירי הדיור עלו פי 2, סדר גודל של 15% ולפעמים 20% בשנה. משק שחסרות בו 100,000 דירות . אוכלוסייה שגרה במרכז הארץ, 50% מהציבור הכולל, 60% מהציבור היהודי חיים בין אשדוד לחדרה. ובעיקר מציאות שבה מרגע שהתחלת לתכנן שכונה ועד שנכנסים האנשים הראשונים חולפות 15 שנים.

"את כל הדברים האלה אנחנו משנים, לאט לאט כי השוק הזה הוא שוק גדול, מורכב ואיטי. אבל אנחנו משנים, אנחנו מכניסים שיטות חדשות, אנחנו מתכננים השנה ונותנים היתרי בנייה בהיקף של פי 2 מאשר היתרי הבנייה שניתנו בכניסתי לתפקיד ב־2014. ב־2018 יהיו פי שניים התחלות בנייה מכפי שהיו ב־2015. כל הדברים האלה ישפיעו, אני מניח שהמשק ייכנס לתפוקה מלאה ב־2019 - 2020, והאזרחים ייהנו מזה".

בטקס הנחת אבן הפינה להרחבת היישוב בית אריה. "יש לנו חובה לאומית לדאוג לכך שלכל זוג צעיר יהיה היכן לגור" // צילום: מרים צחי

לא מדאיג אותך שאתה רואה שההיענות להיצע בצפון, בפריפריה, לתכנית הדגל "מחיר למשתכן" היא לא מאוד גבוהה? האמת היא שבחלק מהמקרים, כל מי שנרשם זוכה. לעומת אחד לעשרות מהמשתתפים באזור המרכז.

"הרי ברור שאדם מחפש, חוץ ממקום מגורים עוד כמה פונקציות מאוד מרכזיות. אחד זה חינוך לילדים ואווירה תרבותית מתאימה, והדבר המרכזי ביותר – תעסוקה. תעסוקה ניתנת או באמצעות תחבורה, ואני חושב שנעשים דברים גדולים ונצורים בתחום התחבורה, רכבות, כבישים ובכלל. או לחילופין, סמיכות למקום העבודה. אם אנחנו מדברים על מקומות שהם מרוחקים יחסית, לוקח זמן עד שהתהליך הזה נבנה. אבל כשאני רואה את מה שעשינו למשל בבאר שבע, שקבענו תכנית חומש להכנסת 20 אלף דירות חדשות, נקדם את אוכלוסיית באר שבע ליעדים שלנו, שזה חצי מיליון איש בתוך עשור, ביחד עם אזורי תעשייה, יחד עם העברת צה"ל דרומה, אזורי היי־טק, קריית הסייבר ואני יכול להמשיך. כל הדברים האלה, זה דוגמה לכך שהמדינה מתפתחת. גם לכיוון דרום, וזה קורה גם בצפון. יש לנו הסכמים משמעותיים שהולכים להיחתם בעכו, במגדל העמק ובנהריה. חתמנו כבר במקומות אחרים, אני חושב שאנחנו בתנופה".

למי אנחנו בונים בעצם, למי מדינת ישראל בונה? לזוגות צעירים או שאנחנו גם רואים את הייעוד להביא לכאן יהודים ממקומות אחרים? ידוע שיהודי מאירופה, או מארצות הברית, שקונה דירה בישראל, בתוך כמה שנים מישהו מבני המשפחה גם עושה עלייה, גם אם הוא לא חשב על זה כשהוא קנה את הדירה. זה הרי מקרב כשיש לך דירה במדינה מסוימת. אבל נראה שהממשלה בעצם מרחיקה כיום את המשקיעים האלה, או רואה בהם משהו שמשבש את השוק.

