בשיתוף ברק רום
נכון להיום הנתונים לגבי מחיר למשתכן מדברים על כ-42,000 יח”ד שנרכשו על ידי קבלנים מתוך כ-78,000 יח”ד ששווקו על ידי המדינה. כלומר, מחיר למשתכן שואפת להיות לא פחות ממהפכה בשוק הנדל”ן.
“כמשרד עורכי דין העוסק בענף הנדל”ן מזה כשני עשורים, וכמי שראה לא מעט רפורמות ותוכניות מרחיקות לכת לאורך השנים, אין לי ספק שמחיר למשתכן טומנת בחובה יתרונות משמעותיים”, מסביר עו”ד שלמה וקנין, בעל משרד עורכי דין המתמחה בדיני מקרקעין, “יתרה מזו, המדינה אף פתחה בספטמבר את התוכנית לא רק לרוכשים ראשונים אלא גם למשפרי דיור”.
“כשמנתחים את המגמה הזו ביחד עם נתוני המשכנתאות של החודשים האחרונים, ניכר כי מחיר למשתכן היא מהערוצים המרכזיים כיום לרכישת דירה חדשה. יותר ויותר ישראלים מעדיפים לקנות דירה עם מחיר למשתכן, למרות המתנה של מספר שנים לאכלוס, ומוותרים בכך על האפיקים המסורתיים של רכישת דירה בשוק החופשי”.
עם זאת, מדגיש עו”ד מאור רחום, ממשרד ש. וקנין ושות’, כי עסקת מחיר למשתכן דורשת, כמו כל עסקת נדל”ן, ליווי מקצועי ומשפטי מצד עורך דין העוסק בדיני מקרקעין. “חשוב להבין שלמרות ההטבות הגלומות במחיר למשתכן, מדובר בעסקת נדל”ן לכל דבר ועניין”, הוא מסביר, “יש לא מעט פרמטרים שחייבים לשים אליהם לב ואין להיכנס לעסקה מבלי להכיר אותם. שנאמר, סוף מעשה במחשבה תחילה”.
חוזה אחיד או חוזה הניתן לשינוי?
הסוגיה המרכזית הראשונה שעו”ד וקנין מפנה אליה במחיר למשתכן היא החוזה שנחתם בין הזוכים בזכות לרכישת דירה מקבלן לקבלן המבצע. לדבריו, לאחר שהקבלן זכה במכרז והוא מתחיל בשיווק הדירות, יחסי הכוחות בינו לבין המשתכנים אינם שווים בלשון המעטה. בין השאר משום שהקבלן יודע שמאחורי כל רוכש אשר יוותר על ההזדמנות יש רשימת המתנה ארוכה של מי שירצו להיכנס בנעליו.
“פערי הכוחות ניתנים למיתון על ידי ליווי משפטי”, מסביר עו”ד וקנין, “כמו בכל עסקת נדל”ן, גם בעסקה של מחיר למשתכן עורך הדין שמייצג את הקבלן איננו מייצג את הרוכשים. לכן, חשוב שהרוכשים יגיעו עם ליווי משפטי מטעמם. למרות התפיסה הרווחת שמדובר בחוזים אחידים שלא ניתנים לשינוי, בפועל כל רוכש יכול לנהל משא ומתן על תנאי החוזה”.
כשהדיירים מתאגדים
עו”ד וקנין מציין שלעתים נוצרים מצבים שבהם רוכשים “מתאגדים” על מנת לייצר כוח מיקוח מול הקבלן לטובת עמידה על אינטרסים משותפים. “כמשרד המייצג רוכשים רבים במחיר למשתכן, אנו נתקלים לא מעט בהתאגדות של רוכשים”, הוא מסביר, “כלומר, מספר רוכשים שזכו בדירות באותו פרויקט משלבים ידיים ומנהלים בצוותא עם עורך דין מטעמם משא ומתן אפקטיבי מול הקבלן. רוכשים מאוגדים יכולים להגדיל את יכולתם להגמיש את תנאי הסכם המכר לטובתם”.
מהן ההוצאות האמיתיות של הפרויקט?
רכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן היא כאמור עסקת נדל”ן במלוא מובן המילה. על כן, מומלץ שהרוכשים יכירו היטב את מלוא ההוצאות והעלויות האמיתיות הכרוכות בה. למשל, ידוע כי המחיר במכרז צמוד למדד תשומות הבנייה שיכול להשתנות ממועד זכיית היזם ועד למועד קבלת טופס 4 (גמר הבנייה). שינוי זה עלול לבוא לידי ביטוי בהתייקרות בסך אלפי שקלים (ואף עשרות אלפי שקלים במקרים מסוימים). כמו כן, יש לחשב את העלויות הנלוות ולבחון לעומק היבטי מיסוי רלבנטיים.
“צריך להכיר בכך שעסקת מחיר למשתכן כוללת גם תקופת המתנה”, מציין עו”ד רחום, “מרגע הזכייה ועד לאכלוס יכולות לעבור 3-5 שנים. בתקופה זו, הרוכשים משלמים גם שכר דירה עבור מגוריהם הנוכחיים וגם משכנתא כנגד הדירה החדשה. כלומר, הוצאות דיור כפולות שמסתכמות בעשרות עד מאות אלפי שקלים. דעו גם כי עד השבוע נאסר על רוכשים במסגרת מחיר למשתכן למכור את הדירות במשך חמש שנים מיום קבלת טופס האכלוס לפרויקט, אולם מעתה ניתנה הקלה לרוכשים והם יוכלו למכור את הדירה בה זכו שבע שנים ממועד הזכייה בהגרלה”
היבטים הנוגעים לכל עסקת נדל”ן רלבנטיים גם כאן
עו”ד וקנין מוסיף שכל ההיבטים הנוגעים לעסקת נדל”ן רלבנטיים גם בעסקאות של מחיר למשתכן. למשל, צורך בבדיקת התאמה במפרט הדירה, עמידה על שטח הדירה ועל פערים בין מה שהוצג לבין מה שקיים בפועל, התייחסות לנושאים תכנוניים הנוגעים להיתרי בנייה, הקפדה על ערבויות ובטוחות ועוד.
“כמו שכבר אמרנו, זו עסקת מכר במלוא רמ”ח איבריה”, מסכם עו”ד וקנין, “למעשה, במכרזי מחיר למשתכן המשקל של עורך הדין הוא אף גדול יותר ממשקלו בעסקאות מקרקעין רגילות. בין השאר משום שלרוב הזוכים אין ידע וניסיון בתחום, ובדרך כלל אלו זוגות צעירים או אנשים שזוהי עבורם עסקת הנדל”ן הראשונה בחיים. המלצתי המקצועית לרוכשים המאושרים היא פשוטה – אל תחתמו על חוזה לפני שקיבלתם ייעוץ משפטי מקיף ומעמיק”.
המאמר נכתב על ידי עורך דין מקרקעין - שלמה וקנין
בשיתוף ברק רום
טעינו? נתקן! אם מצאתם טעות בכתבה, נשמח שתשתפו אותנו