"לא, אני חושב שראשית יש לנו חובה לאומית לדאוג לכך שלכל זוג צעיר יהיה היכן לגור. ולכן תוכנית 'מחיר למשתכן' עוסקת קודם כל בזוגות צעירים ובכאלה שאין להם דירות. ואנחנו הקדשנו את כל קרקעות המדינה, או רוב מכריע שלהם, על מנת לסייע לזוגות הצעירים. דרך אגב, ללא הבדל בין יהודים וערבים, חרדים וחילונים ודתיים, כולם. ברור לגמרי שכאשר במדינת ישראל ובוודאי בציבור הציוני אתה מדבר על זוגות צעירים אתה מדבר על חיילים משוחררים. לצערי, כאשר אני רואה את הנתונים שמגיעים אליי מי הם אותם אנשים שרוכשים את הדירות ונרשמים ל'מחיר למשתכן' וכדומה אז אני רואה שמדובר באנשים ששלושה רבעים מהם מעל גיל 30 לכיוון גיל 40 ומעלה. עם שלושה ילדים. אלו אוכלוסיות שהיה צריך לטפל בהן לפני עשור, אבל מאחר וזה הוזנח במשך עשור, אנחנו מטפלים בהם והם נקראים זוגות צעירים, חלקם כבר לא כל כך צעירים, אז זה היעד הראשון. לגבי קליטת עלייה וכל היתר, דבר מבורך ודבר רצוי, לצערי הרב כמות היהודים בעולם לא נמצאת בגידול משמעותי מזה הרבה מאוד שנים".

גלנט עם כחלון. "מאמין שאנחנו עושים מהלך נכון" // צילום: יהושע יוסף

אולי בגלל זה זו הזדמנות אחרונה למשוך אותם?

"אני חושב שאם תיווצר הנכונות אז אנחנו נדע לקלוט כל היקף של עלייה. אבל לצערנו זרם העולים, הוא קיים, אבל הוא לא משמעותי מאוד. לא מארצות הברית, לא מדרום אמריקה, לא מאירופה ולא מרוסיה. זה לא משמעותי. אני לא אומר שזה לא קיים, אבל זה לא משמעותי. זה אלפי אנשים ולא עשרות אלפי אנשים בשנה".

אני מסייר בפרויקטים כמו בהרצליה, שיש בניית דיור למשתכן, ליד קיבוץ גליל ים ואני רואה את איכות הבנייה. אני לא מתרשם שזו הבנייה שהקבלן היה בוחר לבנות בלי ה"מחיר למשתכן". מבנים טרומיים, בנייה שמוכרת לנו מפני 10 - 15 שנים. אתה מרוצה מאיכות הבנייה של "מחיר למשתכן"?

"אני חושב שיש פה מיצוב נכון ביחס שבין מחיר לבין תועלת. בנייה טרומית דרך אגב, שמכונה פה משום מה כבנייה לא מתקדמת, זו הבנייה הנהוגה בכל העולם. דרך אגב, כל הבניינים שנבנים הכי גבוהים בתל אביב הם בנייה טרומית, אתה בונה מפלדה ומביא לוחות מוכנים, לא משנה ממה הם עשויים. אם אתה רוצה בנייה במחירים מאוד גבוהים, אז אתה שם לוחות משיש וזכוכית, אם אתה רוצה בנייה באיכות פחות גבוהה, אתה שם לוחות אחרים. אבל זה אותו משחק, בסוף זה קורות פלדה. לכן אני חושב שבמדינת ישראל, כאשר אתה מנקה את מחיר הקרקע ומביא אותו ל־0, אנחנו יודעים שאפשר לבנות דירה בסטנדרט סביר, כולל מעלית וחניות חיצוניות ב־700 אלף שקל, כולל רווח קבלני. זה קרה לנו בעפולה, הקבלנים ניגשו, זכו, העבירו או יעבירו את הדירות כולל טפסי 4, לדעתי תוך חודש־חודשיים. האנשים ייכנסו לתוך הדירות, וראה זה פלא, הקבלן רוצה להיכנס ולהשתתף במכרזים נוספים. אז אני מבין שאת זה אפשר לעשות. כל מה שהוא מעבר לזה, זה או שיפורים בסטנדרט, או מחיר הקרקע, או רווח קבלני מופרז".

תן את התרחיש החיובי, האופטימי ביותר שהמהלך הזה של "מחיר למשתכן" יעשה בעוד 5 שנים.

"אני חושב שמ־2020 המשק יהיה במצב שהוא מייצר את כמות הדירות הנדרשת, קודם כל לצרכי דיור, והדבר השני, לצורכי השקעה, כי אנחנו מבינים שזה חליפי. כאשר אתה מגיע לסדרי גודל של 60 אלף דירות בשנה, זה עונה על שני הסגמנטים האלה. בערך חצי, אולי שני שליש מזה הולך לטובת דיור, ועוד שליש עד חצי הולך לאנשים שמחפשים דירות לצרכים אחרים. המשק הישראלי יידע להיכנס לעניין הזה ולעשות את זה. והדבר החשוב הוא שזה צריך להיעשות במחירים שווים לכל נפש, שזה יבוא כתוצאה מההיצע. והדבר השלישי ואולי הכי חשוב, זו צריכה להיות בנייה מהירה יותר, איכותית יותר, שתסתיים מבחינה רגולטורית הרבה יותר מהר. היעד שלי זה שאנחנו החל משנות ה־20, בעשור הבא, נגיע לכך שבמדינת ישראל מהרגע שאתה מתכנן שכונה ועד הרגע שאתה מאכלס אותה חולפות 5 שנים ולא 15. אנחנו בדרך לשם".

אז איך באמת מטפלים בנושא הביורוקרטיה הבלתי נסבלת בתחום הבנייה?

"אני השקתי בחריש את מה שנקרא 'תכנן ובנה'. במקום שהמדינה תביא קרקע ואחרי זה תאפשר לקבלנים לבנות, כל אחד את המקבץ בתים שלו, ומשרד החינוך בונה את בתי הספר ומשרד התחבורה את הכבישים,ומשרד הכלכלה את גני הילדים וכן הלאה. אנחנו נותנים לקבלן אחד לתכנן, לבצע, ולסיים 1,200 יחידות דיור כולל כבישים, בתי ספר, וכן הלאה - שכונה קומפלט. הוא צריך לעשות את זה בתוך 40 חודשים, 3 שנים וקצת, ולהביא את השכונה גמורה. כמו שנהוג בעולם. בארה"ב, באירופה, אפילו בסין ובסינגפור, בכל המקומות האלה ראיתי את זה. מדוע שבישראל, שמכונה "סטארט־אפ ניישן", זה ייקח 15 שנה וכל אחד מוסיף את הרגולציה שלו. אז הקבלן ייקח קבלני משנה, זה יוצא יותר מהר, באותה איכות לפחות, ולדעתי המחירים יהיו יותר זולים בסוף".

מה זה "מחיר סביר" שאתה מדבר עליו? אתה יכול לתת מדד במספר משכורות או מדד אחר?

"אני משתדל לא לעסוק במחירים באופן בסיסי. אני רק אומר שאם אנחנו יודעים שדירה כולל רווח קבלני יכולה לעלות 700 אלף שקלים, ועדיין אפשר לחיות מזה, גם הקבלן וגם האזרחים, תוסיף על זה את מחירי הקרקע וכל אחד שישפר את הדירה במה שהוא רוצה. אנחנו לא יכולים להחליף קרקע במרכז תל אביב ,ויש קרקע אחת כזאת במרכז תל אביב, כמו שזה בניו יורק, כמו שזה באמצע מוסקבה. אלה מקומות יקרים תמיד.

"אבל הפריפריה אצלנו היא לא מאוד רחוקה, היא קרובה. והכבישים והרכבות משתפרים. אז לכן לפי דעתי אנחנו נלך ונציע מחירים שווים לכל נפש, בסטנדרטים שאפשר לחיות בהם. בקשר למשכורות ולדברים האחרים, תעשו את הבחינה ותבדקו את הדברים. אנחנו עוסקים בהיקף מוגבר של ייצור דירות. זה מה שמשרד הבינוי והשיכון עושה. מול הקבלנים, מול ראשי הערים, מול הרשויות, מול גופי התכנון וכמובן בהגרלות מול האזרחים".

אז גם למשקיעים יש לך בשורה? צריך לזכור שבעניין מחוסרי דיור, אנחנו בעצם מדברים על מחוסרי בעלות על דירה, אנחנו לא מדברים על תופעה של הומלסים. השאלה היא אם גם למשקיעים יש בשורה או שאנחנו שולחים אותם לארה"ב ולאירופה, שם הרבה ישראלים קונים כיום דירות?

"אני חושב שמה שקובע את נושא ההשקעה הוא בראש ובראשונה שיעור הריבית ושיעור הצמיחה. אם הצמיחה בישראל היא 4%, מעבר לעולם המערבי, לאנשים יש באופן ממוצע כסף והם מחפשים מה לעשות איתו. אם הריבית היא ריבית נמוכה, קרי אי אפשר לקבל על הכסף הזה יותר מידי בבנק, הם מחפשים אפיק אלטרנטיבי. האפיק האלטרנטיבי הוא באמצעות רכישת דירות. הם עושים את זה בכל מקום. אנחנו נייצר מספיק דירות. אני מקווה שהמחירים יהיו מחירים נמוכים, ושהתשואה תהיה נמוכה. זה יבטיח שאנשים הולכים לכיוון של דירות על מנת לגור בהן, ואני חושב שצריכה להיות פה כלכלה שבה אנשים משקיעים גם בדברים אחרים, ולא רק בדיור ,המדינה צריכה להתפתח".

אבי גבאי. "תפיסה שונה" // צילום: נעם ריבקין פנטון

כבר כיום שיעור הבעלות של משקי בית על דירות בישראל הוא מהגבוהים במדינות ה-OECD, אז זה עדיין יעד ששיעור הבעלות יהיה גבוה יותר?

"זה עניין תרבותי. יש מקומות שאנשים יודעים לחיות בשכירות ויש פחות. בישראל בערך 75% מהאנשים מחזיקים דירות בבעלותם. עוד 25% חיים בשכירות. מה שמדאיג בתוך העניין הזה זה שבעשור האחרון, כמות הצעירים שהולכים ורוכשים דירות קטנה. גם בגלל התרבות וההתנהגות שלהם, אבל גם מפני שהם לא יכלו להשיג את זה. אנחנו משפרים את המצב הזה, אני חושב שזה נותן ביטחון כלכלי מסוים לאדם שיש לו יחידת דיור, זה מאפשר לו נכס וכשמדובר בשכבות חלשות זה מאפשר גם להוריש את הנכס הזה לילדים על מנת לפתור אותם מהבעיה הזאת. בעייני זה יעד ראוי. אני לא אומר שלא צריך למצוא גם פתרונות אחרים של דיור.

"דרך אגב, במקומות של 'ערי טרנזיט', כלומר כשאתה מנסה להעביר אוכלוסייה ממרכז הארץ לצפון או לדרום או ליהודה ושומרון, אם אתה מאפשר מקומות שבהם יש שכירות, יש לאנשים המתיישבים את האפשרות לבחון איך זה נראה ולגור במשך תקופה מסוימת בתנאים טובים. זה דבר רצוי. אבל כללית, הפתרון של דירה לזוג באשר היא, ולמשפחה, אני חושב שזה לא דבר רע. לטעמי זה גם מגביר את הזיקה והשייכות למדינת ישראל. ראיתי את זה גם במקומות אחרים בעולם. הסינגפורים למשל, שהם מדינה צעירה, ביססו את הלאומיות שלהם על כך שאנשים גרים בדירות שלהם וזה מחבר אותם. אז אצלנו יש דברים יותר עמוקים, אבל גם זה חשוב".

ואי אפשר לסיים בלי התייחסות שלך לדברים של ראש המחנה הציוני, ח"כ אבי גבאי, שאומר שהגיע הזמן שמדינת ישראל תתחיל לבנות דירות בעצמה.

"בוא נאמר שיש לי בהחלט תפיסה שונה לגמרי בהיבט הזה. בפטנטים של בנייה תקציבית באמצעות המדינה יש הרבה מאוד חוליים, שדרך אגב, חלק ניכר מהם התקיימו בתקופה של מפלגת העבודה, ובדברים האלה אנחנו נאבקים היום, בשיכונים שנבנו בבנייה תקציבית, והסטנדרטים בהם הם לא גבוהים. אני חושב שעברנו את הפאזה הזאת. המדינה צריכה להתנהל באופן שונה, השוק הפרטי צריך לשחק תפקיד מכריע. ואת הבולשביזם הזה צריך לשמר למקומות שהוא היה. אולי מפלגת העבודה עדיין חיה עם זה".